Разрешение на строительство многоквартирного дома не выдаётся, если площадь участка меньше минимального размера, установленного градостроительным регламентом для испрашиваемого условно разрешённого вида использования

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «9-этажный многоквартирный жилой дом» и об обязании предоставить такое разрешение. Отказ мотивирован тем, что проектом планировки территории отдельно стоящий многоквартирный дом на этом участке не предусмотрен, а площадь участка в 1470 кв. м меньше минимальных 3500 кв. м, установленных правилами землепользования и застройки для многоэтажной жилой застройки. Возражая, Предприниматель ссылался на предоставленное ему по решению суда разрешение на условно разрешённый вид использования участка и на отсутствие в полученных градостроительных планах указания на ограничение по площади.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.05.2025 заявление удовлетворено, на Департамент возложена обязанность выдать разрешение на строительство. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.10.2025 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.02.2026 это решение оставлено без изменения. Суды исходили из того, что на дату первого обращения за разрешением на условно разрешённый вид использования действовали градостроительные регламенты, допускавшие размещение многоквартирных домов, а минимальные размеры участков для многоэтажной жилой застройки тогда не устанавливались. Кассационная жалоба Департамента вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

Нарушения, установленные Верховным Судом: предельные размеры участка при условно разрешённом использовании

Верховный Суд установил, что законность отказа проверена без учёта градостроительного регламента, определяющего минимальную площадь земельного участка для испрашиваемой многоэтажной жилой застройки. Предоставление по решению суда разрешения на условно разрешённый вид использования означает лишь то, что возможность застройки участка зависит от документации по планировке территории. Предельные размеры разрешённого строительства для условно разрешённого вида устанавливаются по регламенту той территориальной зоны, где этот вид отнесён к основным.

Согласно генеральному плану муниципального образования земельный участок Предпринимателя расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне. Территориальные зоны, соответствующие этой функциональной зоне, и допустимые в них виды разрешённого использования установлены правилами землепользования и застройки: многоэтажная жилая застройка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания не отнесена в общественно-деловых зонах ни к основным, ни к вспомогательным, ни к условно разрешённым видам. Проектом планировки территории, утверждённым на основании генерального плана, размещение домов многоэтажной жилой застройки здесь также не предусмотрено.

Испрашиваемый вид разрешённого использования является основным для зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами, и применительно к ней правилами землепользования и застройки установлена минимальная площадь земельного участка 3500 кв. м. Площадь участка Предпринимателя составляет 1470 кв. м и для размещения многоквартирного жилого дома недостаточна. Сведения о правовом режиме земельного участка, содержащиеся в градостроительном плане, носят информационный характер, поэтому права отступить от обязательных градостроительных регламентов Предприниматель не приобрёл.

Вывод о сохранении за Предпринимателем возможности использовать участок по прежним правилам землепользования и застройки, действовавшим на дату первого обращения за условно разрешённым видом использования, основан на неправильном толковании градостроительного законодательства. Правило о бессрочном использовании не отвечающих регламенту участков направлено на баланс публичного интереса в безопасной среде проживания и интереса собственника в защите понесённых расходов. На названную дату застройщик существенных расходов на разработку проектной документации и её экспертизу ещё не понёс.

В силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказ следует за несоответствием документов разрешённому использованию земельного участка и требованиям на дату выдачи градостроительного плана. По смыслу норм статьи 57.3 названного Кодекса такой план несёт информацию о предельных параметрах разрешённого строительства. Согласно части 8 статьи 36 того же Кодекса без срока приведения в соответствие используются участки, параметры которых регламенту не отвечают, что охватывает застройщика, уже понёсшего расходы. Тот же подход отражён в Обзоре судебной практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.05.2025, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.10.2025 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.02.2026 отменены. В удовлетворении заявления Предпринимателя отказано.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.2026 № 302-ЭС26-4672

Применимые нормы

Часть 13 статьи 51 ГрК РФ — Разрешение на строительство

Часть 8 статьи 36 ГрК РФ — Градостроительный регламент

Статья 57.3 ГрК РФ — Градостроительный план земельного участка

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении вопроса о законности отказа в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома на земельном участке, для которого многоэтажная жилая застройка предусмотрена условно разрешённым видом использования, суду надлежит установить предельные размеры земельного участка, определённые градостроительным регламентом той территориальной зоны, где этот вид использования отнесён к основным, а также функциональную зону, к которой участок отнесён генеральным планом. Застройщик не вправе отступить от действующих градостроительных регламентов ни со ссылкой на ранее предоставленное разрешение на условно разрешённый вид использования, ни со ссылкой на отсутствие в градостроительном плане земельного участка указания на минимальные размеры такого участка. Такой подход применён Верховным Судом Российской Федерации в определении от 24.08.2026 № 302-ЭС26-4672.