ИдеяАдминистрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю С.Ш.С. о расторжении Договора аренды земельного участка от 20.05.2010 № 4300016314. Истец требовал аннулировать запись о праве аренды в ЕГРН, ссылаясь на нецелевое использование участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Приозерная, 12. Участок предназначался для строительства многоуровневой автостоянки, но впоследствии вид разрешенного использования был изменен на строительство многоэтажных жилых домов. Администрация утверждала, что участок расположен в зоне специальных назначений (территории водных поверхностей), что исключает его использование для застройки.
Арбитражный суд Краснодарского края Решением от 04.06.2024 года отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, но признал его ничтожным и аннулировал запись в ЕГРН. Суд указал, что договор аренды не соответствует градостроительному регламенту, так как участок находится в зоне, где строительство запрещено. Суд применил последствия недействительности сделки, руководствуясь статьями 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд Постановлением от 09.10.2024 оставил решение без изменения, подтвердив, что договор аренды является ничтожным. Суд отметил, что изменение вида разрешенного использования не устраняет противоречия с генеральным планом муниципального образования, который относит участок к зоне специальных назначений. Апелляционный суд также сослался на отсутствие доказательств получения разрешения на строительство.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа Постановлением от 10.02.2025 поддержал выводы нижестоящих судов. Суд округа подчеркнул, что использование участка для строительства жилых домов противоречит его целевому назначению, установленному градостроительным регламентом. Суд также указал на отсутствие оснований для продления срока аренды, так как предприниматель не выполнил обязательства по целевому использованию участка.
Выводы Верховного Суда
Верховный Суд Российской Федерации, анализируя доводы кассационной жалобы, подтвердил правомерность выводов нижестоящих судов о ничтожности договора аренды земельного участка. Спорный участок, расположенный в зоне специальных назначений (территории водных поверхностей), не мог быть передан в аренду для строительства, поскольку это прямо противоречит градостроительному регламенту, установленному генеральным планом муниципального образования.
Изменение вида разрешенного использования в 2015 году не устраняет изначального порока сделки, заключенной с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства. Ссылки заявителя на судебные акты, обязывающие администрацию изменить условия договора, были отклонены, поскольку они не отменяют факта несоответствия участка его целевому назначению на момент заключения договора.
Особое внимание Верховный Суд уделил положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделка, нарушающая требования закона, является ничтожной, если иное не предусмотрено законодательством. Поскольку договор аренды изначально был заключен с нарушением зонирования территории, его последующая модификация не могла придать ему правомерный характер.
Также отмечено, что аннулирование записи в ЕГРН о праве аренды является законным последствием признания сделки ничтожной, как это предусмотрено статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доводы заявителя о добросовестности и длительном использовании участка были признаны несостоятельными, так как они не отменяют его несоответствия градостроительному регламенту.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что кассационная жалоба не содержит оснований для пересмотра судебных актов, поскольку нижестоящие суды правильно применили нормы материального права и не допустили существенных нарушений, влияющих на исход дела.
В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам отказано.
История рассмотрения дела
- Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2024 № А32-38078/2022
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2024 № 15АП-11265/2024
- Постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 10.02.2025 № Ф08-10927/2024
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2025 № 308-ЭС25-1875
Все единичные обзоры доступны бесплатно. В платных обобщениях судебные акты систематизированы по конкретным правовым вопросам.
Доступ открывается сразу после оплаты. Доступ не является подпиской и не продлевается автоматически.