ИдеяЛюбой владелец помещения в многоквартирном доме может обратиться к региональному или муниципальному органу с заявлением о формировании участка под зданием. Решение общего собрания собственников для такого обращения не требуется.
Минстрой России подтвердил эту позицию в письме от 3 сентября 2026 года № 54647-ДН/04. После заявления орган власти должен провести всю процедуру — от подготовки границ до кадастрового учёта.
Какие действия обязан выполнить муниципалитет
Формирование земли под домом является публичной обязанностью, а не услугой, которую собственники должны полностью организовать и оплатить самостоятельно.
Уполномоченный орган обеспечивает:
- утверждение проекта межевания территории или схемы расположения участка;
- подготовку межевого плана;
- подачу заявления о кадастровом учёте;
- устранение причин приостановления регистрации, если Росреестр выявил препятствия.
Обратиться с заявлением о кадастровом учёте вправе и кадастровый инженер, выполнивший работы. Отдельная доверенность от органа власти ему для этого не нужна.
Какими должны быть границы
Участок формируют в размере, необходимом для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. В его границы рекомендуется включать объекты, относящиеся к общему имуществу собственников.
Землю под посторонними капитальными объектами включать в придомовой участок не следует. Поэтому границы нельзя определять только по сложившемуся ограждению или фактическому использованию двора: требуется документация по планировке территории и кадастровая процедура.
Когда земля станет общей
С момента государственного кадастрового учёта участок бесплатно переходит в общую долевую собственность владельцев помещений. Отдельный договор с муниципалитетом или акт передачи не требуются.
Доля каждого собственника связана с его долей в праве на общее имущество дома. Продать придомовую землю отдельно от квартиры или нежилого помещения нельзя.
Пока участок не сформирован, земля остаётся в публичной собственности. Однако государственный или муниципальный собственник не вправе распоряжаться той её частью, которая необходима для дома. Владельцы помещений могут пользоваться этой территорией в пределах, требуемых для эксплуатации здания и общего имущества.
Разъяснение не заменяет закон
Письмо Минстроя не является нормативным правовым актом и не вводит новое право. Оно обобщает действующие положения законодательства и судебные разъяснения.
Если уполномоченный орган не отвечает на заявление или необоснованно отказывается проводить межевание, собственник вправе оспорить бездействие. К обращению полезно приложить сведения о доме, адресе, существующих кадастровых объектах и предполагаемом использовании территории.
Правовая основа
Письмо Минстроя России от 3 сентября 2026 года № 54647-ДН/04 разъясняет обязанности органов власти и порядок перехода участка в общую собственность.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ устанавливает специальный порядок формирования земли под многоквартирными домами.
Жилищный кодекс Российской Федерации относит придомовой участок к общему имуществу после определения его границ.
Постановление Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22 разъясняет права собственников до кадастрового учёта земли.