При преимущественном выкупе арендованного федерального здания с несформированным земельным участком условия продажи определяются с учетом оснований для отчуждения здания отдельно от земли и стоимости земельных прав

Арендатор федерального нежилого здания обратился с иском к территориальному управлению Росимущества о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого объекта и взыскании 1 694 576,66 рубля убытков в виде арендной платы за период продолжения аренды. Основанием иска являлось преимущественное право субъекта малого или среднего предпринимательства на приобретение арендуемого государственного имущества. Арендатор указывал, что неоднократно обращался за реализацией этого права, а его заявления не были рассмотрены по существу; в дальнейшем он также настаивал, что несформированный земельный участок не исключает продажу здания отдельно от земли.

Арбитражный суд города Москвы решением от 02.04.2025 обязал Управление заключить договор купли-продажи здания на определенных судом условиях и взыскал убытки. Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 12.09.2025 и Арбитражный суд Московского округа постановлением от 26.01.2026 оставили решение без изменения. Суды исходили из соответствия Арендатора условиям преимущественного выкупа, определили цену здания без оценки земельного участка или земельных прав и связали продолжение аренды с уклонением Управления от заключения договора.

Нарушения, установленные Верховным Судом: условия продажи здания отдельно от земли и стоимость земельных прав

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды обязали Управление продать Арендатору федеральное здание и взыскали арендную плату как убытки, не исследовав обстоятельства, от которых зависели условия приватизации. Суды не установили, допускает ли закон отчуждение здания отдельно от занятого им земельного участка, по каким причинам участок не был сформирован и какую стоимость земельного участка либо прав на него следовало учитывать в цене сделки. При разрешении требования об убытках также не были установлены незаконные действия или бездействие уполномоченного органа, повлекшие продолжение аренды.

При реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества суд учитывает требования законодательства о совместной судьбе здания и земельного участка. Отношения по выкупу земли под приватизируемой недвижимостью не урегулированы Законом № 159-ФЗ, поэтому в соответствующей части применяются правила законодательства о приватизации и земельного законодательства. Отдельное отчуждение здания допускается только в предусмотренных законом случаях. Нижестоящие суды таких обстоятельств не установили и сослались лишь на отсутствие в Законе № 159-ФЗ такого основания для отказа, как несформированный участок.

Для определения условий продажи только здания судам следовало выяснить причины, по которым уполномоченный орган не обеспечил формирование земельного участка, а также установить наличие предусмотренных законом оснований для отдельного отчуждения недвижимости. Если здание передается без одновременной приватизации земли, суд учитывает права приобретателя на участок и стоимость этих прав. По результатам судебной экспертизы суды установили только рыночную стоимость здания и не определили стоимость земельного участка либо земельных прав, которая имела значение для льготного отчуждения публичного имущества.

При рассмотрении требования о возмещении арендной платы судам надлежало отдельно установить основания гражданско-правовой ответственности публичного органа. Истцу недостаточно доказать только продолжение арендных отношений после обращения за преимущественным выкупом. Он должен подтвердить незаконные действия или бездействие уполномоченного органа, нарушение установленных сроков либо необоснованное уклонение от реализации преимущественного права и причинную связь с расходами на аренду. Эти обстоятельства суды не исследовали, как и причины непринятия мер по формированию земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ Арендатор при соблюдении установленных условий пользуется преимущественным правом на приобретение арендуемого публичного имущества по рыночной стоимости. В неурегулированной части в силу пункта 3 статьи 1 этого закона применяются положения Закона № 178-ФЗ. Согласно статье 28 Закона № 178-ФЗ и пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отдельная приватизация здания и занятого им участка допускается только в установленных законом случаях. При определении цены в соответствии с пунктом 2 статьи 555 ГК РФ учитывается стоимость передаваемой с недвижимостью части участка либо права на нее. Поэтому при определении условий продажи судам надлежало проверить основания раздельной приватизации и учесть земельные права.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2025, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2025 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2026 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.07.2026 № 305-ЭС26-3581

Применимые нормы

Часть 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ — Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества

Части 3 и 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ — Переходные положения

Статья 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» — Отчуждение земельных участков

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации — Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации — Право пользования земельным участком собственником недвижимости

Пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации — Цена в договоре продажи недвижимости

Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации — Возмещение убытков

Статья 16 Гражданского кодекса Российской Федерации — Возмещение убытков, причинённых государственными органами и органами местного самоуправления

Статья 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации — Ответственность за вред, причинённый государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении требования о понуждении публичного органа к заключению договора купли-продажи арендуемого государственного здания суду надлежит установить, допускается ли отчуждение здания отдельно от земельного участка, по каким причинам участок не сформирован и какая стоимость земельного участка либо прав на него должна быть учтена в цене сделки. При взыскании уплаченной арендной платы как убытков необходимо отдельно установить незаконность действий или бездействия уполномоченного органа и причинную связь с продолжением аренды. Такой правовой подход применила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 10.07.2026 № 305-ЭС26-3581, указав на необходимость исследования этих обстоятельств. Судебная коллегия не сформулировала окончательного вывода о наличии у арендатора права на выкуп здания или взыскание убытков, поскольку дело направлено на новое рассмотрение.