Договор аренды участка для строительства прекращается, если после его заключения нормативным актом установлен градостроительный режим, при котором новое строительство не допускается, а стороны за это изменение не отвечают

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к Арендатору о признании договора аренды публичного земельного участка прекратившим своё действие и обязательств сторон прекращёнными с 28.03.2017 в связи с утверждением Правил землепользования Москвы. Он ссылался на то, что участок был предоставлен для строительства, объект недвижимости на нём не возведён, а после изменения градостроительного режима строительство нового объекта не допускается. Арендатор предъявил встречный иск о расторжении договора, указав на невозможность использовать участок в соответствии с целью его предоставления и исполнять условия договора по вине Арендодателя.

Арбитражный суд города Москвы решением от 11.06.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2025, удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 24.02.2026 отменил эти судебные акты, отказал в первоначальном иске и направил встречный иск на новое рассмотрение, сославшись на вступившее в законную силу решение, которым односторонняя сделка Арендодателя по расторжению договора была признана незаконной, на последующее предъявление требований об арендной плате и на отсутствие рассмотрения встречного иска по существу.

Нарушения, установленные Верховным Судом: пределы преюдиции при разных основаниях прекращения договора

Верховный Суд установил, что суд округа не разграничил два самостоятельных основания прекращения договора. При рассмотрении требования о признании незаконной односторонней сделки Арендодателя по расторжению договора проверялось, имелись ли основания для одностороннего расторжения договора по пункту 22 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. В настоящем споре Арендодатель ссылался на прекращение обязательств вследствие объективной невозможности исполнения после изменения градостроительного режима. Этот вопрос при проверке одностороннего расторжения не исследовался, поэтому судебные акты по требованию о признании такого расторжения незаконным не имели преюдициального значения для прекращения обязательств вследствие объективной невозможности исполнения.

Земельный участок был предоставлен по договору аренды для строительства и последующей эксплуатации административного здания. Объект капитального строительства на участке не был возведён. После отказа в выдаче разрешения на строительство в 2015 году Арендатор за новым разрешением не обращался. В 2017 году для территории, в границах которой расположен участок, был установлен режим сохраняемого землепользования; при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах расположенного на участке объекта числовое значение соответствующего индекса составляло ноль.

При таком градостроительном режиме строительство нового объекта без внесения изменений в Правила землепользования Москвы не допускалось. На участке отсутствовали объекты капитального строительства, а актуальных разрешений и согласований компетентных органов, допускавших возведение объекта, не имелось. Поэтому стороны не могли исполнить договор в соответствии с предусмотренной им целью строительства. Именно поэтому суды первой и апелляционной инстанций признали договор прекращённым с даты принятия нормативного акта.

Отсутствие оснований для одностороннего расторжения не означало, что договор продолжал действовать независимо от последующего изменения градостроительного режима. В одном случае прекращение связывалось с волеизъявлением Арендодателя, в другом — с объективной невозможностью исполнения по обстоятельству, за которое стороны не отвечают. Поэтому суду округа следовало отдельно оценить последствия принятия Правил землепользования Москвы для исполнения договора, а не переносить на этот вопрос результат проверки одностороннего расторжения.

В силу пункта 3 и пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса строительство новых объектов допускается только в соответствии с установленными градостроительными регламентами; в соответствии со статьёй 30 и статьёй 37 Градостроительного кодекса разрешённое использование участка определяется с учётом градостроительного зонирования. Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям гражданского законодательства. В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса обязательство прекращается при объективной невозможности исполнения, вызванной наступившим после его возникновения обстоятельством, за которое стороны не отвечают. Согласно пункту 1 статьи 417 Гражданского кодекса при невозможности исполнения вследствие акта органа государственной власти обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.02.2026 отменено. Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2025 оставлены в силе.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2026 № 305-ЭС26-4944

Применимые нормы

Пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации — Прекращение обязательства невозможностью исполнения

Пункт 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации — Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления

Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации — Основания прекращения аренды земельного участка

Пункт 3 и пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации — Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

Статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации — Правила землепользования и застройки

Статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Правовая позиция для вставки в документ

Если после заключения договора аренды земельного участка для строительства нормативным актом установлен градостроительный режим, при котором новое строительство не допускается, и стороны за изменение режима не отвечают, обязательства прекращаются вследствие объективной невозможности исполнения. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 24.06.2026 № 305-ЭС26-4944 исходила из того, что при таких обстоятельствах договор считается прекращённым с даты принятия нормативного акта. Судебная коллегия также разграничила прекращение договора по воле одной из сторон и прекращение вследствие объективной невозможности исполнения, указав, что судебные акты по требованию о признании одностороннего расторжения незаконным не имеют преюдициального значения для основания, которое при рассмотрении этого требования не исследовалось.