При недостатках объекта долевого строительства именно на застройщике лежит обязанность доказать отсутствие его вины

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не доказан факт ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по договору долевого участия. Он исходил из того, что дома введены в эксплуатацию без претензий к качеству, количеству и составу общего имущества. А значит дефекты возникли в процессе эксплуатации дома, а не вследствие нарушений при строительстве. Поэтому в удовлетворении иска было отказано.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил. Он пришел к выводу, что:

• вина застройщика имеется;
• недостатки выполненных работ обнаружены истцом в пределах гарантийного срока;
• доказательств наличия оснований для освобождения застройщика от ответственности не представлено.

При этом он отклонил доводы ответчика, что выявленные недостатки возникли из-за неправильной эксплуатации жилых домов. Так как застройщиком эксплуатационный характер дефектов не доказан.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Он пояснил, что выводы суда второй инстанции не устанавливают вину застройщика в нарушении норм.

Суды необоснованно возложили на истца бремя доказывания причин возникновения недостатков объекта долевого строительства

Верховный суд определение кассационного суда отменил и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции. Он отметил, что:

• гарантийный срок для объекта долевого строительства, кроме технологического и инженерного оборудования, не может составлять менее чем пять лет. Срок исчисляется со дня передачи объекта;
• гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

Как верно установил апелляционный суд, пятилетний срок предъявления требований об устранении недостатков конструктивных элементов не истек. Вместе с тем судом первой инстанции не дана оценка в отношении гарантийных сроков устранения недостатков конструктивных элементов. А суд округа, оставляя в силе судебное решение, не проверил его законность и обоснованность в данной части.

Кроме того, судом первой инстанции не было учтено, что многоквартирный дом № 1 передан по первому акту приема-передачи участнику долевого строительства в 2016 году. Следовательно, исковые требования об устранении недостатков строительства многоквартирного дома № 1 в части технологического и инженерного оборудования заявлены в 2019 году в пределах трехлетнего гарантийного срока. Суд первой инстанции, с которым согласился суд округа, сослался на недоказанность истцом того, что недостатки объектов долевого строительства являются недостатками строительства.

При разрешении споров о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации, лежит на подрядчике (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 № 305-ЭС16-4838 по делу № А40-59571/2015). Между тем ответчик не представил доказательств, что недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома или нормальным износом. При этом застройщик в ответ на претензии истца признавал наличие недостатков и их перечень не оспаривал.

Верховный суд пришел к выводу, что возложение на истца обязанности доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиП и ГОСТ, привело к ограничению пределов ответственности застройщика. А также к необоснованному освобождению его от гарантийных обязательств и неправильному разрешению спора.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.02.2023 г. № А41-49147/2019