Использование индивидуального жилого дома для временного размещения гостей не требует его переквалификации в гостиничный объект и не является основанием для отказа в признании права собственности

Б.В.В. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостевой дом, расположенный на принадлежащем ему земельном участке. Истец указал, что объект был возведен в 2005 году в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и градостроительными нормами, однако разрешение на строительство гостевого дома получено не было. Основанием для обращения послужило решение суда, запрещающее эксплуатацию строения в качестве гостевого дома до оформления необходимых документов.

Решением Геленджикского городского суда от 16 марта 2020 г. иск был удовлетворен. Суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствие разрешения на строительство не является единственным признаком самовольной постройки, а сохранение объекта не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Однако апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 19 октября 2023 г. решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении иска Б.В.В. о признании права собственности на жилой дом, ошибочно квалифицировав его как самовольную постройку. Применение статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку объект был возведен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с соблюдением разрешенного вида использования и градостроительных норм.

Из материалов дела следует, что жилой дом был построен в 2005 году, а право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН. Земельный участок имеет категорию «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», что исключает признание возведенного объекта самовольной постройкой по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ о признании права собственности на самовольную постройку не подлежали применению, поскольку истец изначально обладал всеми необходимыми правами на земельный участок, а само строение соответствовало установленным требованиям. Ссылка суда апелляционной инстанции на отсутствие разрешения на использование дома в качестве гостевого не имеет правового значения, так как данный факт не относится к признакам самовольной постройки, указанным в законе.

Использование жилого помещения для временного размещения гостей не изменяет его правовой природы и не требует переквалификации объекта в гостиницу. Нормативные требования, предъявляемые к гостиничным комплексам (включая наличие парковочных мест и отдельных входов), не могут распространяться на индивидуальные жилые дома, что подтверждается положениями Градостроительного кодекса РФ и Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ.

Судебный запрет на эксплуатацию дома в качестве гостевого, вынесенный в рамках другого дела, не свидетельствует о его незаконности как объекта недвижимости. Такой запрет касается лишь порядка использования помещения и не влияет на вопросы признания права собственности.

Выводы суда апелляционной инстанции противоречат разъяснениям, данным в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, согласно которым отсутствие разрешения на строительство само по себе не является безусловным основанием для признания объекта самовольной постройкой, если иные нарушения градостроительных норм отсутствуют.

Таким образом, отказ в удовлетворении иска основан на неправильном толковании норм материального права, что привело к принятию ошибочного судебного акта.

Судебная коллегия отменила апелляционное и кассационное определения и направила дело на новое рассмотрение.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.04.2025 № 18-КГ24-406-К4

История рассмотрения дела

• Геленджикский городской суд Краснодарского края, дело № 2-605/2020
• Краснодарский краевой суд, дело № 33-29035/2023
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-40127/2023