Обобщение судебной практики Верховного суда Российской Федерации о размере имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества

Имущественный налоговый вычет распределяется пропорционально доле налогоплательщика применительно к каждому объекту недвижимости, реализованному совладельцами по одному договору купли-продажи, а не от общей суммы дохода

Проданные по одному договору купли-продажи два и более объекта недвижимости, находящиеся в долевой собственности совладельцев, единым объектом права собственности не становятся: предельный размер вычета исчисляется по каждому объекту отдельно и уменьшается пропорционально доле продавца. Общий размер вычета в сумме доходов, полученных в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не должен превышать в целом 1 000 000 руб.

Налоговый орган обратился в суд с административным исковым заявлением о взыскании с налогоплательщика задолженности по уплате налога на доходы физических лиц за 2021 год, штрафов и пени. Требования основаны на решении налогового органа, принятом по результатам камеральной налоговой проверки, проведённой в связи с непредставлением налоговой декларации: налог с дохода от продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома, реализованных тремя сособственниками по одному договору, уплачен не был. Ранее вынесенный по тому же требованию судебный приказ был отменён.

Решением Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 12.09.2024 требования удовлетворены. Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 19.11.2024 и кассационным определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 02.04.2025 решение оставлено без изменения. Суды исходили из того, что налоговая база подлежит уменьшению на имущественный налоговый вычет в размере, соответствующем доле налогоплательщика в общей сумме дохода от продажи всего имущества. Состоявшиеся судебные акты обжалованы налогоплательщиком в Верховный Суд Российской Федерации со ссылкой на неправильное применение норм материального права.

Верховный Суд установил, что размер имущественного налогового вычета был определён судами исходя из доли налогоплательщика в общей сумме дохода от продажи всего имущества. Между тем по одному договору купли-продажи были реализованы два самостоятельных объекта недвижимости — земельный участок и расположенный на нём жилой дом, находившиеся в долевой собственности продавцов по 1/3 доли каждого. При таком подсчёте два объекта оказались сведены к одному, а причитавшаяся налогоплательщику часть вычета — уменьшенной, что и предопределило размер взысканной задолженности.

Пропорциональное распределение вычета между совладельцами обращено к имуществу, которым распорядились как единым объектом права собственности. Земельный участок и жилой дом сохранили значение самостоятельных объектов недвижимости и после продажи по одному договору: совпадение продавцов, покупателя и даты сделки единого объекта права собственности не создаёт. Различие объектов сохраняется и при налогообложении, поскольку доход от каждого из них учитывается отдельно. Каждый из проданных объектов имел собственную цену и собственный состав долей, поэтому предельный размер вычета определяется по земельному участку и по жилому дому раздельно.

Внутри каждого объекта предельный размер вычета уменьшается пропорционально доле продавца. Доля налогоплательщика в праве собственности на земельный участок и его доля в праве собственности на жилой дом составляли по 1/3, поэтому по каждому объекту ему причиталась треть предельной суммы. Ограничение действует и в совокупности: общий размер вычета в сумме доходов, полученных в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не превышает в целом 1 000 000 руб.

Юридическое значение допущенной ошибки состоит в том, что налоговая база за 2021 год была уменьшена не на всю причитавшуюся налогоплательщику сумму вычета. Размер налоговой обязанности от этого оказался завышенным, а предъявленная к взысканию задолженность — не соответствующей действительному размеру налога на доходы физических лиц. Проверяя правильность расчёта налога, суды этого не учли, и с учётом вычета, предоставляемого по каждому объекту недвижимости, названной налоговым органом задолженности за 2021 год не имеется.

В силу статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества уменьшается на сумму налоговых вычетов. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 названного Кодекса вычет при продаже жилых домов и земельных участков предоставляется в размере полученных доходов, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а в силу подпункта 3 пункта 2 той же статьи распределяется между совладельцами имущества, находящегося в общей долевой собственности, пропорционально их доле. Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 13.03.2008 № 5-П признал, что абзац четвёртый подпункта 1 пункта 1 названной статьи применяется только при распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Отменены решение Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 12.09.2024, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 19.11.2024 и кассационное определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 02.04.2025. В удовлетворении требования о взыскании задолженности за 2021 год отказано.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2025 № 19-КАД25-11-К5

История рассмотрения дела:

• Кочубеевский районный суд Ставропольского края, дело № 2а-918/2024
• Ставропольский краевой суд, дело № 33а-2380/2024
• Пятый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8а-1823/2025

Применимые нормы

Статья 210 Налогового кодекса Российской Федерации — Налоговая база

Подпункт 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации — Имущественные налоговые вычеты

Подпункт 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации — Имущественные налоговые вычеты

Правовая позиция для вставки в документ

При реализации несколькими совладельцами по одному договору купли-продажи двух и более объектов недвижимости, находящихся в их долевой собственности, распределение имущественного налогового вычета пропорционально доле налогоплательщика производится исходя из единого объекта права собственности применительно к каждому объекту недвижимости. Общий размер вычета в сумме доходов, полученных в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не должен превышать в целом 1 000 000 руб. При расчёте вычета от общей суммы дохода от продажи всего имущества налоговая обязанность продавца доли оказывается завышенной. Такой правовой подход применён Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении от 12.11.2025 № 19-КАД25-11-К5.

Имущественный налоговый вычет при продаже земельных долей по одному договору распределяется между сособственниками-продавцами пропорционально их долям в проданном объекте, а не в праве собственности на весь земельный участок

Реализация долей по отдельным договорам купли-продажи даёт каждому продавцу право на вычет в предельном размере, тогда как продажа долей по одному договору образует единый объект права собственности, и предельная сумма делится внутри круга продавцов. Пропорция определяется долями в предмете договора: сособственники, доли не отчуждавшие, в расчёт не входят. Иные основания начисления налога этим выводом не затрагиваются.

Административный истец обратился в суд с требованиями признать незаконными решение налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения и решение, которым это решение оставлено в силе, а также возложить обязанность предоставить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Требования мотивированы тем, что по одному договору купли-продажи от 10.02.2022 три участника долевой собственности произвели отчуждение принадлежащих им долей земельного участка, а земельные доли представляют собой отдельные объекты прав, отчего вычет подлежит предоставлению на каждую реализованную долю в полном объёме. Доля находилась в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, а налоговый орган предоставил вычет в размере 101 730,71 руб. пропорционально размеру доли в праве собственности на весь земельный участок, доначислил налог на доходы физических лиц за 2022 год и наложил штрафы.

Решением Алексеевского районного суда Белгородской области от 28.08.2024 в удовлетворении административного искового заявления отказано. Апелляционным определением Белгородского областного суда от 19.12.2024 решение отменено в части требований об оспаривании решения по апелляционной жалобе с прекращением производства по делу в этой части, в остальной части решение оставлено без изменения. Кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.05.2025 принятые по делу судебные акты оставлены без изменения. По запросу судьи от 24.07.2025 дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что размер имущественного налогового вычета определён пропорционально доле административного истца в праве собственности на весь земельный участок, а не в проданном объекте недвижимого имущества, и что неверность такого расчёта осталась без внимания. Предметом сделки весь участок не являлся: по договору купли-продажи реализованы три доли, суммированные в единый объект права собственности, который образует лишь часть участка. Отсюда следовало, что предельный размер вычета подлежал распределению внутри круга продавцов.

По смыслу норм о предоставлении имущественного налогового вычета при продаже земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе вычет предоставляется на объект сделки — на имущество, которое было реализовано по договору купли-продажи. Объектом права собственности, реализованным по договору, явились принадлежащие трём сособственникам доли, суммированные в единый предмет, для которого в договоре определены общая площадь и общая стоимость. Земельная доля административного истца самостоятельным объектом купли-продажи не являлась.