Снос самовольной постройки при отсутствии разрешения допускается только после проверки режима участка и безопасности объекта

Снос самовольной постройки в судебной практике нередко обосновывается одним обстоятельством — отсутствием разрешения на строительство. Такой способ доказывания облегчает позицию публичного истца, но не совпадает с порядком проверки, который следует из статьи 222 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» и определений Верховного Суда Российской Федерации по делам об ИЖС, здании магазина, отклонении от разрешения, незавершённом объекте и превышении этажности.

Наличие или отсутствие разрешения оценивается только в пределах полной проверки по статье 222 ГК РФ. Суд сначала устанавливает, было ли разрешение необходимо для конкретного объекта, действовало ли такое требование на дату начала строительства и на дату выявления постройки, относится ли объект к категории, для которой установлен уведомительный или иной специальный порядок оформления. Только после этого отсутствие документа может приобрести значение признака самовольной постройки.

Даже установленный признак самовольности не завершает спор о сносе. Снос является самостоятельным правовым последствием, а не результатом, который наступает автоматически после установления нарушения. Для его применения требуется установить существенность нарушения, влияние на безопасность объекта, нарушение прав третьих лиц и возможность устранения выявленных отклонений. Если эти обстоятельства не вошли в предмет доказывания, вывод о сносе оказывается преждевременным независимо от того, насколько очевидным кажется отсутствие разрешительной документации.

Такое разграничение имеет значение не только для собственников и застройщиков. Оно меняет содержание иска публичного органа, предел возражений ответчика и мотивировку судебного акта. Администрации недостаточно доказать, что разрешение не выдавалось; необходимо раскрыть, какое нарушение препятствует сохранению объекта и почему иное последствие не восстанавливает публичный интерес. Ответчику недостаточно ссылаться на фактическое использование постройки; требуется подтвердить правовой режим участка, параметры объекта, техническое состояние и возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями.

Когда отсутствие разрешения становится юридически значимым

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ юридическое значение имеет не всякое отсутствие документа, а отсутствие необходимого в силу закона согласования или разрешения. Это различие определяет предмет доказывания. Если суд устанавливает только то, что разрешение не выдавалось, но не проверяет, требовалось ли оно для данного объекта, вывод о самовольности строится не на норме, а на неполном фактическом основании.

В пункте 2 Постановления Пленума № 44 перечень признаков самовольной постройки привязан к условиям, действовавшим во времени: требование о получении согласований или разрешений должно быть установлено на дату начала возведения и сохранять действие на дату выявления постройки. Следовательно, отсутствие разрешения оценивается не изолированно, а вместе с видом объекта, правовым режимом участка и действовавшим градостроительным регулированием.

Разграничение особенно значимо для объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов. В пункте 3 Постановления Пленума № 44 отдельно закреплено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения либо до направления уведомления не является основанием для признания его самовольной постройкой. При таком регулировании отсутствие разрешения не является «смягчающим обстоятельством»; оно не образует юридический признак самовольности, если для объекта действует иной порядок оформления.

В одном из дел о сносе объекта на участке с видом разрешенного использования, допускающим жилую застройку, нижестоящие суды признали значимым отсутствие разрешения и акта ввода. Ссылку на эти документы необходимо было соотнести с применимым специальным режимом: суды должны были проверить порядок индивидуального жилищного строительства и положения закона о государственной регистрации недвижимости, от которых зависела правовая квалификация отсутствия разрешения.

«С 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство».

При таком правовом режиме ссылка на отсутствие разрешения переводит спор не к проверке самого документа, а к проверке применимого порядка оформления. Если объект отвечает признакам индивидуального жилищного строительства, расположен на участке с соответствующим правовым режимом и не выходит за допустимые параметры, непредставление разрешения не устанавливает самовольность. Суду необходимо выяснить, распространяются ли на объект правила уведомительного порядка или положения части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости.

При этом специальный режим не освобождает от проверки строительных и градостроительных требований. Он означает только то, что отсутствие разрешения не может заменить проверку параметров объекта, вида разрешенного использования участка, соблюдения требований безопасности и возможности оформления прав. Если объект под видом индивидуального жилого дома фактически имеет признаки многоквартирного дома, выходит за предельную этажность или размещен на участке, правовой режим которого не допускает такое строительство, вывод о квалификации постройки и допустимом последствии зависит от установленного нарушения.

Поэтому в делах об ИЖС первичным является не вопрос «есть ли разрешение», а вопрос «было ли разрешение юридически необходимым». До ответа на него отсутствие документа остается фактом, но не становится достаточным основанием для признания постройки самовольной и тем более для её сноса.

Дополнительный предел следует из пункта 2 Постановления Пленума № 44: если на день вынесения решения ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или перестали быть таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, требование о сносе либо о сносе или приведении в соответствие не подлежит удовлетворению. Поэтому суд проверяет не только исходное нарушение, но и его сохранение ко времени разрешения дела.

Почему снос самовольной постройки не следует из одного признака самовольности

По смыслу статьи 222 ГК РФ при разрешении спора необходимо различать два уровня судебного вывода. Первый уровень относится к наличию признаков самовольной постройки. Второй — к выбору последствия: снос, приведение в соответствие или отказ в требовании при отсутствии оснований для вмешательства. Смешение этих уровней приводит к тому, что суд фактически применяет снос сразу после установления нарушения, не проверяя, почему именно это последствие является допустимым.

Для такого разграничения ключевым является пункт 25 Постановления Пленума № 44. В содержащихся в нём разъяснениях отсутствие необходимого разрешения названо признаком самовольной постройки. Вместе с тем снос рассматривается с учётом принципа пропорциональности: устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению и не должно создавать необоснованный дисбаланс между публичным и частным интересом.

Именно поэтому судебный акт о сносе не может быть мотивирован только указанием на отсутствие разрешения. Сначала должно быть установлено, что разрешение требовалось. Затем — что отсутствие разрешения или иное нарушение не является только формальным отклонением. После этого суд проверяет, препятствует ли сохранение объекта требованиям безопасности, нарушает ли права третьих лиц и возможно ли устранить нарушение без уничтожения объекта.

Наиболее отчётливо этот критерий был применен в деле о здании магазина. Апелляция сослалась на отсутствие разрешения и превышение максимального процента застройки. Однако экспертными данными было установлено, что фактическая площадь застройки составляла меньший показатель, чем допустимый предел. После исключения неподтверждённого нарушения единственным установленным обстоятельством осталось неполучение разрешения.

«Само по себе отсутствие разрешения на строительство без установления иных юридически значимых обстоятельств, связанных с невозможностью использования постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и нарушения прав третьих лиц, не может являться основанием для сноса возведенного строения».

Такое разграничение исключает автоматический переход от признака нарушения к сносу. Между отсутствием разрешения и сносом объекта должны быть установлены обстоятельства, препятствующие сохранению постройки: невозможность её использования, несоответствие требованиям безопасности, нарушение прав третьих лиц. Без этих обстоятельств снос не является способом устранения конкретного нарушения и приобретает характер санкции за отсутствие документа.

Из такого разграничения для публичного истца следует более высокий стандарт обоснования требования. В иске о сносе самовольной постройки должно быть раскрыто, какой публичный интерес нарушен сохранением объекта, какие требования безопасности не соблюдены и почему нарушение не устраняется приведением объекта в соответствие. Для ответчика значение имеет не отрицание самого факта отсутствия разрешения, а доказательство того, что объект может быть безопасно и правомерно сохранён.

Если требование заявлено в публичных интересах, в иске должен быть раскрыт сам охраняемый интерес: безопасность неопределённого круга лиц, соблюдение градостроительного режима, защита прав смежных правообладателей либо невозможность эксплуатации объекта в допустимом режиме. Без такого раскрытия отсутствие разрешения остаётся доказательством нарушения разрешительного порядка, но не доказывает необходимость уничтожения объекта.

Решение о сносе самовольной постройки должно отражать переход от признака самовольности к выбранному последствию. Если в решении есть только ссылка на отсутствие разрешения, но нет оценки существенности нарушения, безопасности и устранимости, судебный акт не отвечает последовательности проверки, вытекающей из статьи 222 ГК РФ и Постановления Пленума № 44.

Предмет доказывания: от отсутствия документа к последствиям нарушения

В делах о сносе самовольной постройки предмет доказывания определяется не только формулировкой иска. Он определяется применимой нормой, на основании которой заявленное требование может быть удовлетворено. Если истец просит снести объект, суд не вправе ограничиться проверкой документации. В предмет доказывания входят обстоятельства, от которых зависит выбор последствия: режим земельного участка, вид объекта, параметры строительства, наличие существенных нарушений, безопасность, права третьих лиц и возможность устранения нарушения.

Часть 2 статьи 56 ГПК РФ имеет для этой категории споров не техническое, а содержательное значение. Суд определяет обстоятельства, имеющие значение для дела, и выносит их на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. Поэтому спор не может быть разрешён только в тех границах, которые заданы публичным органом в акте проверки или исковом заявлении.

В рассмотренных Верховным Судом Российской Федерации делах о самовольных постройках неправильное применение статьи 222 ГК РФ связывалось с неполным предметом доказывания. Если суд не выяснил, распространяется ли на объект специальный порядок оформления, не установил существенность нарушений и не проверил возможность сохранения постройки, ошибка является одновременно материальной и процессуальной: норма применена без необходимых фактов.

В деле об объекте, который мог подпадать под режим индивидуального жилищного строительства и упрощённой регистрации, Верховный Суд определил предмет проверки с учётом категории земли, вида разрешенного использования и применимости части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости.

«Одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось выяснение того, распространяются ли на возведенное ответчиком строение с учетом категории земли и вида разрешенного использования земельного участка положения части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости».

Это имеет принципиальное значение для всех дел, где публичный орган основывает требование на факте отсутствия разрешения. До проверки правового режима участка и специального порядка оформления невозможно установить, образует ли отсутствие документа нарушение. Если специальный порядок допускает строительство или регистрацию без разрешения, предмет судебной проверки должен охватывать параметры объекта, соблюдение норм и пределы его сохранения.

Предмет доказывания также защищает суд от подмены правового вывода административным актом. Отсутствие разрешения может подтверждаться актом проверки, сведениями органа архитектуры или данными муниципального контроля, однако сами эти источники не позволяют разрешить вопрос о безопасности объекта и невозможности его сохранения. Эти обстоятельства требуют самостоятельного исследования.

С учётом этого бремя представления доказательств распределяется по содержанию спорных обстоятельств. Публичный истец должен подтвердить обстоятельства, на которых основано требование о сносе. Ответчик, заявляя о возможности сохранения объекта, представляет доказательства соответствия объекта параметрам, его безопасности, отсутствия нарушения прав третьих лиц и технической возможности устранения выявленных отклонений. Суд не освобождается от обязанности определить, какие именно обстоятельства должны быть доказаны.

Почему экспертиза не может быть заменена ссылкой на разрешительную документацию

Спор о сносе часто зависит от обстоятельств, которые не могут быть установлены правовой оценкой без специальных знаний. К таким обстоятельствам относятся прочность конструкций, соответствие техническим регламентам, пожарная безопасность, сейсмические требования, отступы, процент застройки, высота, этажность, возможность реконструкции и пределы частичного демонтажа. Отсутствие разрешения не отвечает ни на один из этих вопросов.

Суд вправе оценивать экспертное заключение по правилам статьи 67 ГПК РФ. Но такая оценка не означает свободную замену специальных знаний собственным впечатлением от фотографий, акта осмотра или доводов стороны. Если заключение неполно, противоречиво или вызывает сомнения, суду надлежит вынести на обсуждение вопрос о дополнительной или повторной экспертизе, не подменяя специальные знания собственной оценкой. В противном случае технические обстоятельства остаются неустановленными, а вывод о сносе — недоказанным.

В деле о двух объектах на участке под индивидуальное жилищное строительство апелляция не согласилась с отдельными выводами эксперта и фактически приняла решение о сносе, опираясь на отсутствие разрешительной документации и собственную оценку материалов дела. Верховный Суд признал такой способ рассмотрения несовместимым с правилами доказывания.

«Вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы на обсуждение сторон в нарушение требований закона не поставил».

При наличии сомнений в экспертном выводе суд не вправе заменить специальные знания собственной оценкой фотографий, актов осмотра или доводов стороны. Если для разрешения дела необходимо установить угрозу жизни и здоровью, существенность нарушения либо возможность приведения объекта в соответствие, отсутствие специальных знаний не восполняется ссылкой на отсутствие разрешения.

Особое значение экспертиза приобретает при споре о назначении объекта. Объёмно-планировочные решения, количество помещений, наличие самостоятельных входов, возможность раздела на самостоятельные объекты, фактическая стадия готовности — всё это должно оцениваться не декларативно. Визуальный вывод о том, что объект похож на гостевой дом, магазин или коммерческое здание, не заменяет установления правового режима постройки.

Экспертиза не является обязательным доказательством в каждом деле о самовольной постройке. Если обстоятельства могут быть установлены иными допустимыми доказательствами и не требуют специальных знаний, суд вправе разрешить спор без неё. Но когда вывод о сносе зависит от безопасности, строительных параметров и устранимости нарушений, без технической оценки вывод о сносе фактически основывается на формальном документальном пробеле.

Надлежащая мотивировка должна объяснять не только то, почему суд принял или отверг заключение. Мотивировка должна раскрывать, какое юридически значимое обстоятельство подтверждается экспертным выводом и почему это обстоятельство влияет на выбор последствия. Без такой связи экспертное заключение не выполняет доказательственную функцию в судебном рассуждении.

При оценке экспертизы значение имеет не общее согласие или несогласие суда с экспертом, а связь между техническим выводом и юридическим последствием. Если заключение фиксирует устранимость нарушений, отсутствие угрозы либо соответствие предельным параметрам, суд обязан объяснить, почему при таких данных снос всё равно является необходимым. Если заключение неполно, вопрос о дополнительной или повторной экспертизе должен быть процессуально обсуждён.

Как отделять существенные нарушения от несущественных

Из пункта 29 Постановления Пленума № 44 следует разграничение, без которого применение статьи 222 ГК РФ теряет критерий пропорциональности. Нарушение градостроительных и строительных норм может быть основанием для признания постройки самовольной, но последствие зависит от существенности такого нарушения. К существенным нарушениям относятся превышение нормативно установленной этажности или высоты; минимальные отступы или процент застройки при конкретных обстоятельствах могут не создавать угрозу и не нарушать права третьих лиц.

Существенность не выводится из самого факта отклонения. Требуется проверка того, влияет ли нарушение на безопасность объекта, права третьих лиц и возможность эксплуатации, а также является ли оно технически устранимым. Если отклонение от параметров может быть устранено реконструкцией, частичным демонтажом, изменением планировочных решений или оформлением допустимых согласований, суд должен оценить, почему снос всего объекта всё же необходим.

В одном из дел объект был возведён с параметрами, отличавшимися от ранее выданного разрешения. При этом судебная экспертиза установила, что объект безопасен, не нарушает права третьих лиц, а выявленные отклонения не исключают возможность сохранения. Апелляция сослалась на несоответствие разрешению, но не опровергла технические выводы о безопасности и устранимости.

«Спорное строение не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права иных лиц, допущенные при его строительстве нарушения являются несущественными и устранимыми».

Проверка устранимости не лишает отклонение от разрешения юридического значения. Суду надлежит установить содержание отклонения: что именно нарушено, как нарушение влияет на безопасность, может ли оно быть устранено и почему сохранение объекта нарушает публичный или частный интерес.

Минимальные отступы от границ участка не всегда имеют одинаковое значение. Если нарушение создает пожарный риск, препятствует пользованию соседним участком или исключает техническое обслуживание, оно может повлиять на исход дела. Если же нарушение носит незначительный характер, не затрагивает права третьих лиц и может быть устранено, снос всего объекта требует отдельного обоснования.

Такой же критерий применяется к проценту застройки. В деле о здании магазина Верховный Суд придал значение тому, что по результатам экспертных исследований площадь застройки находилась в пределах допустимого показателя. Апелляция сослалась на превышение, но не опровергла технические расчёты. При таких обстоятельствах снос не мог быть основан на неподтвержденном нарушении параметров.

Для истца из этого следует необходимость доказывать не только сам факт отклонения от правил землепользования и застройки. Необходимо доказать, почему отклонение существенно и почему оно препятствует сохранению объекта. Для ответчика значение имеет не абстрактная ссылка на добросовестность, а технические и правовые доказательства того, что нарушение не влияет на безопасность, не нарушает права третьих лиц и может быть устранено.

Назначение объекта не определяется обозначением в акте проверки

Отдельную группу составляют дела, где спор возникает вокруг назначения объекта. Публичный орган может ссылаться на признаки гостевого дома, коммерческого использования, многоквартирности или несоответствия заявленному индивидуальному жилищному строительству. Такие обстоятельства могут иметь решающее значение, но они не устанавливаются простым словесным обозначением объекта.

В пункте 19 Постановления Пленума № 44 содержится принципиальное разграничение: использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, само по себе не является основанием для признания его самовольной постройкой. Поэтому суд должен отличать нарушение при возведении объекта от нарушения при его последующей эксплуатации.

Если объект действительно возведён с нарушением вида разрешенного использования участка, требование о сносе или приведении в соответствие может быть поставлено. Если же речь идёт о фактическом использовании здания, которое по своим параметрам и правовому режиму могло быть создано на данном участке, спор не должен автоматически переходить в режим статьи 222 ГК РФ. В таком случае возможны иные способы защиты, направленные на прекращение неправомерной эксплуатации, но не обязательно на снос объекта.

В деле о незавершённом объекте, который суды сочли гостевым домом, Верховный Суд сосредоточил проверку не на названии объекта, а на соразмерности последствия, стадии готовности, устранимости нарушений и возможности использования строения в соответствии с видом разрешенного использования участка.

«Суждений относительно того, является ли снос объекта капитального строительства в данном случае пропорциональным и соразмерным допущенным ответчиком нарушениям, судами не высказано».

При рассмотрении незавершённых объектов этот критерий приобретает самостоятельное значение. На стадии строительства назначение здания может быть не окончательно определено, а часть нарушений — технически устранима. Поэтому вывод о гостевом доме, коммерческом здании или ином недопустимом объекте должен опираться на технические признаки, проектные решения, фактическую возможность эксплуатации и правовой режим участка.

Если объект может быть приведён в состояние, соответствующее индивидуальному жилищному строительству, суд не вправе сразу переходить к сносу. Необходимо обсудить, возможно ли устранить нарушения, изменить параметры, исключить признаки недопустимого использования и обеспечить соответствие объекта разрешённому виду использования участка.

При этом противоположный вывод также возможен. Если технические характеристики здания свидетельствуют о невозможности его использования в пределах разрешённого вида, если объект фактически предназначен для самостоятельных помещений, коммерческой эксплуатации или иного режима, не допускаемого правовым режимом участка, снос может быть признан допустимым. Но такой результат должен следовать из установленных обстоятельств, а не из общего обозначения объекта в акте проверки.

Приведение постройки в соответствие не является второстепенной оговоркой

После принятия Постановления Пленума № 44 приведение самовольной постройки в соответствие должно рассматриваться как самостоятельное последствие, а не как факультативная альтернатива сносу. В пункте 30 прямо закреплено, что вопрос об устранимости нарушений выносится на обсуждение независимо от того, просит ли истец только о сносе или формулирует требование о сносе или приведении в соответствие.

Такое правило меняет процессуальное содержание дела. Суд должен выяснить, возможно ли устранить нарушения градостроительных и строительных норм, а при нарушении разрешенного использования участка — возможно ли привести объект в соответствие с таким использованием. Необходимость этой проверки не зависит от процессуальной воли истца и связана с обязанностью суда выбрать соразмерное последствие.

В деле о жилом доме, где были выявлены нарушения правил землепользования и застройки, а также противопожарных требований, эксперты указали на техническую возможность устранения нарушений путем реконструкции, частичного демонтажа, доведения параметров до установленных значений и выполнения иных мероприятий. Апелляция предусмотрела оба способа исполнения: приведение объекта в соответствие либо снос. Кассационный суд счёл судебный акт недостаточным из-за отсутствия конкретного перечня работ, но Верховный Суд Российской Федерации признал такой вывод ошибочным.

«Указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным».

Судебное решение о приведении постройки в соответствие не должно превращаться в проект реконструкции. Суд устанавливает нарушения, проверяет возможность их устранения, указывает допустимые способы исполнения и срок их реализации. Конкретные строительные решения реализуются в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством, с подготовкой проектной документации, уведомлением или получением необходимых документов в зависимости от вида объекта.

В пункте 33 Постановления Пленума № 44 дополнительно закреплено, что выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Следовательно, при исполнении решения о сносе или приведении в соответствие должник вправе выбрать, будет ли объект снесён или будет начата процедура приведения объекта в соответствие. Такой выбор не является произвольным: он ограничен сроком, установленным судом, требованиями ГрК РФ и обязанностью фактически устранить нарушения.

Приведение в соответствие особенно значимо там, где нарушение выражается в параметрах, которые технически исправимы: отступах, части площади, вспомогательной пристройке, отдельной реконструированной части, отсутствии озеленения, противопожарных мероприятиях. Снос всего объекта в этом случае должен быть мотивирован тем, почему частичное устранение невозможно или недостаточно.

В мотивировочной части судебного акта должна быть выделена самостоятельная часть мотивировки: какие нарушения установлены, являются ли они существенными, можно ли их устранить, какое последствие соразмерно. Если суд минует такую проверку, снос оказывается не результатом проверки по статье 222 ГК РФ, а прямым следствием квалификации объекта как самовольного.

Признание права собственности и отсутствие разрешения

Отсутствие разрешения имеет значение не только в делах о сносе, но и при исках о признании права собственности на самовольную постройку. В этой группе дел суд проверяет не основание для уничтожения объекта, а возможность введения объекта в гражданский оборот посредством признания права при соблюдении иных условий сохранения.

Для исков о признании права применим пункт 43 Постановления Пленума № 44. Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых согласований или разрешений, к получению которых лицо принимало надлежащие меры, иск о признании права может быть удовлетворён при отсутствии недобросовестного поведения и при соблюдении условий сохранения объекта. Суд при этом проверяет наличие прав на земельный участок, соответствие постройки установленным требованиям, отсутствие угрозы и отсутствие нарушения прав третьих лиц.

Ранее Верховный Суд сформулировал сходный правовой вывод в деле о гаражном боксе, где член кооператива полностью выплатил паевой взнос, но не мог зарегистрировать право из-за отсутствия документов со стороны кооператива. Нижестоящие суды связали отказ с отсутствием разрешения и документов о вводе объекта в эксплуатацию, не проверив условия сохранения объекта и невозможность защиты права посредством признания права собственности.

«Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку».

В делах о признании права этот вывод применяется только в пределах установленной совокупности условий. Право собственности не признаётся при любом самовольном строительстве: суд должен установить соответствие объекта требованиям, отсутствие угрозы жизни и здоровью, отсутствие нарушения прав третьих лиц и отсутствие явного недобросовестного поведения застройщика. Отсутствие разрешения перестаёт быть абсолютным препятствием только при доказанности условий, позволяющих сохранить объект.

В делах о признании права дополнительно оценивается поведение застройщика. Если лицо принимало меры к легализации, обращалось за необходимыми документами, устраняло замечания и действовало в пределах допустимого режима участка, отсутствие разрешения может не блокировать защиту. Если же обращение за разрешением было имитационным либо строительство велось в обход очевидных запретов, ссылка на отсутствие иных нарушений не позволит признать право.

Для процессуальной практики снос и признание права не являются зеркальными требованиями. В деле о сносе истец должен доказать основания для такого последствия. В деле о признании права истец должен доказать совокупность условий для введения объекта в гражданский оборот. Но в обоих случаях отсутствие разрешения не освобождает суд от проверки безопасности, прав третьих лиц и соответствия установленным требованиям.

Когда снос остается допустимым

Из приведённых определений Верховного Суда Российской Федерации не следует правило о сохранении любой постройки. Отсутствие разрешения не заменяет проверку оснований для сноса, но при доказанном существенном нарушении предельных параметров, требований безопасности или режима разрешённого использования снос остаётся допустимым последствием. Иначе принцип пропорциональности был бы превращён в иммунитет от последствий самовольного строительства.

Предел указанной правовой позиции проявляется в деле об объекте индивидуального жилищного строительства, расположенном на участке со сложным рельефом. По документам и экспертным выводам объект формально имел три этажа, однако суды установили наличие объемных пространств, доступ в которые обеспечивался лестничными маршами и лифтовой шахтой, а расположение здания на склоне требовало учитывать этажность от нижней планировочной отметки земли. Подпорные конструкции не исключали наличия надземного этажа, подлежащего учету при определении этажности.

В этом деле снос был оставлен в силе не потому, что отсутствовал документ как таковой. Решающим стало нарушение нормативно установленного предельного количества этажей, то есть содержательное нарушение градостроительного режима. Такие обстоятельства отличаются от дел, где единственным нарушением оставалось отсутствие разрешения или устранимое отклонение от параметров.

С этим соотносится критерий существенности, прямо сформулированный в пункте 29 Постановления Пленума № 44:

«Возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты, с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным».

Именно этот критерий ограничивает применимость общего вывода об отсутствии автоматического сноса. Если объект выходит за пределы допустимой этажности или высоты, а такое нарушение влияет на безопасность, правовой режим участка и возможность сохранения объекта в прежнем виде, суд вправе применить снос. В этом случае спор разрешается не по формальному признаку, а по установленному содержательному нарушению.

Существенность нарушения должна быть подтверждена доказательствами. Для этажности значение могут иметь техническая документация, планы, отметки земли, фактический доступ к помещениям, назначение уровней, наличие мансардного, цокольного или технического этажа. Суд не должен автоматически принимать обозначение этажности из документа, если фактические характеристики здания свидетельствуют о другом.

Для защиты ответчика этот предел также имеет значение. Ссылка на то, что отсутствие разрешения не является достаточным основанием для сноса, не опровергает иск, если истец доказал существенное и неустранимое нарушение. Возражения должны быть направлены не только на документальный порядок, но и на технические параметры объекта, возможность реконструкции и отсутствие угрозы.

Для истца этот предел определяет содержание иска о сносе самовольной постройки. В иске необходимо не просто указать на отсутствие разрешения, а доказать содержательное нарушение, доказать его существенность и объяснить, почему приведение объекта в соответствие невозможно или недостаточно.

Как выводы Верховного Суда меняют содержание иска, возражений и судебной мотивировки

С учётом приведённых определений Верховного Суда Российской Федерации публичному истцу требуется иная структура доказывания. В иске о сносе необходимо раскрывать не только отсутствие разрешения, но и правовой режим участка, вид объекта, применимый порядок оформления, конкретные нарушения градостроительных или строительных требований, их существенность, влияние на безопасность и невозможность устранения менее жёстким способом.

Если иск основан только на сведениях о неполучении разрешения, он оставляет без правового объяснения главный вопрос: почему требуется снос объекта. При наличии специальных правил для ИЖС или садовых домов такой иск может быть отклонён уже на стадии установления признака самовольности, поскольку отсутствие разрешения не будет означать отсутствие необходимого разрешения. При наличии экспертизы, подтверждающей безопасность и устранимость нарушений, иск также нуждается в дополнительном обосновании сноса.

Возражения ответчика должны строиться не вокруг общего утверждения о «незначительности» нарушения. Значение имеют конкретные доказательства: правоустанавливающие документы на участок, вид разрешенного использования, градостроительный план, уведомления, технический план, проектная документация, заключения специалистов, судебная экспертиза, доказательства отсутствия нарушения прав соседей, документы о возможности реконструкции или приведения объекта в соответствие.

Если объект является незавершённым, в возражениях должна быть раскрыта стадия готовности и предел достоверного вывода о назначении. Недопустимое использование в будущем не должно подменять оценку фактических характеристик объекта на момент рассмотрения дела. Однако если параметры уже свидетельствуют о невозможности использования в пределах разрешенного вида, ответчик должен представить технически проверяемый вариант приведения объекта в соответствие.

Судебная мотивировка должна последовательно отделять несколько элементов проверки. Первое: имеется ли признак самовольной постройки. Второе: является ли отсутствие разрешения юридически значимым с учетом вида объекта и действующего регулирования. Третье: какие нарушения градостроительных и строительных норм установлены. Четвёртое: являются ли они существенными. Пятое: создаёт ли объект угрозу или нарушает права третьих лиц. Шестое: возможно ли приведение в соответствие. Только после этого выбор последствия получает правовое основание.

Такой порядок не является усложнением ради формальности. Он необходим потому, что снос непосредственно влияет на право собственности и устойчивость гражданского оборота. Непроверенный снос разрушает баланс публичного и частного интереса. Непроверенное сохранение объекта, напротив, может легализовать нарушение, опасное для граждан или соседних правообладателей. Поэтому судебный акт должен содержать мотивированный вывод о том, какое обстоятельство определило результат разрешения дела.

В этой части приведённые определения Верховного Суда Российской Федерации предъявляют сопоставимые требования к обеим сторонам. Публичный орган не может заменить доказательство опасности ссылкой на отсутствие разрешения. Собственник не может заменить соблюдение параметров ссылкой на добросовестность или вложенные средства. Суд не может заменить экспертизу предположением, а кассационная инстанция не вправе переоценивать технические доказательства вместо проверки законности.

Предел кассационного контроля имеет самостоятельное значение для процессуальной позиции. Если апелляция исследовала доказательства, оценила заключение экспертизы и предусмотрела оба способа исполнения — приведение объекта в соответствие либо снос, — кассационный суд не вправе подменять эту оценку собственной технической оценкой доказательств. Проверка законности не должна превращаться в повторное установление фактических параметров объекта.

Итоговый вывод

Отсутствие разрешения на строительство сохраняет значение как возможный признак самовольной постройки, но только при условии, что разрешение было необходимо для конкретного объекта и соответствующее требование действовало в юридически значимый период. Для объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов и иных объектов со специальным порядком оформления эта проверка является исходной.

Даже при установленном признаке самовольности спор о сносе не завершён. Суд обязан определить, какие нарушения допущены, являются ли они существенными, создаёт ли объект угрозу жизни и здоровью, нарушает ли права третьих лиц и возможно ли устранить нарушения приведением постройки в соответствие. Без этой проверки снос не получает достаточного правового основания.

Приведение постройки в соответствие должно рассматриваться как самостоятельное последствие по статье 222 ГК РФ. Если нарушения устранимы, суд выносит этот вопрос на обсуждение и при наличии оснований предусматривает оба способа исполнения. Судебный акт не обязан содержать проект реконструкции, но должен содержать выводы о нарушениях, их устранимости и допустимом порядке исполнения.

Снос остаётся допустимым при доказанном существенном нарушении: превышении предельной этажности или высоты, нарушении требований безопасности, невозможности использования объекта в соответствии с правовым режимом земельного участка, неустранимости выявленных отклонений либо нарушении прав третьих лиц. При таких обстоятельствах решающим является не отсутствие документа, а характер нарушения и его последствия.

Из приведённой практики следует общий вывод: отсутствие документа требует проверки по статье 222 ГК РФ, но не заменяет её. Судебный вывод о сносе допустим только тогда, когда от факта нарушения суд переходит к доказанным последствиям и мотивирует, почему сохранение объекта или его приведение в соответствие невозможно либо недостаточно для восстановления нарушенного публичного или частного интереса.

Для процессуальной работы такая проверка включает необходимость разрешения, наличие признака самовольности, существенность нарушения, безопасность объекта, права третьих лиц, устранимость отклонений и соразмерность последствия. Если хотя бы один элемент этой последовательности не установлен, вывод о сносе остаётся уязвимым.

Практика Верховного Суда Российской Федерации по сносу самовольной постройки в обобщении Пандектум

По статье 222 ГК РФ снос самовольной постройки не разрешается одним фактом отсутствия разрешения. Значение имеют правовой режим участка, характер нарушения, безопасность объекта, права третьих лиц и возможность приведения постройки в соответствие. При подготовке позиции необходимо учитывать, к какой категории относится спор: ИЖС, садовый дом, здание магазина, незавершённый объект, отклонение от разрешённых параметров, превышение этажности или спор о назначении здания.

В обобщении Пандектум приведена практика Верховного Суда Российской Федерации по указанным категориям дел: реквизиты определений, ключевые выводы, значимые цитаты и их процессуальное значение для позиции истца, ответчика и судебной мотивировки. Выводы Верховного Суда Российской Федерации соотнесены с обстоятельствами дел, поэтому обобщение пригодно для подготовки иска, возражений, жалобы и правового заключения.