Возникновение права собственности пайщика ЖСК после полной выплаты паевого взноса подлежит установлению с учетом оплаты, передачи квартир, идентичности объектов и прав зарегистрированных собственников

Д.М.Г. обратилась в суд к ЖСК «Новая Трехгорка, 84» о признании права собственности на две квартиры. Требования были мотивированы тем, что по договору об участии в ЖСК, соглашению о перемене лиц и дополнительным соглашениям она приобрела право на оформление квартир в собственность, полностью внесла вступительный, членский и паевые взносы, получила смотровые ордера и ключи, а после ввода дома в эксплуатацию фактически пользовалась помещениями и несла расходы на их содержание.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 29.03.2024 в иске было отказано. Апелляционным определением Московского областного суда от 13.01.2025 и определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2025 решение было оставлено без изменения. Нижестоящие суды исходили из недоказанности вступления Д.М.Г. в ЖСК, отсутствия подтверждения идентичности квартир, указанных в договоре, спорным объектам, а также из того, что право собственности на квартиры зарегистрировано за другими лицами, не привлеченными к участию в деле.

Нарушения, установленные Верховным Судом: отказ в признании права собственности пайщика ЖСК без оценки выплаты пая и привлечения зарегистрированных собственников

Верховный Суд установил, что отказ в признании права собственности за Д.М.Г. был основан на неполной оценке условий возникновения права у пайщика ЖСК. Нижестоящие суды сослались на недоказанность ее вступления в ЖСК «Новая Трехгорка, 84», полной оплаты паевого взноса и тождества квартир, указанных в соглашениях, фактически заявленным объектам. При этом по делу подлежали оценке документы об участии в ЖСК, исполнении обязанности по оплате, передаче помещений и фактическом пользовании квартирами после ввода дома в эксплуатацию.

В материалах дела имелись договор об участии в ЖСК от 17.09.2012, соглашение о перемене лиц от 21.01.2013, дополнительные соглашения от 14.02.2014 и 14.11.2016, акт о полной выплате паевого взноса, акты приема-передачи денежных средств, приходно-кассовые ордера и платежное поручение на 1 180 000 руб. Эти документы относились к обстоятельствам, от которых зависело возникновение права собственности у пайщика. Вывод об отсутствии доказательств членства в ЖСК и оплаты паевого взноса был сделан без сопоставления с представленными истцом платежными и договорными документами.

Передача спорных квартир и их идентичность объектам, указанным в договоре и дополнительных соглашениях, также подлежали оценке. В деле имелись смотровые ордера АО «СУ-155» от 21.01.2016, акты приема-передачи ключей от 06.12.2016 и квитанции, из которых следовало фактическое вселение Д.М.Г. в квартиры и несение расходов на их содержание. Нижестоящие суды не сопоставили эти сведения с доводами о тождестве строительного и почтового адресов, хотя по аналогичным делам с участием этого же ЖСК такая идентичность уже устанавливалась.

Апелляционный суд установил, что право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за М.В.И. и Д.Е.Ю., а предыдущим собственником являлось ООО Агентство «Престиж». При таких данных спор о признании права собственности не мог быть разрешен только с участием ЖСК. Апелляционному суду надлежало определить, кому принадлежало спорное имущество на момент рассмотрения дела, характер спорных отношений и состав лиц, участвующих в деле, поскольку решение могло повлиять на права зарегистрированных собственников и предыдущего собственника.

В силу пункта 4 статьи 218 ГК РФ и части 1 статьи 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение после полной выплаты паевого взноса. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), суду надлежало проверить полную выплату пая и создание объекта. При наличии зарегистрированных собственников подлежали применению части 4 и 5 статьи 330 ГПК РФ о переходе апелляционного суда к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 29.03.2024, апелляционное определение Московского областного суда от 13.01.2025 и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2025 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2026 № 4-КГ25-88-К1