ИдеяПравительство Российской Федерации внесло в Государственную Думу проект федерального закона № 1523-9, который расширяет специальный порядок расчёта минимального срока владения жильём для освобождения дохода от продажи от налога на доходы физических лиц. Документ зарегистрирован 1 октября 2026 года и подготовлен во исполнение постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2026 года № 26-П.
Сейчас статья 217.1 Налогового кодекса позволяет суммировать периоды владения старым и новым жильём в специальном порядке при московской реновации. Конституционный Суд признал недостаточным применение такого механизма только к этой программе, поскольку собственник может лишиться пригодного жилья помимо своей воли и по другим решениям публичной власти.
Когда срок владения прежней квартирой прибавят к сроку владения новой
Правительство предлагает распространить специальное правило на случаи, когда гражданину предоставили в собственность квартиру, жилой дом или долю взамен жилья, право собственности на которое прекращено по решению публичной власти помимо воли собственника.
При последующей продаже предоставленного помещения в минимальный срок владения будут включать и период собственности на прежнее жильё.
Например, собственник десять лет владел квартирой, после чего её изъяли для государственных или муниципальных нужд, а взамен предоставили другое помещение. При формальном отсчёте срока с даты регистрации новой квартиры её последующая продажа до истечения минимального срока способна привести к возникновению НДФЛ. Проект позволяет учитывать предшествующие годы владения.
Пандектум ранее подробно разобрал позицию Конституционного Суда об учёте срока владения жильём после принудительного изъятия. До изменения Налогового кодекса КС установил временный порядок применения статьи 217.1. Законопроект № 1523-9 должен закрепить этот механизм непосредственно в налоговом законодательстве.
Для аварийного и непригодного жилья предусмотрено исключение
Расширенный порядок предложено применять не ко всем случаям переселения.
Период владения прежним помещением не будут учитывать по этому специальному основанию, если многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само жилое помещение признали непригодным для проживания.
Такое разграничение соответствует постановлению Конституционного Суда № 26-П. КС отдельно оценил принудительное прекращение права на пригодное жильё по решению публичной власти и не распространил установленный временный порядок на переселение из аварийного или непригодного помещения.
Почему продолжительность владения влияет на налог
Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности не меньше минимального предельного срока.
Общий минимальный срок составляет пять лет. В случаях, перечисленных в Налоговом кодексе, применяется трёхлетний срок. Он действует, в частности, когда право получено по наследству или в дар от члена семьи либо близкого родственника, в результате приватизации или передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Поэтому при продаже жилья, предоставленного взамен изъятого, значение имеет не только количество лет владения прежним объектом, но и то, какой минимальный срок применялся к нему по закону.
Законопроект ещё не принят, но позиция КС уже применяется
На 6 октября 2026 года проект № 1523-9 находится на рассмотрении Государственной Думы и самостоятельного действующего правила пока не устанавливает.
При этом постановление Конституционного Суда № 26-П уже содержит временный порядок на период до внесения изменений в законодательство. Срок владения прежним пригодным жильём учитывается при определении минимального срока собственности на предоставленное взамен помещение в установленных КС пределах.
Следовательно, законопроект не создаёт налоговую гарантию с нуля. Его задача — устранить выявленный Конституционным Судом пробел и закрепить порядок непосредственно в статье 217.1 Налогового кодекса.
Правовая основа
Проект федерального закона № 1523-9 «О внесении изменений в статью 217.1 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» — официальная карточка законопроекта.
Статья 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации — минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения дохода от НДФЛ.