Арендованный публичный земельный участок продаётся без проведения торгов, если указанная в заявлении цель использования соответствует виду разрешённого использования участка и деятельность по такому назначению уже ведётся

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Росимущества, выразившихся в отказе предоставить в собственность арендуемый федеральный земельный участок, и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов. Участок испрашивался без торгов для отдыха (рекреации) в соответствии с подпунктом «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629. Росимущество сослалось на отсутствие предусмотренных земельным законодательством и названным постановлением оснований для предоставления участка в собственность заявителя без торгов. В период рассмотрения спора права и обязанности арендатора перешли к Кооперативу, в отношении которого произведена процессуальная замена.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2025 в удовлетворении требований отказано: участок предоставлялся в аренду под размещение индивидуальной усадебной жилой застройки, а продажа федеральных участков с таким назначением без торгов названным постановлением не предусмотрена. Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 02.06.2025 решение отменил и признал оспариваемые действия незаконными, поскольку участок отнесён к территориальной зоне природных и озеленённых территорий с основным видом разрешённого использования «отдых (рекреация)», а сведений о неустранённых нарушениях земельного законодательства не представлено. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 17.09.2025 этот вывод поддержал. Кассационная жалоба Росимущества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

Нарушения, установленные Верховным Судом: заявленная цель и фактическое освоение арендованной земли

Верховный Суд установил, что продажа арендованного публичного земельного участка без проведения торгов рассчитана на арендатора, которому участок предоставлялся для целей, названных антикризисной мерой, и который эти цели на участке осуществляет. Апелляционный суд придал решающее значение отнесению участка к территориальной зоне природных и озеленённых территорий и отсутствию сведений о неустранённых нарушениях, а соответствие заявленной цели использования виду разрешённого использования участка не проверил.

По условиям договора аренды и дополнительного соглашения к нему участок предоставлен под размещение индивидуальной усадебной жилой застройки, и такой вид разрешённого использования внесён в Единый государственный реестр недвижимости. В отличие от собственника арендатор ограничен не только актами, определяющими правовой режим участка, но и условиями договора, в том числе в части целевого использования. Цель использования в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, изменяется только внесением изменений в договор, а в одностороннем порядке арендатор договор не изменяет.

Из нахождения участка в территориальной зоне, для которой основным видом разрешённого использования значится отдых (рекреация), право требовать продажи участка без торгов не возникает. Актом выездного обследования и протоколом осмотра от 04.04.2024, составленными органом государственного земельного надзора, зафиксировано, что участок не огорожен, строений и объектов капитального строительства на нём нет, произрастает древесная и травянистая растительность. Деятельность, установленная договором аренды, ни прежними арендаторами, ни Кооперативом не велась, а задолженность по арендной плате сохраняется.

Юридическое значение оставшегося без проверки условия состоит в том, что без сопоставления заявленной цели с видом разрешённого использования и без оценки фактического освоения нельзя определить, распространяется ли на арендатора антикризисная мера. Вместо такой проверки апелляционный суд ограничился ссылкой на градостроительное зонирование и на отсутствие сведений о выявленных нарушениях. Между тем бремя доказывания наличия охраняемого законом права лежало на заявителе, оспаривавшем законность отказа, и это право доказано не было.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа публичных земельных участков по общему правилу осуществляется на торгах. В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 наряду со случаями, предусмотренными этим Кодексом, допускается продажа без торгов участков, предназначенных в том числе для отдыха (рекреации) и предоставленных в аренду. Согласно подпунктам 1 и 14 статьи 39.16 названного Кодекса уполномоченный орган отказывает, когда у обратившегося лица права на приобретение без торгов нет либо разрешённое использование не отвечает целям заявления. В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать участок в тех целях, для которых участок предоставлялся. Согласно пункту 1 статьи 615 и пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование арендованным имуществом подчинено условиям договора, а участники гражданских правоотношений действуют добросовестно.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2025 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2025 отменены. Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2025 оставлено в силе.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2026 № 305-ЭС25-13562

Применимые нормы

Пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ — Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

Подпункт «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 — Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 — 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы

Подпункты 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ — Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Статья 42 ЗК РФ — Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Пункт 1 статьи 615 ГК РФ — Пользование арендованным имуществом

Пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ — Основные начала гражданского законодательства

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении вопроса о продаже арендованного публичного земельного участка без проведения торгов суду надлежит установить, отвечает ли указанная в заявлении цель использования виду разрешённого использования участка и ведётся ли на участке соответствующая деятельность: нахождением участка в территориальной зоне, допускающей иное использование, вид разрешённого использования не изменяется, а цель, закреплённая договором аренды, в одностороннем порядке арендатором не пересматривается. Такой правовой подход применён Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 26.03.2026 № 305-ЭС25-13562.