Использование части общего имущества без соглашения сособственников или решения суда не признаётся безусловным основанием для удовлетворения требований, если при таком использовании права другого сособственника не нарушены

Истец обратился в суд к Ответчику с требованиями обязать устранить последствия нарушения права Истца, демонтировать с части фасада конструкции вывесок и привести фасад в первоначальное состояние. При неисполнении обязанности по совершению указанных действий Истец просил признать за ним право самостоятельно демонтировать вывески с последующим взысканием с Ответчика денежных средств по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта. Ответчик ранее разместил на фасаде вывески своих арендаторов с согласия Истца. Впоследствии Истец сообщил об отказе от ранее достигнутой договоренности о размещении вывесок и потребовал их демонтировать, а Ответчик отказался исполнить это требование.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.11.2024 в иске отказано, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 решение оставлено без изменения. Суды исходили из недоказанности факта нарушения Ответчиком права Истца на использование общего имущества и противоправности действий Ответчика, связанных с использованием фасада здания. Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.09.2025 эти судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку окружной суд посчитал обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, выясненными неполно. Ответчик просил отменить постановление окружного суда и оставить в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций. Определением от 12.03.2026 кассационная жалоба вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Нарушения, установленные Верховным Судом: повторное исследование установленных и оценённых обстоятельств

Верховный Суд установил, что использование Ответчиком без соответствующего решения части общего имущества не признаётся безусловным основанием для удовлетворения заявленных Истцом требований, если при таком использовании права и законные интересы Истца не нарушены. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о недоказанности факта нарушения Ответчиком права Истца на использование общего имущества. Окружной суд отменил эти судебные акты и направил дело на новое рассмотрение для повторной проверки обстоятельств использования фасада.

Судами установлено, что фасад здания относится к общему имуществу собственников нежилых помещений. Собственники помещений длительное время использовали фасад в соответствии с фактически сложившимся порядком, а спорные конструкции были размещены Ответчиком с согласия Истца в установленных границах. Истец возражений не заявлял и своим поведением подтверждал согласие с существующим порядком. При разрешении спора были учтены нуждаемость Ответчика в использовании фасада, конструктивные особенности здания и реальная возможность совместного пользования с соблюдением баланса интересов сособственников.

Окружной суд при направлении дела на новое рассмотрение указал на необходимость дать правовую квалификацию спорным конструкциям, исследовать обстоятельства правомерности их размещения на фасаде здания, соблюдение процедуры согласования их размещения и наличие либо отсутствие нарушения прав Истца. Суды первой и апелляционной инстанций уже исследовали содержание, назначение и способ размещения конструкций и установили, что они не содержат сведений рекламного характера и соответствуют требованиям к информационным вывескам. Направляя дело для повторного исследования тех же обстоятельств, окружной суд вышел за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

При последующем несогласии одного из сособственников суд не может оценивать сложившиеся отношения изолированно от поведения этого лица в предшествующий период. Суд учитывает правомерные ожидания иных участников соответствующих правоотношений и длительное отсутствие возражений, на которое они полагались при реализации своих прав. Истец не вправе использовать часть фасада по своему усмотрению только потому, что спорные вывески расположены непосредственно под окнами принадлежащих ему помещений, поскольку фасад является общим имуществом.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. В соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ общее имущество принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. По смыслу норм пункта 1 статьи 6, статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ фасад относится к общему имуществу собственников нежилых помещений. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ участники владеют и пользуются общим имуществом по соглашению, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. По смыслу норм статей 286 и 288 АПК РФ окружной суд проверяет правильность применения норм права и не вправе непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства, а согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ при существенном нарушении этих пределов постановление подлежит отмене.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.09.2025 отменено. Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.11.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 оставлены в силе.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2026 № 305-ЭС25-13294

Применимые нормы

• Статья 12 ГК РФ — Способы защиты гражданских прав
• Пункт 1 статьи 259.1 ГК РФ — Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество
• Пункт 1 статьи 6 ГК РФ — Применение гражданского законодательства по аналогии
• Статья 290 ГК РФ — Общее имущество в многоквартирном доме
• Статья 36 ЖК РФ — Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
• Пункт 1 статьи 247 ГК РФ — Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
• Статья 286 АПК РФ — Пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции
• Статья 288 АПК РФ — Основания для отмены судебного приказа, изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций
• Часть 1 статьи 291.11 АПК РФ — Основания для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства и присуждения компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении требования о демонтаже вывесок с фасада здания, являющегося общим имуществом собственников нежилых помещений, суду надлежит установить, нарушены ли права и законные интересы истца при использовании общего имущества другим сособственником. Использование части общего имущества без соглашения всех участников долевой собственности либо решения суда о порядке его использования не признаётся безусловным основанием для удовлетворения такого требования, если при таком использовании права и законные интересы истца не нарушены. Последующее несогласие с фактически сложившимся порядком использования общего имущества подлежит оценке с учётом поведения сособственника в предшествующий период и правомерных ожиданий иных участников соответствующих правоотношений. Такой правовой подход применён Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 07.04.2026 № 305-ЭС25-13294.