Передача арендуемого имущества в хозяйственное ведение унитарному предприятию после заключения договора аренды создает искусственные препятствия для реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права выкупа

Общество с ограниченной ответственностью «Канси» обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости. Требования основаны на положениях Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, предоставляющего субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право выкупа арендуемого государственного или муниципального имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 указанного закона. Истец ссылался на соответствие этим условиям, в частности на непрерывное владение и пользование имуществом более двух лет, отсутствие задолженности по арендной плате и отсутствие объекта в перечне имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП.

Арбитражный суд города Москвы решением от 30.06.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.03.2024, отказал в удовлетворении исковых требований. Суды исходили из того, что на момент передачи имущества государственному унитарному предприятию города Москвы «Центр управления городским имуществом» на праве хозяйственного ведения в 2020 году у общества не возникло преимущественное право на выкуп, поскольку двухлетний срок аренды не истек. Суды также указали, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не обязывает унитарное предприятие принимать решение об отчуждении закрепленного за ним имущества или собственника давать согласие на его приватизацию.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что суды нижестоящих инстанций не дали надлежащей правовой оценки обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела. При рассмотрении спора не было проверено фактическое соответствие общества критериям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, хотя ответчик и третье лицо не оспаривали это соответствие в ходе досудебного порядка урегулирования. Исчисление срока непрерывного владения арендуемым имуществом произведено неверно, поскольку положения закона связывают возникновение права на выкуп с момента фактической передачи объекта арендатору, а не с даты последующего распоряжения им собственником.

Последующая передача объекта недвижимости в хозяйственное ведение унитарному предприятию была осуществлена после заключения договора аренды и вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что привело к созданию искусственных препятствий в реализации предоставленного законом преимущественного права. Указанные действия ответчика противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, и квалифицируются как злоупотребление правом в соответствии со статьей 10 ГК РФ. Материалами дела не подтверждена необходимость такой передачи для решения вопросов местного значения, что исключает возможность ссылки на Постановление Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 № 22-П в качестве основания для отказа.

Применение судами пункта 13 Информационного письма № 134 является ошибочным, поскольку данное разъяснение не может служить безусловным основанием для отказа в удовлетворении иска при установлении факта злоупотребления правом со стороны собственника. Ссылка на Определение Верховного Суда РФ от 13.08.2019 № 310-ЭС19-6352 несостоятельна, поскольку в указанном деле передача имущества была осуществлена до вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ, что свидетельствует об иной фактической ситуации.

Судебные акты нижестоящих инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2024 № 305-ЭС24-10270