Отсутствие подписанного акта приема-передачи исключает возможность государственной регистрации договора аренды жилого помещения

Общество с ограниченной ответственностью «Результат» (далее — ООО «Результат») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию дипломатического корпуса при Министерстве иностранных дел Российской Федерации» (далее — Предприятие). Истец требовал обязать ответчика зарегистрировать Договор аренды жилого помещения от 27.07.2023 № 23004600, заключенный между сторонами, в отношении объекта по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, дом 7/4, корпус 1, квартира 277, а также передать указанное помещение в течение 7 дней с даты регистрации договора. В случае неисполнения этих требований истец просил взыскать судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки. Основанием для иска послужило уклонение ответчика от подачи документов на государственную регистрацию договора без предварительного подписания акта приема-передачи помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2024 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не исполнил свою обязанность по подписанию акта приема-передачи, предусмотренную пунктом 3.1 договора и пунктом 13.1 документации об аукционе. Суд указал, что подход, при котором регистрация договора предшествует подписанию акта, освобождает истца от установленных договором обязательств и противоречит принципу использования имущества за плату.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Апелляционный суд подтвердил, что истец не представил доказательств необоснованного уклонения ответчика от регистрации договора или создания препятствий в получении необходимых документов.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 08.10.2024 поддержал выводы нижестоящих судов, отметив, что истец не опроверг доводы ответчика о необходимости предварительного подписания акта приема-передачи. Суд округа также сослался на правовую позицию, изложенную в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165, согласно которой исполнение договора аренды не начато.

Выводы Верховного Суда

Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая кассационную жалобу, пришел к следующим выводам. Суд установил, что условия заключенного между сторонами договора аренды, а также положения документации об аукционе прямо предусматривают обязанность арендатора подписать акт приема-передачи объекта аренды до осуществления государственной регистрации договора. Данное обязательство закреплено в пункте 3.1 договора и пункте 13.1 документации об аукционе, что соответствует принципам добросовестности и баланса интересов сторон, установленным статьями 1, 421 и 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование о предварительном подписании акта приема-передачи является правомерным, поскольку обеспечивает защиту интересов арендодателя. В случае регистрации договора до фактической передачи объекта арендодатель лишается возможности получать арендные платежи за период, необходимый для проведения регистрационных действий. Такой подход противоречит положениям пункта 4.1 договора, предусматривающего возмездный характер использования имущества, а также принципам, закрепленным в статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении доводов заявителя о нарушении его прав Верховный Суд указал, что истец не представил достаточных доказательств необоснованного уклонения ответчика от государственной регистрации договора. В материалах дела отсутствуют свидетельства того, что арендодатель создавал препятствия для регистрации или отказывался от выполнения соответствующих действий при наличии подписанного акта приема-передачи. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165, согласно которой исполнение договора аренды не может считаться начатым без фактической передачи объекта.

Суд также отверг довод заявителя о том, что срок для подписания акта приема-передачи должен исчисляться с момента государственной регистрации договора. Условия договора и документации об аукционе прямо связывают эту обязанность с датой заключения договора, которая в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется моментом его подписания сторонами, а не регистрацией. Такой подход соответствует принципу свободы договора и позволяет обеспечить стабильность гражданского оборота.

На основании проведенного анализа Верховный Суд пришел к выводу, что суды нижестоящих инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений процессуальных норм, которые могли бы повлиять на исход дела. Доводы кассационной жалобы не подтверждают наличия существенных нарушений, требующих вмешательства Верховного Суда для восстановления нарушенных прав заявителя. В связи с этим жалоба не подлежала передаче на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2025 № 305-ЭС24-21486