Обобщение судебной практики Верховного суда Российской Федерации по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения

При намерении продавца продать квартиру и передать право собственности расчёт на последующее аннулирование сделки относится к её мотиву и правовым последствиям и не позволяет признать договор недействительным

Если сторона намеревалась заключить договор купли-продажи квартиры, понимала переход права собственности и рассчитывала лишь на последующее аннулирование сделки, её ошибка касается мотива и правовых последствий, а не природы сделки. Такое заблуждение не даёт оснований для признания договора недействительным по статье 178 ГК РФ. Вывод не исключает оспаривания сделки при доказанности иного предусмотренного законом порока воли.

Главное

Продавец оспаривал предварительный и основной договоры купли-продажи квартиры, ссылаясь на мошенническое воздействие третьих лиц. Нижестоящие суды признали сделки недействительными по статье 178 ГК РФ, сочтя, что продавец заблуждался относительно их природы. Верховный Суд разграничил природу сделки, её мотив и ожидаемые правовые последствия: продавец хотел совершить именно продажу недвижимости и передать право собственности, но рассчитывал, что сделку впоследствии аннулируют. Такое заблуждение не относится к природе сделки и не образует основания её недействительности по статье 178 ГК РФ.

В качестве альтернативного основания продавец ссылался на состояние, при котором не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Верховный Суд указал, что это обстоятельство должно относиться к моменту совершения конкретной сделки и доказывается истцом. Представленные заключения из уголовного дела исследовали способность потерпевшего понимать противоправные действия третьих лиц и характер применённого к нему воздействия, а не способность понимать значение собственных действий при заключении договоров. При отказе стороны от относимой судебной экспертизы оснований для применения статьи 177 ГК РФ не имелось.

Спор и решения нижестоящих судов

Собственник квартиры поручил агентству найти покупателя и выставил объект на продажу. После осмотра стороны согласовали цену 112 млн рублей, 24 мая 2024 года заключили предварительный договор, а 20 июня 2024 года — договор купли-продажи. Расчёт основной суммы был предусмотрен через индивидуальный банковский сейф; переход права собственности зарегистрирован 24 июня 2024 года. Впоследствии продавец сообщил правоохранительным органам, что действовал под психологическим воздействием лиц, выдававших себя за сотрудников государственных органов, и после получения денег передал их этим лицам.

Продавец потребовал признать сделки недействительными, прекратить право собственности покупателя и восстановить своё право на квартиру. Покупатель предъявил встречные требования о прекращении права пользования продавца и членов его семьи и об их выселении. Хамовнический районный суд г. Москвы признал договоры недействительными по статье 178 ГК РФ, восстановил право продавца на квартиру и отказал покупателю во встречном иске. Московский городской суд и Второй кассационный суд общей юрисдикции оставили это решение без изменения.

В ходе разбирательства продавец дополнительно сослался на статью 177 ГК РФ. В уголовном деле были получены психолого-психиатрическое заключение и политологическое заключение о воздействии третьих лиц. Суд первой инстанции неоднократно разъяснял стороне продавца значение специального исследования его состояния именно в момент совершения сделок и предлагал решить вопрос о судебной экспертизе. Сторона сначала отказалась от такого ходатайства, затем подала его, но в последнем судебном заседании не поддержала.

Заблуждение в мотиве и правовых последствиях сделки

Если сторона сознательно заключает договор купли-продажи недвижимости и желает перехода права собственности, её расчёт на последующее аннулирование сделки относится к мотиву и ожидаемым правовым последствиям, а не к природе сделки. Такое заблуждение не является основанием для признания договора недействительным по статье 178 ГК РФ.

Сделка представляет собой волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Различие между внутренней волей и внешним волеизъявлением приобретает значение для недействительности лишь в предусмотренных законом случаях. Статья 178 ГК РФ допускает оспаривание при существенном заблуждении: при отсутствии такого заблуждения сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку. Закон относит к существенным, в частности, заблуждение относительно природы сделки, но прямо исключает из этого основания заблуждение относительно её мотивов.

По материалам дела продавец не считал, что подписывает документ иного вида или совершает иную юридическую операцию. Он обратился к агентству для продажи квартиры, согласовывал цену и имущество, подписал предварительный и основной договоры, выдал доверенность для регистрации перехода права и получил доступ к банковским сейфам после регистрации права покупателя. Из его собственных объяснений по уголовному делу следовало, что он хотел продать квартиру и получить деньги, поскольку третьи лица убедили его в необходимости такой продажи для пресечения мнимых мошеннических действий.

Ошибка состояла в другом: продавец полагал, что действует в рамках контролируемой операции и что правовые последствия продажи впоследствии будут аннулированы. Верховный Суд признал это заблуждением относительно мотива сделки и её последствий. Нижестоящие суды, назвав его заблуждением относительно природы договора, не учли прямое ограничение статьи 178 ГК РФ. Дополнительно учитывалось, что сущность купли-продажи недвижимости и переход права собственности как её основной результат общеизвестны, а обстоятельства дела не позволяли снизить стандарт понимания этой сделки до уровня, при котором ожидание её последующей отмены меняло бы юридическую природу совершённого действия.

Предел позиции. Из определения не следует, что мошенническое воздействие третьих лиц никогда не может повлечь недействительность сделки. Верховный Суд разрешил конкретное основание по статье 178 ГК РФ: заблуждение в мотиве и ожидание последующего аннулирования не тождественны заблуждению относительно природы сделки. Иные предусмотренные законом пороки воли требуют собственных условий и доказательств.

Неспособность понимать значение сделки и экспертное доказательство

Для признания сделки недействительной по статье 177 ГК РФ истец должен доказать, что именно в момент её совершения находился в состоянии, исключавшем способность понимать значение своих действий или руководить ими. Когда установление такого состояния требует специальных знаний, экспертное исследование должно отвечать этому юридически значимому вопросу; заключение из другого производства не подтверждает его лишь потому, что касается психического состояния того же лица.

Бремя доказывания соответствующего состояния лежит на лице, которое оспаривает сделку. Для ответа на вопрос о фактической способности лица в определённый момент понимать значение своих действий и руководить ими по общему правилу необходимы специальные знания. При этом экспертное заключение не имеет заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции разъяснил стороне продавца, что после дополнения иска статьёй 177 ГК РФ изменился предмет доказывания. В судебных заседаниях стороне неоднократно указывали на необходимость специальных знаний и предлагали заявить ходатайство о соответствующей экспертизе. Представитель сначала считал достаточными материалы уголовного дела, затем подал ходатайство о психолого-психиатрической экспертизе, но перед разрешением спора отказался его поддерживать. При отсутствии согласия лица на исследование его психического состояния проведение такой экспертизы стало невозможным.

Экспертиза из уголовного дела решала иной вопрос. Её предметом была способность потерпевшего понимать характер и значение совершаемых в отношении него противоправных действий и давать показания, а политологическое исследование оценивало методы воздействия третьих лиц и психологический отклик. Ни одно из этих исследований не устанавливало способность продавца понимать значение собственных действий и руководить ими 24 мая и 20 июня 2024 года при заключении договоров. Поэтому Верховный Суд подтвердил отсутствие оснований для признания сделок недействительными по статье 177 ГК РФ.

Предел позиции. Определение не придаёт судебной экспертизе заранее установленной силы и не формулирует правила о недопустимости заключений из другого производства. Решающее значение имело несоответствие предмета представленных исследований юридически значимому факту по статье 177 ГК РФ и отсутствие иного надлежащего подтверждения этого факта при возложенном на истца бремени доказывания.

Процессуальный итог

Решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 28 марта 2025 года, апелляционное определение Московского городского суда от 8 сентября 2025 года и определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27 ноября 2025 года отменены. По требованиям продавца о недействительности предварительного и основного договоров, прекращении права покупателя и признании права продавца Верховный Суд принял новое решение об отказе в иске. Требования покупателя о прекращении права пользования и выселении направлены на новое рассмотрение в Московский городской суд.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2

Практическое применение

При оспаривании сделки по статье 178 ГК РФ необходимо точно определить предмет заблуждения. Ссылки на обман со стороны третьих лиц, стресс или ошибочное ожидание дальнейшего развития событий сами по себе не заменяют доказательств заблуждения относительно обстоятельств, которым закон придаёт значение для недействительности сделки. Если сторона понимала, что заключает договор купли-продажи и передаёт право собственности, расчёт на последующее аннулирование сделки следует отделять от ошибки относительно её природы.

При ссылке на статью 177 ГК РФ предмет доказывания должен быть привязан к состоянию лица в момент каждой оспариваемой сделки. Вопросы эксперту следует формулировать именно об этой способности и конкретном временном периоде. Если используется заключение из уголовного или иного производства, необходимо сопоставить поставленные там вопросы и предмет исследования с юридически значимым фактом гражданского дела; совпадение лица и общей темы психического воздействия недостаточно.

Представителю другой стороны полезно фиксировать внешние действия контрагента, подтверждающие понимание совершаемой сделки: переговоры о цене и условиях, подписание связанных документов, распоряжения о регистрации права, порядок расчётов и последующее поведение. Эти обстоятельства не заменяют проверку конкретного порока воли, но позволяют сопоставить заявленное внутреннее представление стороны с её волеизъявлением и предметом доказывания.

Применённые нормы

статья 153 и пункты 1–3 статьи 178 ГК РФ; пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 — понятие сделки как волеизъявления, критерии существенного заблуждения и исключение заблуждения относительно мотивов сделки из оснований её недействительности.

пункт 1 статьи 177 ГК РФ; часть 1 статьи 56, часть 1 статьи 79, часть 2 статьи 67 и часть 3 статьи 86 ГПК РФ — состояние гражданина в момент совершения сделки, бремя доказывания, назначение экспертизы при необходимости специальных знаний и оценка экспертного заключения без заранее установленной силы.

Для процессуального документа

По заблуждению при продаже недвижимости. Если сторона понимала, что заключает договор купли-продажи и передаёт право собственности, но рассчитывала на последующее аннулирование сделки, такое представление относится к мотиву и правовым последствиям, а не к природе сделки. Оно не образует основания недействительности по статье 178 ГК РФ; иной порок воли подлежит доказыванию по собственным условиям. Такой подход применён Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2.

По состоянию, исключающему способность понимать значение действий. Для применения статьи 177 ГК РФ необходимо доказать такое состояние именно в момент совершения сделки. Экспертное заключение, исследовавшее способность лица воспринимать противоправные действия третьих лиц или давать показания, не подтверждает этот факт без соответствия предмета исследования юридически значимому вопросу; само заключение оценивается вместе с другими доказательствами. Такой подход применён Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным из-за существенного заблуждения продавца, если покупатель мог распознать его по цене сделки, состоянию продавца и обстоятельствам покупки

Для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по существенному заблуждению суд оценивает не только текст договора и внешнюю активность продавца, но и конкретные обстоятельства совершения сделки, состояние продавца, значение квартиры для продавца и поведение покупателя. Отказ в иске возможен лишь после проверки, мог ли покупатель с обычной осмотрительностью распознать заблуждение с учётом цены, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Истец обратилась в суд с иском к Ответчику о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки в виде возврата квартиры в её собственность и взыскания с неё в пользу Ответчика 1 550 000 руб. Первоначально Истец ссылалась на неспособность понимать значение своих действий и руководить ими, затем уточнила требования и указала на существенное заблуждение, поскольку не понимала существа сделки и была уверена, что подписывает документы для сохранения жилья.

Решением Индустриального районного суда г. Перми от 10.07.2024 требования удовлетворены, договор купли-продажи квартиры признан недействительным, применены последствия недействительности сделки. Апелляционным определением Пермского краевого суда от 26.11.2024 решение отменено, принято новое решение об отказе в иске. Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.04.2025 апелляционное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции отказал в признании договора купли-продажи квартиры недействительным без оценки условий, от которых зависело применение правил о существенном заблуждении. Суд апелляционной инстанции посчитал внешнюю активность продавца при оформлении сделки обстоятельством, опровергающим заблуждение, но не соотнёс этот вывод с объяснениями Истца о фиктивной продаже для сохранения жилья, состоянием её здоровья, значением квартиры для неё и поведением покупателя. В результате мотивы продажи и неправильное представление о существе договора не были разграничены.

Суд первой инстанции исходил из совокупности обстоятельств заключения договора. Истец указывала, что не намеревалась продавать единственное жильё и полагала, что подписание документов необходимо для сохранения квартиры от действий неустановленных лиц. Из заключения психолого-психиатрической экспертизы следовало наличие у Истца психического расстройства и индивидуально-психологических особенностей, которые могли способствовать неправильному представлению о существе сделки и ограничить целостную оценку значимой ситуации.

При признании договора купли-продажи квартиры недействительным из-за обмана суд должен разрешить вопрос о двусторонней реституции, если покупатель ссылается на передачу денег продавцу и нет оснований для её неприменения

Если договор купли-продажи квартиры признан недействительным, последствия определяются по статье 167 ГК РФ. При наличии довода покупателя о получении продавцом денежных средств подлежит разрешению вопрос о двусторонней реституции либо об основаниях, по которым она не применяется.

В.Н.Н. обратилась в суд к Ф.М.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы тем, что после смерти супруга она находилась в тяжёлом психологическом состоянии, неизвестные лица по телефону убедили её заключить договор купли-продажи квартиры якобы для задержания лиц, намеревавшихся неправомерно завладеть жильём. В.Н.Н. указывала, что намерения продавать квартиру не имела, квартира фактически не передавалась, а денежные средства из банковского сейфа после телефонного звонка передала неизвестным лицам.

Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 25.07.2024 иск удовлетворён: договор купли-продажи квартиры признан недействительным, право собственности Ф.М.И. прекращено, за В.Н.Н. признано право собственности на квартиру. Апелляционным определением Московского городского суда от 13.05.2025 и определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.09.2025 решение было оставлено без изменения. В кассационной жалобе представитель Ф.М.И. просила отменить состоявшиеся судебные акты.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд оставил без разрешения вопрос о применении последствий недействительности договора купли-продажи квартиры в виде двусторонней реституции. Договор признан недействительным вследствие обмана, право собственности Ф.М.И. прекращено, за В.Н.Н. признано право собственности на квартиру. При доводе покупателя о получении продавцом денежных средств суду надлежало определить, подлежат ли они возврату либо имеются предусмотренные законом основания для неприменения двусторонней реституции.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, сослался на статью 167 ГК РФ и указал на обязанность каждой стороны возвратить другой всё полученное по недействительной сделке. По договору стоимость квартиры составляла 9 500 000 руб.; расчёт предусматривал собственные денежные средства покупателя и кредитные денежные средства, предоставленные АО «Альфа-Банк». После государственной регистрации перехода права кредитная часть должна была выплачиваться продавцу с использованием индивидуального банковского сейфа, а договор о предоставлении сейфа был оформлен сторонами в день подписания договора купли-продажи. Несмотря на это, вопрос о возврате денежных средств покупателю в решении разрешён не был.

Договор купли-продажи квартиры при существенном заблуждении продавца может быть признан недействительным, если покупатель с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон мог распознать заблуждение

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным по правилам о существенном заблуждении зависит от того, относилось ли заблуждение к природе сделки или иному существенному обстоятельству и могло ли оно быть распознано покупателем при обычной осмотрительности. Если продавец не имел действительной воли на отчуждение жилья, а обстоятельства сделки указывали на нетипичный характер продажи, спор разрешается по нормам о недействительности сделки, а не по правилам об истребовании имущества.

Е.Т.П. обратилась в суд к П.Г.В. с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы тем, что после сообщений неустановленных лиц о попытке незаконного переоформления недвижимости она подписала договор купли-продажи, получила денежные средства и передала их курьеру. Е.Т.П. ссылалась на отсутствие намерения продавать единственное жилое помещение, заблуждение относительно природы сделки и совершение сделки под влиянием обмана. П.Г.В. возражал против иска, указывая на заключение договора через банковский сервис, оплату цены квартиры и отсутствие сведений о противоправных действиях в отношении продавца.

Решением Новгородского районного суда Новгородской области от 21.05.2024 в иске было отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 23.04.2025 решение отменено, иск удовлетворен, договор купли-продажи признан недействительным, право собственности П.Г.В. прекращено, за Е.Т.П. признано право собственности на квартиру, с нее взыскана стоимость жилого помещения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2025 апелляционное определение было оставлено без изменений.

Верховный Суд установил, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имелось, поскольку апелляционный суд оценил обстоятельства, необходимые для применения статьи 178 ГК РФ. Были проверены содержание договора, условия его заключения, отсутствие у Е.Т.П. намерения отчуждать единственное жилое помещение, ее возраст, психическое состояние и возможность П.Г.В. с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон распознать заблуждение продавца. Факт подписания договора, передача денежных средств и государственная регистрация перехода права сами по себе не исключали признание сделки недействительной.

Е.Т.П. заключила договор после сообщений неустановленных лиц о попытке незаконного переоформления квартиры. Полученные по договору денежные средства были сняты и переданы курьеру, а по факту мошеннических действий было возбуждено уголовное дело. После оформления сделки Е.Т.П. продолжила проживать в квартире и оплачивать жилищно-коммунальные услуги. На основании этих сведений подлежало установить, имелась ли у продавца действительная воля на отчуждение единственного жилья либо сделка совершена при существенном заблуждении относительно ее природы.