Отказ в заключении договора купли-продажи земельных участков, образованных при комплексном освоении, неправомерен при выполнении арендатором минимальных обязательств по строительству

Общество с ограниченной ответственностью «ОмегаСтрой» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к акционерному обществу «Дом.РФ» о понуждении заключить договор купли-продажи 32 земельных участков, образованных в границах территории комплексного освоения. Требования основаны на пункте 5.1 Договора аренды от 30.12.2011 и пункте 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих исключительное право арендатора на приобретение таких участков после утверждения документации по планировке территории и кадастрового учета. Ответчик отказал в заключении договора, ссылаясь на неисполнение истцом всех обязательств по договору аренды, включая завершение строительства.

Арбитражный суд Иркутской области Решением от 26.04.2024 отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие оснований для выкупа участков до завершения строительства. Четвертый арбитражный апелляционный суд Постановлением от 9.07.2024 отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск, признав право истца на выкуп участков. Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа Постановлением от 3.10.2024 отменил постановление апелляционного суда, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Нарушения, установленные Верховным Судом:

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила, что Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа допустил существенные нарушения норм материального права, неправильно применив положения статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), а также не учел правовую природу продления срока аренды на основании Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Суд округа ошибочно пришел к выводу, что продление срока аренды земельного участка не влечет автоматического продления срока его комплексного освоения. Данный вывод противоречит системному толкованию части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, части 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, а также правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 29.09.2022 № 2410-О. Указанные нормы направлены на защиту прав арендаторов в условиях чрезвычайных обстоятельств, включая пандемию COVID-19, и предполагают сохранение возможности дальнейшего использования участка по целевому назначению.

Окружной суд необоснованно ограничил право общества «ОмегаСтрой» на выкуп земельных участков, ссылаясь на истечение срока комплексного освоения в 2021 году. При этом суд не принял во внимание, что арендатор выполнил минимальные обязательства по договору, введя в эксплуатацию объекты жилья общей площадью 80 674,28 кв. м, что соответствует условиям аукционной документации и пункту 3.1.3 договора аренды. Пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ не связывает право на выкуп с завершением всего объема строительства, а лишь требует утверждения документации по планировке территории и кадастрового учета образованных участков.

Также судом округа не было учтено, что земельные участки с возведенными многоквартирными домами не могут быть выкуплены арендатором, поскольку в силу закона переходят в собственность владельцев помещений. Следовательно, требование о завершении всего строительства в качестве условия для выкупа оставшихся участков противоречит логике комплексного освоения и создает необоснованные препятствия для реализации прав арендатора.

Апелляционный суд, удовлетворив иск, не проверил соответствие условий предложенного истцом договора купли-продажи требованиям договора аренды, в частности, не учел необходимость включения в договор этапов строительства, сроков и мер ответственности за их нарушение. Это противоречит пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, данным в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что отказ общества «Дом.РФ» от заключения договора купли-продажи без законных оснований нарушает принцип добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса), который является элементом публичного порядка (пункт 5.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.10.2023 № 46-П). Ответчик, согласовав новую документацию по планировке территории и допустив перераспределение участков, фактически подтвердил правомерность действий арендатора, что исключает недобросовестное уклонение от исполнения обязательств.

Постановления апелляционного и окружного судов отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд для устранения указанных нарушений.

История рассмотрения дела

• Решение Арбитражного суда Иркутской области от 26.04.2024 № А19-23367/2023
• Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2024 № 04АП-1037/2024
• Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.10.2024 № Ф02-4148/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.04.2025 № 302-ЭС24-21116