ИдеяЗемля вокруг многоквартирного дома не всегда принадлежит собственникам квартир. Всё зависит от того, образован ли земельный участок, определены ли его границы и внесены ли сведения о нём в кадастр. Эти вопросы Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации разобрало в письме от 17 августа 2026 года № 50817-ДН/04.
Минстрой не вводил новых правил: письмо не имеет обязательной силы. В нём ведомство изложило своё понимание действующих норм. Для конкретного дома всё равно нужно проверять кадастровые сведения, документы об образовании участка и муниципальные правила благоустройства.
Когда участок принадлежит собственникам
К общему имуществу относится земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также находящиеся на нём объекты озеленения и благоустройства, предназначенные для обслуживания дома.
Но для этого участок должен быть образован: его границы определяет уполномоченный государственный или муниципальный орган. После постановки на государственный кадастровый учёт земля бесплатно переходит в общую долевую собственность владельцев помещений.
Дополнительно регистрировать долю каждого собственника в этой земле не требуется. Она следует судьбе квартиры или нежилого помещения и отдельно не продаётся.
Из разъяснения Минстроя следует, что недостаточно считать двором всё пространство, которым привыкли пользоваться жильцы. Сначала необходимо посмотреть официальные границы участка. Детская площадка, парковка или проезд могут находиться как на земле дома, так и на муниципальной территории.
Что происходит, если участок не образован
Если границы участка не определены и кадастровый учёт не проведён, земля остаётся государственной или муниципальной. В состав общего имущества собственников она пока не входит.
При этом жильцы не лишаются права пользоваться территорией, необходимой для обслуживания и эксплуатации дома. Публичный собственник также не может свободно распорядиться той частью земли, которая должна войти в будущий участок многоквартирного дома.
Например, отсутствие оформленного участка не позволяет перекрыть жильцам единственный подъезд к дому или занять территорию, без которой невозможно обслуживать инженерные сети. Но до образования участка собственники не могут распоряжаться землёй так же, как уже оформленным общим имуществом.
Кто должен содержать прилегающую территорию
Муниципалитет вправе обязать владельцев зданий и земельных участков участвовать в содержании прилегающей территории, в том числе оплачивать соответствующие работы. Условия такого участия определяются местными правилами благоустройства.
Для собственников помещений в многоквартирных домах есть исключение. Их нельзя обязать финансировать содержание прилегающей территории, если участок под домом не образован либо образован только по границам самого здания.
За содержание участка, который уже вошёл в общее имущество, жильцы платят на общих основаниях. Поэтому нужно различать землю самого дома и дополнительную территорию общего пользования за его пределами.
Требование оплатить уборку, озеленение или ремонт территории рядом с домом нужно сопоставлять с кадастровой картой и местными правилами. Само указание, что территория «прилегает к дому», не отвечает на вопрос, кто обязан её содержать.
Почему придомовая территория и двор — не одно и то же
Минстрой обращает внимание на различие между придомовой и внутридворовой территориями.
Придомовая территория связана с земельным участком конкретного дома. Двор может быть шире: включать участки нескольких домов, проезды, площадки и муниципальную землю. Иногда границы участка одного дома, наоборот, выходят за привычные границы двора.
Например, общей детской площадкой могут пользоваться жители трёх домов, но сама площадка находится на участке только одного из них или на муниципальной земле. По внешнему виду определить её собственника невозможно.
Это различие важно при установке шлагбаума, организации парковки, размещении торгового объекта, ремонте проезда и распределении расходов на уборку. На общем собрании собственники могут распорядиться только общим имуществом своего дома. Чужой или муниципальный участок находится за пределами их полномочий.
Какие документы имеют значение
В первую очередь следует проверить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и сведения о границах участка. Дополнительно могут потребоваться документы об образовании земли, межевой план, техническая документация дома и муниципальные правила благоустройства.
Фактическое использование территории тоже учитывается, но многолетняя уборка двора или установка оборудования за счёт жильцов ещё не доказывают право собственности на землю.
Итог
Земельный участок становится общим имуществом собственников после образования и постановки на кадастровый учёт. Пока этого не сделано, земля остаётся публичной, хотя жильцы вправе пользоваться необходимой для эксплуатации дома территорией. Обязанность оплачивать содержание прилегающей земли зависит от границ участка и предусмотренных законом исключений.
Правовая основа
Письмо Минстроя России от 17 августа 2026 года № 50817-ДН/04 — разъяснение о земле под многоквартирным домом и прилегающей территории.
Пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации — земельный участок дома в составе общего имущества.
Части 4 и 5 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ — образование участка и его переход в собственность владельцев помещений.
Пункт 13 части 2 статьи 58 Федерального закона № 33-ФЗ — исключение из участия в содержании прилегающей территории.
Часть 9 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации — освобождение от расходов для собственников помещений в домах без отдельного участка или с участком по границам здания.