Постановление КС РФ о проверке конституционности, которые не позволяют переоформить договор коммерческого найма на социальный, несмотря на признание семьи малоимущей

Гражданка А. оспаривала конституционность ряда положений Жилищного кодекса РФ (ч. 3 ст. 19, ч. 1 и 2 ст. 57, ч. 1 ст. 59, ч. 1 ст. 60, ч. 1 ст. 63 Жилищного кодекса РФ), регулирующих предоставление жилых помещений по договору социального найма.

В 2005 году администрация г. Пскова предоставила ей и ее семье две комнаты в коммунальной квартире по договору краткосрочного найма. В 2009 году семья была признана малоимущей и поставлена на учет как нуждающаяся в жилье. Позже ей дополнительно предоставили еще две комнаты в той же квартире, но по аналогичному краткосрочному договору. В 2012 году эти помещения были переведены в жилищный фонд коммерческого использования.

В 2020 году А. обратилась с требованием заключить договор социального найма на все четыре комнаты, но получила отказ, так как жилье предоставляется в порядке очереди, а внеочередного права у нее не было. Суды первой инстанции удовлетворили ее иск, но апелляция и кассация отменили решение, указав, что спорные помещения относятся к коммерческому фонду и не могут быть переданы по соцнайму.

Правовая позиция заявителя

А. утверждала, что оспариваемые нормы нарушают ее конституционные права (ст. 2, 6, 7, 15, 17, 18, 19, 39, 40, 55 Конституции РФ), поскольку:

• не позволяют переоформить договор коммерческого найма на социальный, несмотря на признание семьи малоимущей;
• создают неравенство между гражданами, проживающими в коммунальных квартирах на разных условиях.

Правовые позиции Конституционного Суда

Социальная природа права на жилище и ограничения законодателя

Право на жилище (ст. 40 Конституции РФ) не является абсолютным и реализуется с учетом экономических возможностей государства. Законодатель вправе устанавливать дифференцированные условия предоставления жилья, включая очередность и критерии нуждаемости (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). Это соответствует принципам социального государства (ст. 7 Конституции РФ), которое обязано справедливо распределять ограниченные жилищные ресурсы.

При этом, отсутствие у заявительницы права на внеочередное получение жилья по соцнайму не нарушает ее конституционные права, поскольку она изначально получила жилье по договору коммерческого найма, который предполагает иной правовой режим. Сохранение такого порядка не противоречит Конституции, так как направлено на защиту интересов других граждан, стоящих в очереди на социальное жилье.

Разграничение жилищных фондов и правовые последствия

Суд подтвердил конституционность разделения жилищного фонда на социальный и коммерческий (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Такое разграничение необходимо для четкого определения условий использования жилья: социальный фонд предназначен для нуждающихся, а коммерческий – для рыночных отношений. Перевод помещений в коммерческий фонд исключает их предоставление по соцнайму, если иное прямо не предусмотрено законом.

Кроме того, отнесение жилья к коммерческому фонду не лишает граждан защиты их прав. Если жилье было предоставлено на условиях краткосрочного найма из-за тяжелой жизненной ситуации, органы власти не вправе произвольно отказать в продлении договора, если обстоятельства семьи не улучшились. Это обеспечивает баланс между интересами муниципалитета как собственника и конституционными правами граждан.

Особенности регулирования коммунальных квартир

Конституционный Суд поддержал норму ч. 1 ст. 59 ЖК РФ, которая предоставляет приоритетное право на освободившееся жилье в коммунальной квартире только нанимателям по соцнайму или собственникам. Расширение этого права на лиц, проживающих по коммерческому найму, нарушило бы принцип очередности и ухудшило положение граждан, давно стоящих в очереди на социальное жилье.

Вместе с тем, длительное проживание в жилье по коммерческому найму (особенно при неоднократном продлении договора) должно учитываться органами власти при принятии решений. Если семья остается в трудной ситуации и соблюдает условия договора, недопустимо произвольное прекращение найма без альтернативных вариантов обеспечения жильем.

Гарантии для граждан, проживающих по краткосрочным договорам

Хотя переоформление коммерческого найма на социальный не допускается, это не означает бесконтрольного отказа в продлении договора. Если жилье является для семьи единственным, а жизненные обстоятельства не изменились, органы власти обязаны учитывать эти факторы при принятии решений о продлении найма.

При этом Суд подчеркнул, что увеличение платы за жилье в пределах инфляции не считается ухудшением условий. Однако изменение других существенных условий договора (например, сокращение срока или площади) без объективных причин может быть расценено как нарушение конституционных прав граждан на жилище и защиту от произвола.

Принцип поддержания доверия к действиям государства

Органы власти должны действовать последовательно и предсказуемо, особенно когда граждане долгое время проживают в жилье на основании продлеваемых договоров. Внезапный отказ в продлении без учета сложившейся ситуации подрывает доверие к закону и нарушает ст. 19 Конституции РФ (равенство перед законом).

Кроме того, муниципалитеты, реализуя свои полномочия собственника, обязаны учитывать не только экономические интересы, но и социальные обязательства. Если жилье было предоставлено как временная мера помощи, его изъятие без альтернативы может быть расценено как несоразмерное ограничение прав граждан.

Постановление Конституционного Суда

1. Оспариваемые нормы ЖК РФ признаны соответствующими Конституции РФ.
2. Они не допускают переоформления коммерческого найма на социальный, но гарантируют защиту прав граждан, длительно проживающих в жилье по таким договорам.
3. Органы власти обязаны учитывать жизненные обстоятельства граждан при решении вопросов о продлении договоров найма.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2024 № 20-П