Требования участника долевого строительства, приобретшего права в порядке правопреемства, подлежат удовлетворению по правилам законодательства, действовавшего на момент возникновения обязательств

Публичное акционерное общество Коммерческий банк «Центр-Инвест» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Волгоградская проектно-строительная компания» о взыскании 9 310 000 руб. по договору долевого участия от 2 марта 2016 г. № 202/24, а также расходов по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы. Требования банка основывались на неисполнении обязательств по передаче жилого помещения, перешедших к ответчику в рамках процедуры банкротства первоначального застройщика.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 2 апреля 2024 г. иск удовлетворен. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2024 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2024 г., решение суда первой инстанции отменено, иск оставлен без рассмотрения. Суды апелляционной и кассационной инстанций применили положения Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ, исключающие требования юридических лиц из реестра участников долевого строительства.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Апелляционный суд и суд округа необоснованно применили положения Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ, регулирующего вопросы банкротства застройщиков, к правоотношениям, возникшим до его вступления в силу. Согласно пункту 16 статьи 16 данного закона, его нормы распространяются только на дела о банкротстве, возбужденные после 27 июня 2019 года, тогда как производство по делу застройщика было инициировано в 2016 году.

Выводы нижестоящих судов о необходимости рассмотрения требований банка исключительно в рамках дела о банкротстве первоначального застройщика противоречат пункту 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ, который прямо предусматривает применение прежней редакции законодательства к правоотношениям, возникшим до его изменения, если на момент вступления закона в силу не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Переквалификация требования банка о взыскании убытков в денежное требование о выплате компенсации осуществлена без учета его статуса участника долевого строительства, приобретенного в порядке процессуального правопреемства после замены в реестре требований конкурсного кредитора. Данная замена была правомерно произведена на основании определения суда от 25 июня 2020 года, что соответствует положениям статьи 48 АПК РФ.

Компания, приняв на себя обязательства застройщика-банкрота в 2019 году, лишена возможности ссылаться на невозможность исполнения обязательства в натуре, поскольку действовала добросовестно и была обязана проявить должную осмотрительность при проверке документов, подтверждающих объем принятых обязательств. Данная позиция основана на статье 307 Гражданского кодекса РФ и подтверждается Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.04.2021, которым было отказано в признании недействительным договора долевого участия.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод о пропуске срока исковой давности, поскольку компания в Письме от 18.10.2021 признавала наличие обязательства и выражала намерение его исполнить. Такой вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43.

Нижестоящие суды не учли, что передача объекта незавершенного строительства новому застройщику в соответствии со статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» означает начало расчетов с кредиторами третьей очереди, что исключает применение к данным правоотношениям новых положений законодательства. Данная позиция подтверждается пунктом 9 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024.

Несоблюдение судами апелляционной и кассационной инстанций указанных норм материального права привело к существенному нарушению прав банка как участника долевого строительства, что повлияло на исход дела и потребовало вмешательства Верховного Суда для восстановления нарушенных прав.

Постановления апелляционного суда и суда округа отменены, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

История рассмотрения дела

• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 № 306-ЭС24-22184
• Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02.04.2024 № А12-25803/2023
• Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2024 № 12АП-3418/2024
• Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.09.2024 № Ф06-7168/2024