Арендатор государственного здания вправе требовать его выкупа отдельно от земельного участка лишь при установленном законом исключении из общего правила об одновременной приватизации здания и занятого им участка

Арендатор федерального нежилого здания обратился к Территориальному управлению Росимущества с иском о возложении обязанности заключить договор купли-продажи арендуемого объекта и о возмещении убытков в размере арендной платы за период продолжения аренды. Требования были основаны на преимущественном праве субъекта малого и среднего предпринимательства приобрести арендуемое государственное имущество и на неоднократных обращениях в уполномоченные органы с заявлениями о его выкупе.

Арбитражный суд города Москвы решением от 02.04.2025 обязал Территориальное управление Росимущества заключить договор купли-продажи здания на определенных судом условиях и взыскал убытки. Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 12.09.2025 и Арбитражный суд Московского округа постановлением от 26.01.2026 оставили решение без изменения. Суды исходили из соответствия Арендатора условиям преимущественного выкупа, признали отсутствие сформированного земельного участка недостаточным основанием для отказа в приватизации и определили цену здания по результатам экспертизы без оценки земельных прав.

Нарушения, установленные Верховным Судом: условия раздельного отчуждения арендуемого здания

Верховный Суд установил, что суды обязали уполномоченный орган заключить договор купли-продажи арендуемого здания на предложенных арендатором условиях, не выяснив, имеется ли предусмотренное законом основание для отчуждения здания отдельно от занятого им земельного участка. Суды сочли достаточным то, что участок не сформирован. При этом причины несформированности участка, возможность его одновременного отчуждения и наличие предусмотренных законом исключений из общего правила суды не исследовали.

Преимущественное право субъекта малого или среднего предпринимательства на приобретение арендуемого государственного имущества реализуется с учетом законодательства о приватизации и земельного законодательства. В отношении здания, расположенного на земельном участке, по общему правилу одновременно разрешается вопрос о переходе прав на участок. Поэтому одного факта, что участок к моменту обращения арендатора не сформирован, недостаточно. До определения условий продажи необходимо выяснить, почему участок не сформирован и относится ли конкретная ситуация к предусмотренным законом исключениям из одновременной приватизации здания и земельного участка.

Кроме того, при определении цены отчуждаемого имущества следовало проверить стоимость земельного участка либо соответствующих земельных прав. Суды использовали результаты экспертизы, в которой была определена рыночная стоимость только здания. При переходе права собственности на недвижимость, расположенную на чужом участке, приобретателю предоставляется право пользования соответствующим земельным участком в том объеме и на тех условиях, которыми располагал прежний собственник. Поэтому выкупную цену нельзя было определить без учета стоимости участка или прав на него.

Требование о взыскании арендной платы за период продолжения аренды также нельзя было удовлетворить только по причине того, что договор купли-продажи не был заключен после обращения арендатора. Для возмещения этой суммы как убытков необходимо было установить противоправное поведение уполномоченного органа, причинную связь между таким поведением и продолжением аренды, а также проверить причины возникших разногласий. Суды не выяснили, нарушались ли сроки действий по заявлению о выкупе, было ли уклонение от приватизации безосновательным и почему не принимались меры по формированию земельного участка.

В силу части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ арендатор при установленных законом условиях пользуется преимущественным правом приобрести арендуемое имущество по рыночной стоимости. По вопросам, не урегулированным этим законом, применяются правила законодательства о приватизации. Согласно статье 28 Закона № 178-ФЗ и пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации здание и занятый им земельный участок отчуждаются одновременно, кроме прямо предусмотренных исключений. При определении цены недвижимости с учетом пункта 2 статьи 555 ГК РФ необходимо учитывать стоимость передаваемой части земельного участка или права на нее. Без установления исключения из общего правила и стоимости земельных прав условия договора купли-продажи были определены преждевременно.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2025, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2025 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2026 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.07.2026 № 305-ЭС26-3581

Применимые нормы

Часть 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ — Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества

Части 3 и 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ — Переходные положения

Статья 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ — Отчуждение земельных участков

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации — Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации — Право пользования земельным участком собственником недвижимости

Пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации — Цена в договоре продажи недвижимости

Статья 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации — Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами

Правовая позиция для вставки в документ

При рассмотрении требования о понуждении к заключению договора купли-продажи арендуемого государственного здания отдельно от земельного участка необходимо установить наличие предусмотренного законом исключения из общего правила об одновременной приватизации, причины несформированности участка и стоимость земельного участка или прав на него. Такой правовой подход применен Верховным Судом Российской Федерации в определении от 10.07.2026 № 305-ЭС26-3581 при оценке судебных актов, которыми на уполномоченный орган была возложена обязанность заключить договор без исследования этих обстоятельств. Дело направлено на новое рассмотрение, поэтому окончательный вывод о наличии у арендатора права на заключение договора на заявленных условиях в этом определении не сформулирован.