Применение двухгодичного срока для предъявления требований о строительных недостатках при наличии пятилетнего гарантийного срока противоречит нормам ГК РФ и Закона о защите прав потребителей

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Цемесская Бухта» (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к индивидуальному предпринимателю Кокоеву А.В. и обществу с ограниченной ответственностью «Новоросбетон» (ответчики) о безвозмездном устранении недостатков многоквартирного дома. Основанием иска послужили выявленные в ходе эксплуатации дефекты: нарушения целостности фасада, деформация придомовой территории, отсутствие гидроизоляции и системы ливнеотведения, аварийное состояние кровли и неисправности системы дымоудаления.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 28.06.2023, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении требований отказано. Суды квалифицировали отношения сторон как вытекающие из договоров купли-продажи и применили двухгодичный срок для предъявления требований о недостатках товара (п. 2 ст. 477 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей), признав исковые требования заявленными с пропуском установленного срока.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации признала выводы нижестоящих судов ошибочными в части применения сроков предъявления требований. Суды не учли, что к отношениям сторон подлежат применению специальные нормы о гарантийных сроках в строительном подряде. Согласно п. 1 ст. 755 ГК РФ подрядчик гарантирует достижение объектом строительства показателей, предусмотренных технической документацией. В силу ст. 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков строительных работ составляет пять лет.

Положение ч. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей предусматривает возможность предъявления требований о недостатках работ в отношении недвижимого имущества в течение пяти лет при отсутствии установленного гарантийного срока. Управляющая компания заявила о выявленных недостатках в пределах указанного срока, что подтверждается актом обследования от 05.08.2022 и уведомлением ответчику от 18.07.2022.

Суды также не проверили возможность применения десятилетнего срока для устранения существенных недостатков (п. 2 ст. 737 ГК РФ, п. 6 ст. 29 Закона о защите прав потребителей), не установив характер выявленных дефектов. Ошибочным признан вывод о пропуске срока исковой давности, поскольку течение трехлетнего срока по правилам ст. 725 ГК РФ начинается с момента заявления о недостатках в пределах гарантийного срока.

Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость:

• определения момента начала течения сроков для предъявления требований;
• установления характера выявленных недостатков;
• оценки возможности применения специальных гарантийных сроков.

Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2024 № 308-ЭС24-10386