При аренде без торгов участков, образуемых из сформированных публичных земель сельскохозяйственного назначения, причины их раздела должны быть обоснованы с учетом прав и законных интересов публичного собственника

Крестьянское хозяйство обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в предварительном согласовании предоставления в аренду без торгов четырнадцати земельных участков, которые заявитель просил образовать путем раздела трех уже сформированных публичных земельных участков сельскохозяйственного назначения. К заявлению была приложена схема расположения образуемых участков. Департамент сослался на зарегистрированное право аренды третьего лица, необходимость устройства полевых дорог, риск сокращения площади сельскохозяйственных угодий и отсутствие указания на причины и необходимость раздела исходных участков.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 28.10.2024 требования удовлетворены. Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.06.2025 решение оставлено без изменения. Суды исходили из прекращения аренды третьего лица, возможности образовать новые участки и отсутствия доказательств того, что без полевых дорог они не могут использоваться по назначению. Департамент обжаловал судебные акты в Верховный Суд Российской Федерации.

Нарушения, установленные Верховным Судом: обоснование раздела и интересы публичного собственника

Верховный Суд установил, что суды признали незаконным отказ Департамента, не исследовав, по каким причинам требовалось разделить три уже сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет публичных земельных участка на четырнадцать новых. Департамент ссылался на прежнее сельскохозяйственное использование исходных участков, необходимость полевых дорог и риск нерационального использования земель. Суды не дали этим доводам надлежащей оценки и не установили, можно ли вести сельскохозяйственную деятельность без раздела исходных участков.

В спорный период без торгов могли предоставляться не только сформированные земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и участки, которые предстояло образовать. Однако при предварительном согласовании нельзя было исходить из того, что заинтересованное лицо вправе по своему усмотрению преобразовать ранее сформированные публичные земельные участки. При их образовании необходимо соблюдать требования рационального использования и охраны земель и учитывать права и законные интересы публичного собственника. Одного лишь превышения установленного минимального размера новых земельных участков для такого вывода было недостаточно.

Отдельно суды не оценили доводы Департамента о фактическом использовании заявителем льготного порядка получения сельскохозяйственных земель. Департамент ссылался на множество заявлений о предварительном согласовании, полученные согласования, отсутствие последующего оформления аренды и фактической сельскохозяйственной деятельности. Эти обстоятельства были приведены в связи с целевым назначением отдельной льготы, предусмотренной для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. При новом рассмотрении суду предстоит оценить эти доводы в пределах требований и возражений сторон.

После возникновения спорных правоотношений законодательство изменилось, что имело значение для способа восстановления права. С 08.08.2024 в порядке очередности предоставляются только земельные участки, сформированные публичным собственником и поставленные на кадастровый учет в целях предоставления сельскохозяйственным производителям. Одновременно при выборе способа восстановления нарушенного права необходимо учитывать законодательные запреты и ограничения, действующие на день рассмотрения дела. Следовательно, даже если законность отказа оценивается по правилам, действовавшим в момент его принятия, суду отдельно необходимо определить допустимый способ восстановления права.

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса при образовании земельных участков не допускаются недостатки, препятствующие рациональному использованию и охране земель. Согласно подпунктам 2 и 3 пункта 1 статьи 39.14 при образовании земельного участка проводится предварительное согласование в порядке статьи 39.15. В силу пунктов 1–3 статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. С учетом разъяснений пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 при восстановлении права нельзя возлагать обязанность совершить действие, запрещенное законом на день рассмотрения дела.

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 28.10.2024 и постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2025 и Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.06.2025 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Еврейской автономной области.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2026 № 303-ЭС25-10265

Применимые нормы

Пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации — Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Подпункты 2 и 3 пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации — Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Статья 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации — Предварительное согласование предоставления земельного участка

Пункты 1–3 статьи 10.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ — Особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам

Пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 — О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 КАС РФ и главы 24 АПК РФ

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении вопроса о предварительном согласовании предоставления в аренду без торгов земельных участков, которые предполагается образовать путем раздела ранее сформированных публичных земельных участков сельскохозяйственного назначения, суду надлежит установить, по каким причинам требуется раздел и можно ли осуществлять заявленную деятельность без него. Должны быть учтены права и законные интересы публичного собственника и требования рационального использования земель. Одного лишь соответствия площади образуемых участков установленному минимальному размеру недостаточно для вывода о наличии оснований для раздела. Такой подход применён Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 30.03.2026 № 303-ЭС25-10265. Поскольку дело направлено на новое рассмотрение, законность отказа окончательно не разрешена.