Застройщик не вправе возводить многоквартирный дом на основании разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, если в проекте планировки такой объект не предусмотрен

Индивидуальный предприниматель, которому ранее по судебному решению был предоставлен условно разрешенный вид использования земельного участка «многоэтажная жилая застройка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания», обратился в Департамент за разрешением на строительство девятиэтажного многоквартирного дома. Департамент отказал, поскольку в проекте планировки территории отдельно стоящий многоквартирный дом на участке предусмотрен не был, а площадь участка составляла 1470 кв. м при установленном минимальном размере 3500 кв. м. Предприниматель потребовал признать отказ незаконным и обязать Департамент выдать разрешение.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.05.2025 заявление удовлетворено. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.10.2025 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.02.2026 решение оставлено без изменения. Суды исходили из градостроительных регламентов, действовавших при первоначальном обращении за условно разрешенным видом использования, и учли отсутствие в выданных ГПЗУ указания на ограничение по минимальной площади участка. Департамент обжаловал судебные акты.

Нарушения, установленные Верховным Судом: действующие градостроительные требования не применены при оценке возможности строительства

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды признали незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство, исходя из разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и градостроительных правил, действовавших при первоначальном обращении предпринимателя. Такой подход не учитывал документы территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, действовавшие при решении вопроса о строительстве. Предоставленный вид использования не давал застройщику права возвести любой объект, относимый к многоэтажной жилой застройке, без соблюдения установленных параметров и ограничений.

Согласно Генеральному плану спорный земельный участок находился в многофункциональной общественно-деловой зоне, а в утвержденном на его основе проекте планировки территории размещение многоэтажного жилого дома предусмотрено не было. При установлении территориальных зон учитываются функциональные зоны и параметры их развития, определенные генеральным планом. Поэтому возможность строительства следовало оценивать не по прежнему регулированию, а с учетом действующих документов, обязательных для органов публичной власти и участников градостроительной деятельности.

Предпринимателю был предоставлен условно разрешенный вид использования «многоэтажная жилая застройка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания», поэтому возможность такого использования зависела от документации по планировке территории. Для этого вида использования действующими правилами была установлена минимальная площадь земельного участка 3500 кв. м, тогда как площадь участка предпринимателя составляла 1470 кв. м. Проектная документация при таком соотношении не соответствовала градостроительному регламенту, а предусмотренное законом основание для отказа в разрешении на строительство сохранялось.

Застройщик не мог обосновать право на строительство только содержанием градостроительного плана земельного участка. В ГПЗУ отражается информация о правовом режиме участка и строительных ограничениях, но этот документ не заменяет правила землепользования и застройки и проект планировки территории. Отсутствие в ГПЗУ отдельного указания на минимальную площадь участка не давало оснований игнорировать обязательный градостроительный регламент. Ранее принятые судебные акты по заявлениям о предоставлении условно разрешенного вида использования также не имели преюдициального значения для проверки требований к разрешению на строительство девятиэтажного дома.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный орган проверяет соответствие проектной документации требованиям к строительству, разрешенному использованию участка и действующим ограничениям. В силу части 13 статьи 51 ГрК РФ при несоответствии этим требованиям в выдаче разрешения на строительство отказывается. Согласно части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельного участка, а в силу части 8 этой статьи прежнее использование допускается только в установленных ею пределах. ГПЗУ предназначен для предоставления информации, необходимой для проектирования и строительства, и не отменяет обязательных градостроительных требований.

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.05.2025, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.10.2025 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.02.2026 отменены. В удовлетворении заявления предпринимателя о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство и об обязании выдать такое разрешение отказано.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.2026 № 302-ЭС26-4672

Применимые нормы

Пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ — Порядок установления территориальных зон

Часть 1 статьи 36 ГрК РФ — Градостроительный регламент

Часть 8 статьи 36 ГрК РФ — Использование объектов, не соответствующих градостроительному регламенту

Часть 1 статьи 57.3 ГрК РФ — Градостроительный план земельного участка

Пункт 2 части 11 статьи 51 ГрК РФ — Проверка при выдаче разрешения на строительство

Часть 13 статьи 51 ГрК РФ — Основания отказа в выдаче разрешения на строительство

Правовая позиция для вставки в документ

Застройщик, получивший разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, при обращении за разрешением на строительство должен подтвердить соответствие проектной документации действующим градостроительным регламентам и документации по планировке территории. Если проект планировки не допускает размещение многоквартирного дома, а площадь участка меньше минимального размера, установленного правилами землепользования и застройки, оснований для выдачи разрешения нет. Отсутствие соответствующего ограничения в ГПЗУ не позволяет игнорировать обязательный градостроительный регламент. Такой правовой подход применён Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 24.08.2026 № 302-ЭС26-4672.