Положена ли компенсация за пользование долей в квартире

Ответчик получила свою долю в наследство. А истец стала владелицей ⅔ долей по договору дарения. Так как квартира является однокомнатной, определить порядок пользования долей в квартире невозможно. В настоящее время ответчик проживает в квартире на постоянной основе. С момента приобретения права собственности истец не может использовать принадлежащее ей имущество по своему усмотрению, поскольку ответчик чинит ей препятствия. Она не допускает в квартиру, хотя истец несет расходы по оплате коммунальных платежей.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Он пояснил, что истец не доказала реальные убытки или финансовые потери, которые она понесла по вине ответчика. При этом суд учел, что порядок пользования квартирой ни собственниками, ни в судебном порядке, не установлены. В связи с чем не представляется возможным определить, какая часть помещения выделена в пользование ответчика и, соответственно, какой частью помещения, выделенного в пользование истца, пользуется ответчик.

Суд также пришел к выводу, что не подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании платы за жилое помещение и стоимости оплаченных коммунальных услуг, поскольку их оплата является обязанностью собственника.

Суд апелляционной инстанции это решение отменил. Он удовлетворил требования о взыскании денежной компенсации за пользование долей квартиры и расходов по оценке. Он указал, что истец, являясь собственником 2/3 долей в праве на квартиру, лишена объективной возможности проживать в ней. А значит в соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ вправе получить компенсацию за пользование ответчиком принадлежащей истцу долей квартиры. При расчете размера компенсации суд апелляционной инстанции взял за основу акт оценки среднерыночной стоимости найма аналогичного спорного жилого помещения в данном населенном пункте.

Однако Верховный суд с этим решением не согласился. Он указал, что согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. То есть, компенсация является по своей сути возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь (убытков), которые возникают при объективной невозможности осуществления одним собственником полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие использования другим собственником имущества сверх приходящейся на его долю части общего имущества.

А значит, суду апелляционной инстанции при разрешении данного дела следовало определить размер компенсации за пользование ответчиком 2/3 долями однокомнатной квартиры.

Но суд апелляционной инстанции не учел, что, приобретая 2/3 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру, истица знала о том, что 1/3 доля в праве собственности на квартиру принадлежит лицу, постоянно проживающему в ней. В связи с чем должна была предвидеть, что право на проживание в спорной квартире не может быть ею реализовано. Так как однокомнатная квартира по своему техническому назначению не предназначена для проживания нескольких семей, не состоящих между собой в родстве.

Определяя размер компенсации, суд апелляционной инстанции исходил из акта оценки среднерыночной стоимости найма аналогичного спорного жилого помещения. В котором расчет ежемесячной арендной платы произведен с использованием сравнительного подхода по аналогичным однокомнатным квартирам, сдаваемым в аренду целиком, с последующим определением стоимости аренды 2/3 долей в размере 2/3 от стоимости.

Между тем, квартира, по поводу которой возник спор, свободной не является. В ней постоянно проживает собственник 1/3 доли, в связи с чем в аренду могла быть сдана не вся однокомнатная квартира, а лишь 2/3 ее доли с невозможностью ее реального выделения в пользование.

При таких обстоятельствах, оценке подлежало определение стоимости платы за пользование 2/3 долями в спорной квартире, обремененной правами проживающего в ней сособственника 1/3 доли, что не было учтено судом апелляционной инстанции и привело к неправильному разрешению спора по существу.

Определение СКГД ВС РФ от 11.06.2019 г. № 4-КГ19-18