В каких случаях самовольно вырытый подвал в многоквартирном доме засыпать нельзя

Как указала управляющая компания в иске предприниматель в отсутствие согласия жителей многоквартирного дома произвел реконструкцию магазина, находящегося на первом этаже МКД, в результате которой под домом возник подвал.

Следует отметить, что предпринимателю ранее было отказано в иске о признании права собственности на оборудованное подвальное помещение, поскольку:

• земельный участок под многоквартирным жилым домом находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, относится к землям населенных пунктов и предназначен для эксплуатации многоквартирного дома;
• Предприниматель не представил доказательства получения согласия собственников жилых помещений на проводимую им реконструкцию помещения магазина и на создание подвального помещения;
• реконструкция, которую осуществил предприниматель, изменила параметры объекта капитального строительства (многоквартирного жилого дома) и его частей, в результате появился подвал, увеличилась общая площадь дома, его объем. В случае признания за предпринимателем собственности на самовольные объекты — это повлекло бы за собой увеличение его доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В этом случае предприниматель в нарушение статей 37, 40 Жилищного кодекса РФ не получил согласие на реконструкцию всех собственников помещений в многоквартирном доме;
• собственники помещений, участвовавшие в процессе в качестве третьих лиц, возражали против признания за предпринимателем права собственности на созданное в результате самовольной реконструкции помещение.

В обоснование иска управляющая компания также ссылалась на то, что в результате возведения предпринимателем указанной самовольной постройки перекрыт доступ к инженерным коммуникациям дома (элеваторные узлы), что нарушает права остальных собственников помещений в МКД и не позволяет управляющей организации обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества. В связи с этим истцом также было заявлено требование об обязании устранить препятствия в пользовании общедомовым имуществом многоквартирного дома – элеваторными узлами.

Между тем, при наличии указанных выше обстоятельств в удовлетворении иска управляющей компании было отказано.

В ходе рассмотрения дела суд неоднократно обращал внимание истца на возможное влияние заявленного им требования о сносе самовольной постройки, которая представляет собой подвальное помещение в многоквартирном жилом доме, на целостность и безопасность этого дома (в том числе с учетом года постройки дома – 1965), а также предлагал уточнить, как фактически может быть осуществлен такой снос.

Службы государственного строительного надзора при рассмотрении спора указала, что выполнение работ по приведению спорного объекта в первоначальное состояние может затронуть конструкции дома и такие работы могут быть осуществлены только на основании специально разработанного проекта, предусматривающего их безопасность; для рассмотрения вопроса о возможности таких работ может понадобиться проведение экспертизы.

По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, выводы которой по итогам проведения были следующими:

• в помещении подвала были выполнены следующие работы: под помещением универсального магазина выбраны грунты для устройства подвального этажа; выполнено устройство опорных балок для опоры перекрытия между первым и вторым этажами; устройство монолитного железобетонного перекрытия; устройство (усиление) нижней части продольных и поперечных стен; пол подвала толщиной 160 мм армированный монолитный, жестко связанный со стенами усиления; устройство двух входов; замена инженерных коммуникаций (канализационные стояки, разводка труб холодного и горячего водоснабжения, запорная арматура, узел ввода коммуникаций; устройство приямков; заделка проемов из кирпича армированного через 7 рядов; выполнена гидроизоляция фундамента и стен подвального помещения; утепление стен подвала;
• реконструкция подвального помещения в целом улучшила состояние несущих конструкций жилого дома;
• устройство монолитного перекрытия и балок по первому этажу, усиление фундаментов и стен, железобетонное покрытие подвала способствует сейсмоустойчивости здания;
• устранение техногенных протечек, замена прогнивших коммуникаций также способствует улучшению состояния основных несущих конструкций, их долговечности;
• демонтаж железобетонных конструкций, возведенных в процессе реконструкции подвального помещения, приведение его в первоначальное состояние, соответствующее техническому паспорту невозможен без ущерба для многоквартирного жилого дома, так как год постройки 1963, срок эксплуатации на момент осмотра составляет 55 лет, общий износ здания – 30 процентов;
• демонтаж железобетонных конструкций, возведенных в процессе реконструкции подвального помещения, невозможен без ущерба для многоквартирного жилого дома;
• проведенным экспертом осмотром установлено, что помещение элеваторного узла находится в подвальном помещении, доступ со стороны подъезда 5. После реконструкции в помещении выполнены бетонные полы, деревянная лестница, заменены трубы, запорная арматура, вентили. Со стороны исследуемого объекта вход в элеваторный узел закрыт металлической решеткой. Препятствий в пользовании общедомовым имуществом указанного многоквартирного дома — трубопроводами теплоснабжения и системами водоотведения экспертом не установлено.

В рамках рассмотрения дела, судом был допрошен эксперт, который пояснил суду:

• прекращение существования созданного ответчиком самовольно подвального помещения путем засыпки невозможно, поскольку в случае засыпки грунтом последний будет оседать;
• при проведении спорной реконструкции были изменены коммуникации многоквартирного дома, в связи с чем в случае засыпки помещения будет прекращен доступ к элеваторным узлам;
• реконструкция осуществлена в соответствии с проектом, содержащим все необходимые расчеты; засыпать созданное подвальное помещение невозможно;
• прекратить существование спорного помещения путем заливки цементом, бетоном, невозможно не только ввиду экономической нецелесообразности, но и по техническим причинам, поскольку в результате прекратится доступ к коммуникациям многоквартирного дома;
• для поиска какого-либо способа привести дом в первоначальное состояние без нарушения его целостности и без прекращения доступа к коммуникациям необходимо проведение дополнительных исследований (в частности, исследования проектной документации многоквартирного дома), поскольку имевшийся в деле технический паспорт не содержит достаточной информации о том, как в доме были устроены коммуникации до проведения реконструкции и создания спорного подвального помещения.

Принимая во внимание выводы и пояснения экспертов, суд вполне логично пришел к выводу что удовлетворение заявленного управляющей компанией требования обязать ответчика снести самовольную постройку – подвальное помещение, в пределах первого этажа магазина и привести фундамент указанного жилого дома в первоначальное положение в соответствии с техническим паспортом, с учетом характеристик указанной самовольной постройки повлечет нарушение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, создаст угрозу их безопасности.

Безопасного способа прекращения существования указанного объекта, созданного ответчиком самовольно и с нарушением требований действующего законодательства суду не предложено и никем из лиц, участвующих в деле, не обосновано.

Решением Арбитражного суда Иркутской области управляющей организации было отказано в иске в полном объеме. Решение суда устояло в последующих инстанциях, в том числе в Верховном суде РФ. С карточкой дела можно ознакомиться по ссылке: Карточка дела.

Определение Верховного суда Российской Федерации от 05.06.2020 г. № 302-ЭС20-7227