Идея
Отказ в удовлетворении требований о взыскании расходов на содержание имущества основан на неверном толковании норм материального права, регулирующих отношения долевой собственности по инвестиционным контрактам. Обязанность публичного партнера по контракту, заключенному до 01.01.2011, нести расходы на содержание доли в объекте возникает в силу закона с момента ввода объекта в эксплуатацию и не ставится в зависимость от государственной регистрации права собственности. Суды не учли специальный правовой режим, установленный п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, и императивные нормы ГК РФ и ЖК РФ о бремени содержания имущества собственником.
Общество с ограниченной ответственностью «Управление капитального строительства-4» (ООО «УКС-4») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы и Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании 9 072 076 руб. 63 коп. задолженности, образовавшейся в результате оплаты обществом коммунальных платежей и расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома за период с 10 марта 2017 г. по 31 августа 2021 г. Требования основаны на положениях инвестиционного контракта от 25.05.2001, заключенного с Администрацией Наро-Фоминского района (права и обязанности по которому впоследствии перешли к ответчикам), и нормах гражданского и жилищного законодательства, возлагающих бремя содержания имущества на его собственника.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды указали на отсутствие доказательств принадлежности ответчикам на праве собственности спорных помещений в установленный период, а также на то, что неподписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта со стороны ООО «УКС-4» препятствовало регистрации права собственности города Москвы.
Нарушения, установленные Верховным Судом
Верховный Суд установил, что при строительстве по инвестиционным контрактам, заключенным до 01.01.2011, имущественный комплекс до государственной регистрации права собственности признается находящимся в долевой собственности участников. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ и части 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Правовой режим долевой собственности предполагает, что каждый сособственник обязан участвовать в расходах на содержание имущества пропорционально своей доле. Эти обязанности прямо закреплены в статье 210 и статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, а применительно к многоквартирным домам — в статьях 39, 153, 154 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Пункт 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, дополнительно подтверждает, что обязанность по несению расходов на содержание имущества не зависит от его фактического использования.
Судами не была дана надлежащая оценка обстоятельствам, подтвержденным в материалах дела: распределение долей и помещений закреплено в определениях по делу о банкротстве, акты реализации и акты приема-передачи направлялись публичному образованию, расходы на содержание и коммунальные платежи за спорный период фактически неслись инвестором. Вывод об отсутствии у публичного образования обязанности участвовать в расходах на основании непройденной регистрации права собственности противоречит приведенным нормам права и установленным фактам.
При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении иска нельзя признать законным. Игнорирование норм о долевой собственности и установленного порядка распределения расходов по содержанию имущества привело к неправильному применению материального права.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2024 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
История рассмотрения дела:
- Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2023 № А40-8823/2023
- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2024 № 09АП-85116/2023
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2024 № Ф05-7373/2024
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.11.2024 № 305-ЭС24-15053