Выявленные в гарантийный срок недостатки строительства многоквартирного дома подлежат устранению застройщиком при отсутствии доказательств их возникновения вследствие нормального износа

Общество с ограниченной ответственностью «Нева» (управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройконструктив» (застройщик) о возложении обязанности устранить выявленные в течение гарантийного срока недостатки в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 74, корп. 3 лит. А. Требования основаны на Акте от 18.09.2019, составленном с участием представителя ответчика, и Претензии от 23.09.2019, оставшейся без удовлетворения. Истец ссылался на положения статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области Решением от 05.03.2024 удовлетворил иск частично, обязав ответчика выполнить работы по устранению недостатков, включая ремонт наружных стен, пандуса, пожарных шкафов, труб системы пожаротушения, асфальтобетонной отмостки и других элементов. Суд установил, что недостатки выявлены в пределах гарантийного срока, а ответчик не представил доказательств их возникновения вследствие нормального износа или ненадлежащей эксплуатации.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд Постановлением от 04.10.2024 оставил решение без изменения, подтвердив обоснованность требований истца. Суд отметил, что помещение 1-Н (крытая автостоянка) является частью многоквартирного дома и предназначено для обслуживания более одного помещения, что соответствует статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 23.01.2025 поддержал выводы нижестоящих инстанций, указав на отсутствие оснований для пересмотра дела. Суд подчеркнул, что доводы ответчика о пропуске срока исковой давности и правовом режиме помещения 1-Н не нашли подтверждения в материалах дела.

Выводы Верховного Суда

Верховный Суд Российской Федерации подтвердил правомерность решений нижестоящих инстанций, обязавших застройщика устранить выявленные недостатки строительства многоквартирного дома. Основанием послужило отсутствие доказательств того, что дефекты возникли вследствие нормального износа или ненадлежащей эксплуатации объекта. Данный вывод соответствует положениям статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, устанавливающей гарантийные обязательства застройщика перед участниками долевого строительства.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности были отклонены, поскольку недостатки зафиксированы актом от 18 сентября 2019 года, составленным в пределах гарантийного срока. Суд отметил, что последующие уточнения перечня дефектов, выявленные в ходе экспертизы, не изменяют дату первоначального обнаружения недостатков, что исключает применение статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации для отказа в иске.

Также признано обоснованным включение помещения автостоянки в состав общего имущества многоквартирного дома. Ссылаясь на статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал, что автостоянка, будучи встроенно-пристроенным помещением, обслуживает более одного жилого помещения, что соответствует критериям общего имущества. Таким образом, доводы заявителя о неправомерности распространения гарантийных обязательств на данное помещение были отклонены.

Кассационная жалоба не подтвердила существенных нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы повлиять на законность принятых судебных актов. Суд подчеркнул, что оценка доказательств и применение норм права осуществлены нижестоящими инстанциями в полном соответствии с установленными обстоятельствами дела, включая заключения судебных экспертиз и представленные сторонами документы.

Руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Верховный Суд отказал в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения, оставив обжалуемые судебные акты без изменения.

В удовлетворении кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Стройконструктив» отказано.

История рассмотрения дела

• Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2024 № А56-108164/2019
• Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2024 № 13АП-19249/2024
• Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.01.2025 № Ф07-17452/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2025 № 307-ЭС25-1808