Заключение договора аренды земельного участка в порядке переоформления ранее действовавшего соглашения не требует проведения конкурса и включения в схему размещения нестационарных торговых объектов

Заместитель прокурора Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к индивидуальному предпринимателю Ш.Д.А. о признании недействительным Договора аренды земельного участка от 21.12.2017, заключенного администрацией города Алушты, и применении последствий недействительности сделки. Требования основаны на положениях статей 39.6, 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ, согласно которым размещение нестационарных торговых объектов должно осуществляться на основании схемы размещения, а предоставление земельных участков в аренду — по результатам торгов.

Арбитражный суд Республики Крым отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на соблюдение порядка переоформления договора аренды в соответствии с законодательством Республики Крым и истечение срока исковой давности. Двадцать первый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Центрального округа отменили решение суда первой инстанции и удовлетворили требования прокурора, указав на нарушение норм земельного законодательства при заключении договора аренды без проведения торгов.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Суды апелляционной и кассационной инстанций необоснованно применили общие нормы Земельного кодекса РФ о проведении торгов при предоставлении земельных участков, не учтя специальный правовой режим регулирования земельных отношений на территории Республики Крым. В соответствии со статьей 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ и положениями Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК, переоформление ранее заключенных договоров аренды земельных участков осуществляется без проведения торгов, что исключает необходимость применения статей 39.6, 39.33 и 39.36 ЗК РФ в данном случае.

Нижестоящие суды ошибочно квалифицировали переоформление договора аренды как новое предоставление земельного участка, тогда как в соответствии с пунктами 9, 12 и 14 статьи 3 Закона от 31.07.2014 № 38-ЗРК такие правоотношения сохраняют преемственность и подлежат переоформлению в ранее согласованных условиях. Первоначальный Договор аренды от 12.12.2006 был заключен в соответствии с законодательством Украины и зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждает правомерность его переоформления в 2017 году без изменения существенных условий.

При рассмотрении дела не было принято во внимание, что на спорном земельном участке уже были размещены нестационарные торговые объекты до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, в связи с чем положения статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ о схемах размещения нестационарных торговых объектов не подлежали применению к сложившимся правоотношениям. Данный вывод подтверждается Решением Алуштинского городского совета от 25.03.2015 № 9/52, прямо исключающим из-под действия требований о схеме размещения объекты, уже переданные в аренду.

Суды апелляционной и кассационной инстанций неправильно исчислили срок исковой давности, начав его течение с момента, когда прокурору стало известно о сделке, а не с даты начала исполнения договора аренды (21.12.2017), как это предусмотрено пунктом 1 статьи 181 ГК РФ. Поскольку иск был заявлен 15.04.2023, срок давности по требованию о признании сделки ничтожной истек, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Выводы судов о нарушении публичных интересов при переоформлении договора аренды не подтверждены доказательствами. Отсутствуют данные о том, что сохранение арендных правоотношений на прежних условиях причинило ущерб интересам муниципального образования или создало преимущества для арендатора по сравнению с другими участниками оборота. Напротив, расторжение договора аренды нарушило бы стабильность гражданского оборота и принцип сохранения прав, приобретенных добросовестными участниками.

Несостоятельной является позиция судов о необходимости проведения торгов при переоформлении договора аренды, так как в данном случае отсутствовали признаки создания новых правоотношений. Переоформление носило технический характер и было направлено на приведение документации в соответствие с законодательством Российской Федерации, что прямо предусмотрено пунктом 14 статьи 3 Закона от 31.07.2014 № 38-ЗРК и не требует проведения конкурсных процедур.

Постановления апелляционного и окружного судов отменены, а Решение Арбитражного суда Республики Крым оставлено в силе.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Республики Крым от 19.10.2023 № А83-17003/2023
• Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2024 № 21АП-6345/2023
• Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.06.2024 № Ф10-2148/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2025 № 310-ЭС24-15921