Собственник не обязан заключать с некоммерческой организацией договор аренды муниципального имущества без торгов, если обязанность заключить договор не предусмотрена законом и не вытекает из добровольно принятого обязательства

Организация обратилась к Учреждению с заявлением о заключении без проведения торгов договора аренды муниципального нежилого помещения, закреплённого за Учреждением на праве оперативного управления. Департамент согласовал предоставление помещения по арендной плате 108 153 руб. в месяц, определённой на основании отчёта оценщика. Организация с предложенным размером платы не согласилась и направила протокол разногласий, предложив установить её в ином размере. Учреждение отказалось заключать договор на предложенных Организацией условиях, после чего она предъявила иск о признании договора аренды заключённым и об установлении арендной платы.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.10.2025 разногласия при заключении договора урегулированы, арендная плата установлена в размере 45 853 руб. в месяц. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2025 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2026 решение оставлено без изменения. Суды исходили из того, что Организация вправе получить муниципальное имущество без торгов, а заключение договора обязательно для Учреждения, поэтому спорные условия могли быть определены судом. Учреждение и Предприниматель обжаловали состоявшиеся судебные акты.

Нарушения, установленные Верховным Судом: возможность аренды без торгов ошибочно отождествлена с обязанностью заключить договор

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды ошибочно связали возможность передачи муниципального имущества Организации без проведения торгов с обязанностью Учреждения заключить договор аренды. Поскольку Организация соответствовала предусмотренным законом требованиям, имущество могло быть передано ей без конкурса или аукциона, однако это исключение из общего порядка не обязывало собственника предоставить помещение конкретному претенденту. То, что Департамент провёл оценку и согласовал проект договора, также не означало обязанности заключить его на любых предложенных Организацией условиях.

Участники гражданских правоотношений свободны в решении вопроса о заключении договора и определении его условий. Понудить собственника распорядиться имуществом можно только при наличии специального правового основания. Поэтому для удовлетворения требования Организации было недостаточно установить, что она относится к числу лиц, которым муниципальное имущество допускается передавать без торгов. Необходимо было установить предусмотренную законом обязанность заключить договор либо добровольно принятое обязательство, из которого такая обязанность вытекает.

Отдельно подлежали оценке основания для передачи преддоговорных разногласий на рассмотрение суда. Организация не представила соглашения, подписанного Учреждением и Департаментом, либо иных доказательств их явно выраженного согласия на судебное определение спорных условий договора. Напротив, Учреждение письмом от 24.09.2024 отказалось заключать договор в редакции протокола разногласий и прекратило переговоры об изменении предложенных условий. По одному лишь отсутствию возражений против рассмотрения дела нельзя было сделать вывод о согласии сторон на передачу разногласий суду.

Существенное значение имели и пределы полномочий Учреждения в отношении помещения, закреплённого за ним на праве оперативного управления. Департамент как представитель собственника согласовал предоставление помещения по арендной плате 108 153 руб. в месяц, определённой по результатам оценки. Организация предложила иной размер платы и отказалась принять согласованные собственником условия. После этого Департамент и Учреждение выразили однозначную волю не предоставлять помещение Организации без торгов, а Департамент согласовал его передачу на условиях аукциона.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора допускается, когда обязанность заключить его предусмотрена законом или вытекает из добровольно принятого обязательства. Согласно статье 445 и пункту 1 статьи 446 ГК РФ преддоговорные разногласия передаются на рассмотрение суда при обязательности заключения договора либо по соглашению сторон. В соответствии с пунктом 4 части 1 и пунктом 3 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции названным некоммерческим организациям государственное и муниципальное имущество может быть передано без торгов, однако обязанности заключить договор с каждым обратившимся лицом не возникает. В силу пункта 1 статьи 296 ГК РФ учреждение распоряжается закреплённым за ним имуществом с согласия собственника.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.10.2025, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2025 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2026 отменены. В удовлетворении иска Организации отказано.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.08.2026 № 308-ЭС26-3911

Применимые нормы

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ — Свобода договора

Статья 445 ГК РФ — Заключение договора в обязательном порядке

Пункт 1 статьи 446 ГК РФ — Преддоговорные споры

Пункт 2 статьи 209 ГК РФ — Содержание права собственности

Пункт 1 статьи 296 ГК РФ — Право оперативного управления

Пункт 4 части 1 и пункт 3 части 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» — Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

Пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 — Заключение договора в судебном порядке

Правовая позиция для вставки в документ

Публичный собственник не обязан заключать договор аренды с некоммерческой организацией лишь на том основании, что муниципальное имущество допускается передать ей без торгов. Понуждение к заключению договора возможно, когда соответствующая обязанность предусмотрена законом либо вытекает из добровольно принятого обязательства; преддоговорные разногласия передаются на рассмотрение суда при наличии такой обязанности либо явно выраженного соглашения сторон. Отсутствие возражений против рассмотрения спора такое соглашение не заменяет. Такой правовой подход применён Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 28.08.2026 № 308-ЭС26-3911.