Прекращение залоговых прав участника долевого строительства в связи с передачей имущества региональному фонду влечет обязанность выплаты компенсации правопреемнику кредитора

З.Н.В. обратилась в суд с заявлением к фонду «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области» о взыскании компенсации в размере 1 358 500 рублей. Требование основано на прекращении залоговых прав в связи с передачей имущества общества «РПК» региональному фонду в рамках дела о банкротстве. З.Н.В. ссылалась на Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 № 34-П, предусматривающее выплату компенсации залогодержателям при утрате залогового обеспечения.

Арбитражный суд Московской области удовлетворил требование З.Н.В., обязав региональный фонд выплатить компенсацию. Десятый арбитражный апелляционный суд отменил это решение, отказав в удовлетворении заявления, поскольку З.Н.В. приобрела права залогодержателя после вступления в силу Федерального закона от 22.08.1995 N 151-ФЗ. Арбитражный суд Московского округа поддержал позицию апелляционной инстанции.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что положения статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматривают возникновение залоговых прав у первоначального участника долевого строительства — общества «РПК-РИЭЛТ» — с момента государственной регистрации договора от 21 июня 2013 года. Данный правовой механизм действовал до внесения изменений Федеральным законом от 22.08.1995 N 151-ФЗ.

Пункт 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет силу обеспечительных мер при переходе прав требования к новому кредитору. Передача права требования З.Д.В., а впоследствии З.Н.В. не может служить основанием для утраты права на компенсацию в связи с прекращением залога.

Прекращение залоговых прав обусловлено исключительно передачей имущества региональному фонду в рамках процедуры банкротства. Положения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П распространяются на всех кредиторов, чьи залоговые права возникли до вступления в силу Федерального закона от 22.08.1995 N 151-ФЗ, независимо от последующего перехода требований.

Отсутствие правовых оснований для отказа в выплате компенсации подтверждается материалами дела. Суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что момент возникновения залога имеет определяющее значение для применения компенсационного механизма.

Правовая позиция, изложенная в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П, подлежала применению независимо от даты перехода прав требования к З.Н.В. Несоблюдение данного подхода привело к нарушению баланса интересов участников спорного правоотношения.

Судебная коллегия пришла к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции для устранения допущенных нарушений.

Постановления апелляционной и кассационной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

История рассмотрения дела:

• Определение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2023 №А41-615/2020
• Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2024 № 10АП-2046/2024
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2024 № Ф05-26665/2021
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2025 № 305-ЭС22-3321 (14)