Идея
Нижестоящие инстанции не исследовали надлежащим образом условия договора аренды о его автоматической пролонгации и выраженную арендатором волю на отказ от продления арендных отношений путем направления уведомления и освобождения помещения. Это привело к необоснованному взысканию арендной платы за период, в котором договор мог считаться прекратившим действие вследствие отсутствия волеизъявления сторон на его возобновление.
Акционерное общество «Бизнес-Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к автономной некоммерческой профессиональной образовательной организации «Международный инновационный колледж» о взыскании 4 237 167 руб. 25 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 17.08.2022 за период с 1 января по 30 сентября 2023 г. Требования истца были основаны на положениях договора, согласно которым ответчик принял помещение по акту приема-передачи без замечаний, однако в нарушение условий договора не вносил арендную плату за указанный период.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2024 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.02.2025, исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Суды исходили из того, что ответчик не представил доказательств наличия предусмотренных договором или законом оснований для досрочного расторжения договора аренды, а также не подтвердил надлежащим образом возврат арендованного помещения арендодателю.
Нарушения, установленные Верховным Судом
Верховный Суд установил, что при разрешении спора суды не исследовали вопрос о прекращении арендных отношений по истечении 11 месяцев и неправильно применили нормы Гражданского кодекса. Суды сосредоточились на отсутствии оснований для досрочного расторжения, но проигнорировали условие договора о возможности отказа от его пролонгации и фактическое освобождение помещения.
Согласно ст. 606, 611, 614 и 622 ГК РФ обязанность арендатора по уплате арендной платы действует до момента возврата имущества арендодателю. При этом возврат может подтверждаться не только актом приема-передачи, но и иными доказательствами фактического освобождения помещения, что подтверждается практикой Верховного Суда (определения от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908, от 19.10.2023 № 307-ЭС23-9843).
Уведомление арендатора от 29.12.2022 и освобождение помещения 30.12.2022 свидетельствовали о выраженной воле на прекращение отношений по истечении первого срока аренды. Дополнительное уведомление о непролонгации не требовалось. Суды не учли этот довод, а также не исследовали поведение сторон после окончания срока аренды.
По правилам ст. 431 ГК РФ условия договора должны толковаться с учетом буквального значения слов, а также цели договора. П. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 разъясняет, что толкование условий договора не должно создавать преимущества стороне, действующей недобросовестно. Игнорирование этого подхода привело к необоснованному взысканию платы за период, когда аренда фактически прекратилась.
Таким образом, выводы о сохранении у арендатора обязанности по уплате арендной платы после 18.07.2023 были сделаны без учета норм права, условий договора и фактического поведения сторон. Это повлекло отмену судебных актов и направление дела на новое рассмотрение с указанием исследовать вопрос о прекращении аренды и доказательства фактического освобождения помещения.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2024 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.02.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
История рассмотрения дела:
- Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2024 № А40-290648/2023
- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2024 № 09АП-47563/2024
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.02.2025 № Ф05-30474/2024
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2025 № 305-ЭС25-4276