Продление аренды государственного или муниципального имущества без согласования срока и арендной платы не создаёт оснований для заключения договора аренды

Общество с ограниченной ответственностью «Распределительные энергетические сети» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации городского округа Большой Камень (далее – администрация) о понуждении заключить договор аренды муниципального имущества – коммунальной системы энергетического хозяйства – на новый срок без проведения торгов. Основанием для обращения послужил отказ администрации продлить договор аренды, заключенный по результатам аукциона, несмотря на надлежащее исполнение обществом обязательств. Администрация предъявила встречное требование о возврате переданного имущества.

Решением суда первой инстанции требования общества удовлетворены, во встречном иске администрации отказано. Суд апелляционной инстанции отменил решение в части требований общества и отказал в их удовлетворении, указав на отсутствие предложений со стороны общества о конкретных условиях договора. Суд кассационной инстанции поддержал выводы апелляции.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что при разрешении спора о продлении договора аренды муниципального имущества по ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» суды не обеспечили надлежащего применения положений материального и процессуального права. Первая инстанция, удовлетворяя иск арендатора о понуждении к заключению договора, признала отказ арендодателя незаконным, однако не определила существенные условия договора — срок и размер арендной платы. Это противоречит требованиям ст. 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор считается заключённым лишь при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям. Отсутствие таких условий в резолютивной части решения исключает возможность исполнения судебного акта.

Апелляционная и кассационная инстанции, признавая решение первой инстанции подлежащим отмене, ограничились констатацией несогласования сторонами существенных условий и отказали в иске, не выполнив предписания п. 4 ст. 445 ГК РФ, предписывающего в случае разногласий выносить неурегулированные условия на обсуждение сторон. Позиция судов противоречила разъяснениям, приведённым в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, в соответствии с которыми при рассмотрении требования о понуждении к заключению договора суд определяет спорные условия и закрепляет их в резолютивной части решения, обеспечивая возможность его последующего исполнения.

Кроме того, суды не учли положения ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, устанавливающих право арендатора, добросовестно исполнившего обязательства, на продление договора без проведения торгов при согласовании новых условий — срока и арендной платы, определяемой на основании отчёта об оценке. Перечень оснований для отказа в продлении договора является исчерпывающим и приведён в ч. 10 указанной статьи. Нижестоящие суды не проверили наличие этих оснований и не исследовали обстоятельства, подтверждающие добросовестность арендатора, вопреки требованиям ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.02.2024 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение с указанием вынести на обсуждение сторон и определить в резолютивной части спорные существенные условия договора, включая срок и размер арендной платы, в соответствии с требованиями ч. 9–10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2023 № А51-17618/2022
• Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 № 05АП-4537/2023
• Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.02.2024 № Ф03-5964/2023
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2024 № 303-ЭС24-5874