Сохранение кадастрового номера и вида разрешенного использования при разделе земельного участка является обязательным условием в соответствии с Земельным кодексом РФ

Общество с ограниченной ответственностью «Спорттрикотаж» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Истец требовал обязать Департамент имущества издать новое распоряжение о разделе земельного участка с кадастровым номером 77:07:0008005:32 на два участка с сохранением исходного участка в измененных границах, а также обязать Управление Росреестра снять с кадастрового учета вновь образованный участок с кадастровым номером 77:07:0008005:10514. Основанием для требований послужило незаконное, по мнению истца, формирование нового участка с иным видом разрешенного использования, что нарушило его права как арендатора исходного участка.

Арбитражный суд города Москвы Решением от 14.02.202, оставленным без изменения Постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2024 и Арбитражного суда Московского округа от 10.10.2024, отказал в удовлетворении требований. Суды указали, что изменение площади и границ участка должно происходить одновременно с государственной регистрацией прав на вновь образованный участок, а истец вправе изменить вид разрешенного использования после оформления аренды на новый участок.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды не учли требования статей 11.2 и 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, которые прямо предусматривают сохранение кадастрового номера исходного земельного участка при его разделе. В нарушение этих норм Департамент имущества города Москвы осуществил формирование нового земельного участка с присвоением иного кадастрового номера (77:07:0008005:10514), что привело к возникновению двух участков с пересекающимися границами.

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ гарантирует арендатору преимущественное право на заключение договора аренды образованного участка на прежних условиях. Однако в рассматриваемом случае это право было нарушено, так как новый участок был сформирован с измененным видом разрешенного использования («деловое управление» вместо производственного назначения), что не соответствовало условиям действующего Договора аренды и Соглашения от 11.06.2015.

Особое внимание Суд обратил на нарушение части 4 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно данной норме, кадастровый учет измененного участка должен осуществляться одновременно с регистрацией прав на образованные участки. В рассматриваемом случае это требование было проигнорировано, что привело к сохранению в ЕГРН недостоверных сведений о границах исходного участка.

Подчеркнуто, что действия Департамента имущества города Москвы привели к следующим последствиям: наложение границ земельных участков в ЕГРН; невозможность для Общества получить вторую часть компенсации по соглашению от 11 июня 2015 года; неправомерное начисление арендной платы за фактически изъятую часть участка; включение объектов недвижимости в перечень имущества с кадастровой стоимостью из-за неверного вида разрешенного использования.

Правильным порядком раздела земельного участка в данном случае должно было быть: исключение из границ исходного участка изъятой части площадью 244 кв. м с сохранением его кадастрового номера и вида разрешенного использования; оформление отдельного участка для изъятой территории без изменения характеристик основного арендуемого участка. Такой подход соответствовал бы как условиям соглашения от 11 июня 2015 года, так и нормам земельного законодательства.

Верховным судом было определено передать кассационную жалобу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

История рассмотрения дела

• Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2024 № А40-213347/2023
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2024 № 09АП-18851/2024
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.10.2024 № Ф05-21194/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.03.2025 № 305-ЭС24-23370