При расхождении границ по ЕГРН с фактическими, граница определяется по документам об образовании участка либо по существующей на местности свыше 15 лет и закрепленной объектами искусственного происхождения

Индивидуальный предприниматель П.А.Е. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к товариществу собственников жилья «Триумф-Палас» об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005004:10454. Требования мотивированы необходимостью определения смежной границы с земельным участком под многоквартирным жилым домом, поскольку сведения Единого государственного реестра недвижимости не соответствуют фактическому землепользованию, сложившемуся на протяжении более тридцати лет и обозначенному ограждением. Истец ссылался на принадлежность ему на праве собственности машино-места в здании, расположенном на спорном земельном участке, и вытекающее из этого право на использование соответствующей части земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2023 исковые требования удовлетворены, границы земельного участка установлены по фактически сложившемуся землепользованию. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Суд округа постановлением от 12.01.2024 отменил судебные акты и отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие у предпринимателя прав на земельный участок и избрание ненадлежащего способа защиты.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что при рассмотрении спора об установлении смежной границы суды не применили специальные нормы материального права, регулирующие порядок определения местоположения границ земельных участков при расхождении сведений Единого государственного реестра недвижимости с фактической границей на местности. В силу ч. 10 ст. 22 и ч. 7 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при отсутствии документов образования земельного участка местоположением границы признаётся линия, существующая на местности не менее пятнадцати лет и закреплённая природными либо искусственными объектами. Линейные сооружения, включая забор, относятся к допустимым межевым ориентирам, что подтверждается требованиями Закона РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и подзаконными актами, регулирующими межевание.

Судами не дана правовая оценка представленным доказательствам существования ограждения с 1990 года и его значения как устойчивого ориентира, не исследованы причины расхождения координат границ в ЕГРН и фактического пользования, не оценены документы о предоставлении и преобразовании земельного участка, акты землепользования и архивные материалы межевания. Вывод об «ненадлежащем способе защиты» не соответствует правовому статусу истца, являющегося собственником машино-мест в составе здания и, следовательно, участником общей долевой собственности на общее имущество, включающее земельный участок (ст. 287.4, 287.5 ГК РФ; п. 5 ст. 287.3 ГК РФ; п. 1, 15 ст. 39.20 ЗК РФ).

При разрешении спора следовало исходить из того, что граница подлежит установлению по документам образования участка либо по устойчивой границе, существующей на местности не менее пятнадцати лет, с учётом прав собственников помещений на использование земельного участка и принципа единства судьбы здания и участка (ст. 35 ЗК РФ; п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Такой подход согласуется с положениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, разъясняющего возможность установления границы в судебном порядке как самостоятельного способа защиты вещного права.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2024 по делу № А40-36896/2021 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2023 № А40-36896/2021
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 № 09АП-21962/2023, № 09АП-21963/2023
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2024 № Ф05-30128/2023
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2024 № 305-ЭС24-4547