Обобщение судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2019–2026 годы по делам о самовольных постройках, сносе объектов и признании права собственности

Отсутствие разрешения на строительство не является достаточным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку или принятия решения о ее сносе

Судебная практика Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с самовольными постройками, демонстрирует необходимость строгого соблюдения норм материального и процессуального права. В деле, рассмотренном 25.06.2019 (№ 69-КГ19-7), истец обратился с иском о признании права собственности на гаражный бокс. Истец, являясь членом гаражно-строительного кооператива, полностью выплатил паевой взнос, однако не смог зарегистрировать право собственности из-за отсутствия разрешения на строительство и непредставления кооперативом необходимых документов. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, сославшись на то, что право собственности кооператива на гаражный бокс не зарегистрировано, а объект считается самовольной постройкой.

Верховный Суд указал, что суды не учли положения статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой член кооператива, полностью внесший паевой взнос, приобретает право собственности на имущество. Также суды не провели исследование вопроса о соответствии гаража строительным нормам и правилам, что является нарушением статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Верховный Суд подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может быть основанием для отказа в признании права собственности, если постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.

Дело, рассмотренное 12.03.2024 (№ 18-КГ23-205-К4), касалось сноса жилого дома, признанного самовольной постройкой. Суды апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили иск администрации муниципального образования, обязав ответчика снести постройку. Однако Верховный Суд установил, что суды не провели должного исследования обстоятельств дела, включая вопрос о том, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Не была назначена экспертиза, хотя это требовалось в соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22.

Суды ограничились лишь доводами истца о отсутствии разрешения на строительство, не установив, нарушает ли постройка права третьих лиц или создает угрозу безопасности. Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, снос самовольной постройки является крайней мерой, которая должна применяться только в случае, если сохранение объекта невозможно из-за его несоответствия требованиям безопасности или нарушения прав третьих лиц.

Спор, рассмотренный 24.09.2024 (№ 18-КГ24-81-К4), касался сноса здания магазина, признанного самовольной постройкой. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на заключение экспертизы, согласно которому постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение, указав на превышение максимального процента застройки земельного участка.

Верховный Суд указал, что суд апелляционной инстанции не назначил дополнительную экспертизу для проверки своих выводов, что противоречит статье 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Также суд не учел, что превышение процента застройки не было доказано и не оспаривалось сторонами. Верховный Суд подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может быть основанием для сноса, если постройка соответствует требованиям безопасности и не нарушает права третьих лиц.

История рассмотрения дел:

Дело №1

• Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, дело № 2-2083/2018
• Суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, дело № 33-6130/2019
• Суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, дело № 4Г-2401/2018

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2019 № 69-КГ19-7

Дело №2

• Ленинский районный суд города Краснодара, дело № 2-451/2022
• Краснодарский краевой суд, дело № 33-31746/2022
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-9801/2023

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.03.2024 № 18-КГ23-205-К4

Дело №3

• Кавказский районный суд Краснодарского края, дело № 2-20/2023
• Краснодарский краевой суд, дело № 33-20258/2023
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-32301/2023

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2024 № 18-КГ24-81-К4

Суд не вправе предрешать судьбу построек, отказывая в иске из-за ненадлежащего способа защиты права

Верховный Суд Российской Федерации установил существенные нарушения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела по иску Я.Д.О. к М.С.Е. о сносе самовольных построек. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении иска, указав, что М.С.Е. не является надлежащим ответчиком, а Я.Д.О. избрал ненадлежащий способ защиты своих прав. При этом суды признали спорные объекты недвижимости самовольными постройками, что, по мнению Верховного Суда, противоречит требованиям статьи 6 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации» и статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым вступившие в законную силу судебные постановления обязательны для всех и не могут быть предрешены в последующих процессах.

Верховный Суд подчеркнул, что выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца, как это предусмотрено статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако избранный способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и содержанию спорного правоотношения. Отказ в иске по мотиву ненадлежащего способа защиты не должен сопровождаться выводами о правовом статусе объектов, которые могут повлиять на последующие судебные разбирательства. Такие действия судов нарушают принципы обязательности и исключительности судебных решений, установленные статьей 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного Верховный Суд изменил судебные постановления, исключив из их мотивировочных частей выводы о признании объектов самовольными постройками. Это решение было принято в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 390.15 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, позволяющим изменить или отменить судебные постановления при наличии ошибок в применении норм материального права.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2021 № 4-КГ20-64-К1

История рассмотрения дела:

Самовольные постройки, возведенные на земельных участках, предназначенных для садоводства, ИЖС или личного подсобного хозяйства

Администрация муниципального образования к Л. о сносе самовольной постройки — трехэтажного объекта незавершенного строительства, возведенного на принадлежащем ему земельном участке. Решением районного суда в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением решение отменено, иск удовлетворен, объект признан самовольной постройкой, а на Л. возложена обязанность снести его за свой счет. Кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

Между тем суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции не учли изменения в законодательстве, вступившие в силу с 04.08.2018, согласно которым для строительства объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не требуется получение разрешения на строительство. В соответствии с п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется для объектов ИЖС, за исключением случаев привлечения средств дольщиков. Кроме того, ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также не требуется, если для строительства или реконструкции объекта не нужно разрешение на строительство.

Апелляционная коллегия ошибочно признала объект самовольной постройкой на основании отсутствия разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, не приняв во внимание, что с 04.08.2018 для объектов ИЖС такие разрешения не требуются. Суд также не учел положения ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым до 01.03.2031 допускается регистрация прав на жилые или садовые дома, возведенные на земельных участках, предназначенных для садоводства, ИЖС или личного подсобного хозяйства, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ. Возведение таких объектов без разрешения на строительство или до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания их самовольной постройкой. Суд апелляционной инстанции не проверил, соответствовал ли возведенный объект параметрам, установленным документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки, а также не установил, нарушает ли объект права и интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, что является обязательным условием для признания объекта самовольной постройкой в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Апелляционная инстанция не определила и не оценила существенное обстоятельство: распространяются ли на возведенный объект положения ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ, учитывая категорию земли и вид разрешенного использования участка. Кассационный суд общей юрисдикции не выявил и не устранил нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судом апелляционной инстанции, что противоречит требованиям ст. 379.6 и ч. 1–3 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ. В связи с этим апелляционное определение и кассационное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2024 № 18-КГ23-226-К4

Наличие зарегистрированных и проживающих граждан в самовольной постройке, не являющихся должниками, исключает возможность исполнения требования о сносе без судебного акта о выселении

С.А. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, оспаривая отказ в прекращении исполнительного производства о взыскании неустойки за неисполнение решения о сносе самовольной постройки. Первомайский районный суд г. Краснодара, апелляционная и кассационная инстанции отказали в удовлетворении иска, признав действия судебного пристава-исполнителя законными.

Верховный Суд установил, что суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального права. В соответствии с частью 1 статьи 64 Федерального закона «Об исполнительном производстве», исполнительные действия направлены на создание условий для принудительного исполнения требований исполнительного документа. Однако, как указано в пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда от 16.11.2022, проживание в самовольной постройке зарегистрированных лиц, не являющихся должниками, исключает возможность исполнения требования о сносе без судебного акта о выселении. В данном случае, в подлежащем сносу объекте зарегистрированы и проживают С.А. и члены его семьи, что делает исполнение невозможным.

Суд также сослался на пункт 35 постановления Пленума Верховного Суда от 24.03.2016 № 7, согласно которому объективная невозможность исполнения обязательства в натуре, возникшая после присуждения неустойки, прекращает ее взыскание с момента возникновения такого обстоятельства. Отсутствие судебного решения о выселении граждан из самовольной постройки является основанием для прекращения исполнительного производства как по требованию о сносе, так и по требованию о взыскании неустойки (пункт 2 части 1 статьи 43 Закона об исполнительном производстве).

На основании изложенного, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил требования С.А., признав незаконным отказ в прекращении исполнительного производства и обязав судебного пристава прекратить его.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2023 № 18-КАД23-39-К4

Снос самовольной постройки: судами проигнорированы нормы безопасности и градостроительных требований

Верховный Суд Российской Федерации рассмотрел кассационное представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции. Дело касалось спора между администрацией и гражданином о признании строения самовольной постройкой и его сносе. Гражданин обратился с встречным иском о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии. Первая инстанция отказала в удовлетворении обоих исков. Апелляционный суд отменил это решение, удовлетворив требования администрации и отказав в удовлетворении встречного иска. Кассационный суд отменил апелляционное определение оставил в силе решение суда первой инстанции.

Верховный Суд подробно указал, что при рассмотрении дел о самовольных постройках необходимо учитывать не только отсутствие разрешительной документации, но и существенность нарушений градостроительных и строительных норм, а также возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями. Суд первой инстанции не установил, какие именно нарушения являются несущественными и могут быть устранены, что противоречит требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ). В частности, суд не провел детального анализа нарушений, связанных с превышением предельных параметров строительства, таких как высота и этажность объекта, установленных пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ). Также не было учтено, что спорный объект, формально зарегистрированный как жилой дом, фактически используется в качестве гостиницы, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства, установленного статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

Кассационный суд, в свою очередь, не устранил эти нарушения, оставив в силе решение суда первой инстанции. Он не дал оценки тому, что использование объекта в коммерческих целях (гостиница) противоречит целевому назначению земельного участка. Кроме того, кассационный суд не учел выводы экспертиз, которые указывали на невозможность сноса объекта без повреждения соседних строений, что могло повлиять на решение о возможности сохранения постройки с приведением ее в соответствие с требованиями. Верховный Суд подчеркнул, что такие нарушения повлияли на исход дела, и указал на необходимость учета всех обстоятельств, включая соответствие объекта требованиям безопасности и градостроительным регламентам, в соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Верховного Суда от 12.12.2023 № 44. Это включает оценку того, создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права третьих лиц и может ли быть приведен в соответствие с установленными нормами без полного сноса.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2024 № 18-КГПР23-220-К4

История рассмотрения дела:

Отсутствие разрешения на строительство объекта ИЖС не является безусловным основанием для сноса при соблюдении градостроительных норм и отсутствии угрозы безопасности

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Ч.К.М. о признании двух объектов недвижимости самовольными постройками и их сносе. Истец указал, что на принадлежащем ответчику земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, расположены трехэтажный жилой дом, зарегистрированный в ЕГРН как двухэтажный, и двухэтажный объект незавершенного строительства. Разрешение на строительство или уведомление о планируемом строительстве в отношении этих объектов отсутствовали.

Лазаревский районный суд г. Сочи отказал в удовлетворении иска, установив, что объекты не нарушают права третьих лиц и не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Краснодарский краевой суд апелляционной инстанции отменил это решение, признав постройки самовольными и обязав ответчика их снести. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции поддержал позицию апелляции.

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции необоснованно признал объекты недвижимости самовольными постройками, подлежащими сносу, без должного исследования всех обстоятельств дела. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для квалификации объекта в качестве самовольной постройки необходимо установить не только отсутствие разрешительной документации, но и наличие существенных нарушений градостроительных норм, создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции не принял во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы, согласно которому возведенные объекты не нарушают требований безопасности. Вопреки положениям статей 79 и 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не назначил дополнительную или повторную экспертизу, хотя сомневался в полноте первоначального заключения.

Выводы суда апелляционной инстанции противоречат разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, согласно которым отсутствие разрешения на строительство само по себе не влечет обязанность сноса, если объект соответствует целевому назначению земельного участка и не создает угрозы для окружающих.

Использование объекта не по целевому назначению не является основанием для признания его самовольной постройкой

Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к гражданам о признании объектов недвижимости самовольными постройками и их сносе. Городской суд отказал в удовлетворении иска, однако апелляционная инстанция отменила это решение и удовлетворила требования администрации. Кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменений.

Верховный Суд Российской Федерации установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой признается объект, возведенный без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм. Однако, как указано в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда от 12.12.2023 № 44, снос самовольной постройки является крайней мерой и должен быть соразмерен допущенным нарушениям. Суды не учли, что спорные объекты не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают права третьих лиц и соответствуют требованиям строительных норм и правил, что подтверждено заключением судебной экспертизы.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения при соблюдении градостроительных норм. Подпункт 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации также подтверждает это право. Суд апелляционной инстанции не установил существенность нарушений, допущенных при строительстве, и не дал оценки выводам эксперта о возможности устранения несоответствий путем получения согласия соседей на сокращение нормативных отступов. Это противоречит требованиям статей 67 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым суд обязан мотивировать свои выводы и учитывать доказательства.

Также Верховный Суд подчеркнул, что использование объекта не по целевому назначению не является основанием для признания его самовольной постройкой, если земельный участок имеет соответствующее разрешенное использование. Суды апелляционной и кассационной инстанций не учли, что спорные объекты расположены на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства с размещением объектов коммерческого назначения, что соответствует разрешенному использованию.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2024 № 18-КГ24-93-К4

Самовольная постройка, не создающая угрозу жизни и здоровью граждан, не подлежит сносу

В двух определениях, вынесенных в 2024 году, Верховный Суд Российской Федерации указал на типичные ошибки, допущенные судами первой, апелляционной и кассационной инстанций.

В определении от 24.09.2024 по делу № 18-КГ24-114-К4 суд рассмотрел спор о признании строений самовольными и их сносе. Нижестоящие суды удовлетворили иск администрации муниципального образования, обязав ответчиков снести объекты капитального строительства. Однако Верховный Суд указал, что суды не учли принцип пропорциональности, установленный пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44. Снос самовольной постройки является крайней мерой, и суды обязаны оценить, насколько нарушения градостроительных норм существенны и создают ли они угрозу жизни и здоровью граждан. В данном случае суды не провели такой оценки, что привело к необоснованному решению о сносе объектов.

Кроме того, суды не учли, что часть объектов, признанных самовольными постройками, ранее была зарегистрирована в ЕГРН на основании судебного решения от 04.06.2019. Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением, не подлежат повторному доказыванию. Нижестоящие суды проигнорировали этот факт, что также является существенным нарушением.

В определении от 03.12.2024 по делу № 18-КГ24-236-К4 Верховный Суд рассмотрел аналогичный спор о признании построек самовольными. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск администрации, обязав ответчиков снести нежилые здания. Однако Верховный Суд указал, что суды не провели должной оценки существенности нарушений градостроительных норм. Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан, могут быть признаны несущественными и не препятствующими сохранению постройки. В данном случае суды не обосновали, почему отвергли вывод экспертизы о том, что выявленные нарушения устранимы.

Также суды не проверили довод ответчиков о том, что один из объектов ранее был предметом спора, разрешенного решением Анапского городского суда от 25.07.2012. Это нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд обязан проверить все доводы сторон.

Признание жилого дома самовольной постройкой и его снос недопустимы без доказательств угрозы безопасности или нарушения прав третьих лиц

Администрация муниципального образования Туапсинский район обратилась в суд с иском к Д.А.Г. о признании возведённого им четырёхэтажного дома самовольной постройкой и его сносе. Истец указал, что объект имеет признаки коммерческого назначения, в то время как земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, а разрешение на возведение объекта коммерческого использования ответчику не выдавалось.

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 3 августа 2023 г. в удовлетворении иска отказано. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 9 ноября 2023 г. решение отменено, постройка признана самовольной, на ответчика возложена обязанность её снести. Определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 28 марта 2024 г. оставило апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что выводы апелляционной и кассационной инстанций о признании строения самовольной постройкой и необходимости его сноса не соответствуют требованиям закона. В нарушение п. 1 ст. 222 ГК РФ суды не доказали, что сохранение объекта создает угрозу жизни или здоровью граждан либо нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Проведенная судебная экспертиза подтвердила соответствие спорного строения градостроительным регламентам и отсутствие дефектов, угрожающих безопасности. Однако апелляционный суд отверг эти выводы без назначения повторной экспертизы, что противоречит ст. 87 ГПК РФ. Данное процессуальное нарушение лишило стороны возможности объективной оценки соответствия постройки установленным требованиям.

Признавая объект самовольной постройкой, суды не учли правовую позицию, изложенную в п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, согласно которой снос является крайней мерой. Не было исследовано, возможно ли привести строение в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка без его демонтажа.

Реконструкция жилых домов без угрозы безопасности не является безусловным основанием для сноса при отсутствии доказанной опасности и возможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к Г.Ю.Г. и Г.М.Г. о сносе самовольной постройки, ссылаясь на то, что ответчики провели реконструкцию принадлежащих им жилых домов, создав единый объект недвижимости коммерческого назначения – гостевой дом «Морской берег». Истец указал, что разрешение на строительство объекта коммерческого назначения не выдавалось, а его эксплуатация нарушает вид разрешенного использования земельного участка.

Адлерский районный суд г. Сочи отказал в удовлетворении иска, установив, что спорные объекты не противоречат ранее установленным параметрам, а нарушение вида разрешенного использования земельного участка является устранимым. Однако судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменила это решение, признав объект самовольной постройкой и обязав ответчиков снести его. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил заключение судебной строительно-технической экспертизы, в котором отсутствовали данные об изменении технико-экономических показателей объекта и угрозе жизни или здоровью граждан. Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, несогласие суда с экспертным заключением требует мотивированного обоснования, однако апелляционный суд не привел достаточных аргументов для отклонения выводов эксперта.

Апелляционная инстанция не учла положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что снос самовольной постройки допустим лишь при невозможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями. Вопреки этому, суд не рассмотрел альтернативные варианты устранения нарушений, такие как восстановление первоначального состояния зданий или приведение их в соответствие с градостроительными нормами.

Применение крайней меры в виде сноса без анализа возможности сохранения объекта противоречит принципу соразмерности, закрепленному в правовых позициях Верховного Суда. В пункте 31 Постановления Пленума от 12.12.2023 № 44 разъяснено, что суд обязан предусмотреть в решении оба варианта: снос или приведение постройки в соответствие с требованиями. Однако апелляционный суд ограничился указанием на необходимость сноса, не обсудив иных способов устранения нарушений.

Признание объекта самовольной постройкой без исследования возможности его сохранения и соответствия градостроительным нормам противоречит положениям статьи 222 ГК РФ

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к А.А.А. и О.В.Л. о сносе самовольной постройки. Истец указал, что на земельном участке, принадлежащем ответчикам на праве общей долевой собственности, возведён трёхэтажный объект капитального строительства без разрешительной документации. По мнению администрации, объект не соответствует виду разрешённого использования земельного участка (ведение личного подсобного хозяйства) и подлежит сносу.

Адлерский районный суд г. Сочи решением от 22 июля 2022 г. удовлетворил иск частично, признав постройку самовольной и обязав ответчиков её снести. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 29 августа 2023 г. и определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2024 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Суды пришли к выводу, что объект является многоквартирным жилым домом, что противоречит назначению земельного участка.

Верховный Суд установил, что суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела. Вопреки требованиям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды не исследовали в полном объеме возможность сохранения спорного объекта недвижимости путем приведения его в соответствие с установленными параметрами, ограничившись выводом о необходимости сноса как единственно возможном варианте.

Суд апелляционной инстанции не привел надлежащей мотивировки отклонения выводов повторной судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ООО «Эксперт ЮФО», что противоречит положениям части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Экспертное заключение содержало однозначные выводы о соответствии объекта градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, а также о возможности квалификации строения как индивидуального жилого дома.

Признавая объект многоквартирным жилым домом, суды не установили наличие признаков, предусмотренных статьями 15 и 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в частности, не определили наличие помещений общего пользования, технического этажа или иных конструктивных особенностей, характерных для объектов данного типа. Критическая оценка фотоматериалов и графических планов этажей не может заменить отсутствие профессионального исследования данных вопросов.

Отклонение фактических характеристик жилого дома от разрешенных параметров без доказательств угрозы безопасности не требует обязательного сноса самовольной постройки

Администрация муниципального образования городского округа города-курорта Сочи обратилась в суд с иском к М.В.Г. о сносе самовольной постройки, ссылаясь на то, что ответчик возвела на принадлежащем ей земельном участке двухэтажный жилой дом с нарушением параметров, указанных в разрешении на строительство от 17.11.2017 (общая площадь 420 кв. м вместо 442,07 кв. м, площадь застройки 792,2 кв. м вместо 496 кв. м). Истец требовал признать объект самовольной постройкой и обязать ответчика его снести, а также взыскать судебную неустойку за просрочку исполнения решения.

Адлерский районный суд г. Сочи отказал в удовлетворении иска, установив отсутствие существенных нарушений градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан. Однако Краснодарский краевой суд апелляционным определением от 01.02.2024 отменил решение первой инстанции, частично удовлетворив иск и обязав М.В.Г. снести постройку. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции не дал надлежащей оценки выводам судебной строительно-технической экспертизы, согласно которым возведённый объект соответствует предельным параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки. Экспертиза подтвердила, что незначительное отклонение коэффициента использования территории и минимальных отступов от границ участка не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает прав третьих лиц, поскольку смежные земельные участки принадлежат той же собственнице – М.В.Г.

При рассмотрении дела не было учтено, что в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признаётся объект, возведённый с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм, если это препятствует его безопасной эксплуатации. Апелляционный суд ограничился констатацией несоответствия параметров объекта разрешению на строительство, не исследовав, являются ли выявленные отклонения критичными с точки зрения безопасности и прав других лиц.

Выводы суда апелляционной инстанции противоречат правовой позиции, изложенной в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которой отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием для сноса постройки, если она не нарушает требования безопасности. Аналогичный подход закреплён в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, допускающего сохранение объекта при несущественных нарушениях, не создающих угрозу для окружающих.

Реконструкция жилого дома на земельном участке с видом разрешенного использования под ИЖС без получения разрешения на строительство не влечет обязательного сноса при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан

Администрация муниципального образования г. Новороссийск обратилась в суд с иском к Л.Е.Л. о сносе самовольной постройки, признании строительных работ незаконными и возложении обязанности прекратить строительно-монтажные работы. Основанием для требований послужило возведение на принадлежащем ответчику земельном участке трехэтажного здания без разрешительной документации и с нарушением градостроительных норм. Л.Е.Л. предъявила встречный иск о сохранении строения в реконструированном состоянии и признании права собственности, ссылаясь на отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и соответствие объекта строительным нормам.

Октябрьский районный суд г. Новороссийска отказал в удовлетворении иска администрации и частично удовлетворил встречные требования Л.Е.Л. Апелляционный суд отменил это решение, признал постройку самовольной и обязал ответчика прекратить строительство и снести объект. Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменений.

Верховный Суд установил, что апелляционный и кассационный суды не приняли во внимание изменения в законодательстве, исключающие с 4 августа 2018 года обязанность получения разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Данный вывод основан на том, что суды не проверили, подпадает ли спорный объект под действие ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, допускающей регистрацию права собственности на жилой дом без уведомления о строительстве, если он соответствует параметрам индивидуального жилищного строительства.

Признание постройки самовольной осуществлено без оценки существенности выявленных нарушений. В соответствии с п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса, если объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила, что возведенное строение соответствует требованиям безопасности, а незначительные отклонения (превышение процента застройки, частичное расположение на смежных участках) могут быть устранены без демонтажа здания.

Суд апелляционной инстанции не рассмотрел возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями, как того требует п. 3¹ ст. 222 ГК РФ и ст. 55.32 ГрК РФ. Экспертное заключение указывало на устранимость нарушений, однако этот аспект остался без правовой оценки. Кроме того, не были учтены представленные Л.Е.Л. согласия собственников смежных земельных участков, что исключает нарушение их прав и законных интересов.

Превышение этажности и площади индивидуального жилого дома относительно разрешенных параметров не влечет его обязательного сноса при сохранении допустимой высоты и отсутствии угрозы конструктивной безопасности

Администрация муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в суд с иском к Э.А.И. о признании пятиэтажного объекта капитального строительства самовольной постройкой, его сносе за счет ответчика, а также аннулировании записи о государственной регистрации права собственности. Истец ссылался на то, что строительство осуществлено без разрешения, в отсутствие градостроительного плана и проектной документации, с нарушением предельных параметров, установленных правилами землепользования и застройки.

Адлерский районный суд г. Сочи решением от 20 апреля 2023 г. удовлетворил исковые требования, признав объект самовольной постройкой и обязав ответчика снести его. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2023 г. оставило решение без изменения. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции определением от 11 апреля 2024 г. поддержал позицию нижестоящих инстанций.

Верховный Суд установил, что судебные инстанции необоснованно пришли к выводу о необходимости сноса объекта недвижимости без всестороннего исследования обстоятельств дела. В нарушение положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, суды не оценили возможность сохранения постройки путем приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Признавая здание самовольной постройкой, суды не учли, что земельный участок, на котором оно расположено, допускает использование как для индивидуального жилищного строительства, так и для гостиничного обслуживания. Экспертное заключение подтвердило отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, однако суд первой инстанции отклонил его без надлежащей мотивировки, что противоречит требованиям части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Несоответствие фактических параметров здания разрешенным выразилось лишь в увеличении этажности и площади, при этом предельная высота объекта не превысила установленных градостроительным планом значений. Вопреки пункту 29 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, суды не исследовали вопрос о том, являются ли данные нарушения существенными и подлежат ли они устранению без сноса здания.

Отсутствие разрешения на реконструкцию жилого дома и незначительные нарушения градостроительных норм не являются безусловным основанием для признания объекта самовольной постройкой и его сноса

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в Анапский городской суд Краснодарского края с иском к С.Л.А. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, его сносе и взыскании судебной неустойки. Требования основаны на выявленных нарушениях градостроительных норм, включая превышение допустимой площади застройки, несоблюдение отступов от границ земельного участка и отсутствие разрешительной документации на реконструкцию.

Анапский городской суд Краснодарского края удовлетворил исковые требования, признав объект самовольной постройкой и обязав ответчика осуществить его снос. Апелляционный и кассационный суды оставили решение без изменения, согласившись с выводами суда первой инстанции.

Верховный Суд указал, что суды нижестоящих инстанций не учли положения пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым изменение требований к строительству после начала правомерного возведения объекта не является основанием для признания его самовольной постройкой. На момент реконструкции спорного объекта действовавшие нормативы допускали его параметры, а нарушения, выявленные позднее, не были существенными для сохранения постройки.

Судебная коллегия отметила, что суды не провели анализ возможности устранения выявленных нарушений без сноса объекта, что противоречит принципу пропорциональности, закрепленному в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Экспертиза подтвердила, что снос здания невозможен без угрозы безопасности соседних объектов и жизни людей.

Верховный Суд подчеркнул, что суды первой и апелляционной инстанций не дали оценки выводам экспертизы о соответствии объекта градостроительным нормам на момент завершения реконструкции в 2011 году. Нарушения, связанные с отступами и площадью застройки, не были признаны неустранимыми, что требовало дополнительного исследования.

Отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку при соблюдении требований безопасности и соответствия градостроительным нормам

И.У.Б. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостевой дом, возведённый на принадлежащем ему земельном участке. Истец указал, что объект соответствует градостроительным, строительным и санитарным нормам, а отказ администрации в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию не препятствует признанию права собственности. Ответчик иск не признал, ссылаясь на отсутствие разрешительной документации.

Решением Геленджикского городского суда от 14 октября 2020 г. иск удовлетворён. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 12 марта 2024 г. и определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июля 2024 г. решение первой инстанции отменено, в иске отказано. Суды апелляционной и кассационной инстанций сочли возведение объекта без разрешительной документации нарушением, создающим угрозу жизни и здоровью граждан.

Верховный Суд указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является безусловным основанием для отказа в признании права собственности, если возведённый объект соответствует установленным требованиям безопасности и не нарушает права третьих лиц.

Суды нижестоящих инстанций не дали оценки заключению ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы», подтверждающему соответствие гостевого дома строительным, противопожарным и санитарным нормам. Данное доказательство не было оспорено ответчиком и относилось к существенным обстоятельствам дела, однако суды апелляционной и кассационной инстанций проигнорировали его при вынесении решений.

При рассмотрении дела не были учтены разъяснения, содержащиеся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44, согласно которым снос самовольной постройки является крайней мерой и допустим только при доказанности её несоответствия требованиям безопасности либо нарушения прав третьих лиц. Суды не установили, что сохранение гостевого дома создаёт угрозу жизни или здоровью граждан либо ущемляет интересы смежных землепользователей.

Строительство подпорных сооружений на самовольно занятом муниципальном земельном участке не может быть признано самовольной постройкой без учета обстоятельств самозащиты гражданских прав и бездействия органов местного самоуправления

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в суд с иском к Ж.И.П. о сносе самовольной постройки и освобождении земельного участка, указав, что ответчик возвела объект капитального строительства частично на земле неразграниченной муниципальной собственности без разрешительной документации. Истец требовал признать объект самовольной постройкой и обязать ответчика его снести.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 30.05.2022 иск был удовлетворён частично. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 14.03.2023 решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 19.10.2023 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Последующими судебными актами решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что судебные инстанции не провели всестороннего исследования обстоятельств, связанных с необходимостью возведения спорных сооружений. Ж.И.П. представила доказательства обращений в органы местного самоуправления с требованием принять меры против оползневых процессов, однако суды не дали оценки тому, что возведение подпорных конструкций было обусловлено вынужденными действиями в ответ на бездействие администрации.

При рассмотрении дела не применены положения ст. 14 ГК РФ о самозащите гражданских прав. Суды не установили, соответствовали ли способы самозащиты, избранные ответчиком, характеру нарушения и не превышали ли необходимые пределы. В частности, не исследован вопрос о том, мог ли ответчик избрать иные меры защиты или обращение в суд до возведения сооружений.

Нарушен принцип состязательности (ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, ст. 12 ГПК РФ), поскольку суды не обеспечили равные возможности сторон в представлении и исследовании доказательств. Заключение судебной экспертизы, подтверждающее техническую необходимость подпорных сооружений для стабилизации грунта, не получило надлежащей правовой оценки.

Признание строения самовольной постройкой и его снос недопустимы при отсутствии доказательств нарушения градостроительных норм и безопасности, а также при соответствии объекта критериям вспомогательного использования

Администрация федеральной территории «Сириус» обратилась в суд с иском к М.А.Л., А.Г.А., Б.С.С., Д.И.Г., И.Е.В., И.Н.А., К.Л.А., М.М.В., Ф.А.А., Л.И.В. о сносе самовольной постройки. Истец указал, что на земельном участке площадью 145 кв. м, принадлежащем М.А.Л., расположено трехэтажное нежилое здание, зарегистрированное как объект вспомогательного назначения. По мнению администрации, поскольку на участке отсутствует основной объект, по отношению к которому спорное здание могло бы быть вспомогательным, его строительство осуществлено без необходимого разрешения, что делает постройку самовольной.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30.08.2023, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 04.04.2024 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04.07.2024, спорное здание признано самовольной постройкой, подлежащей сносу за счет ответчиков, аннулирована запись о государственной регистрации прав на здание, а также взыскана судебная неустойка в размере 500 руб. за каждый день просрочки исполнения решения.

Верховный Суд установил, что суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела. Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой признается объект, возведенный с нарушением градостроительных норм, без необходимых разрешений или на не предоставленном участке. Однако суды не учли, что спорное строение соответствует критериям вспомогательного объекта, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703, и его возведение не всегда требует наличия основного здания на том же участке.

Судебная коллегия указала, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно проигнорировали заключение судебно-строительной экспертизы, подтверждающее соответствие объекта техническим и противопожарным нормам. В нарушение статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, не назначив повторную экспертизу, самостоятельно дал оценку характеристикам здания без соответствующих специальных знаний.

Верховный Суд подчеркнул, что снос постройки является крайней мерой и должен применяться только при доказанности реальной угрозы жизни, здоровью или правам третьих лиц, как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44. Суды не установили таких обстоятельств, ограничившись формальным указанием на отсутствие разрешения на строительство.

Отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса жилого дома, если он соответствует градостроительным требованиям

Администрация муниципального образования городского округа города-курорта Сочи обратилась в суд с иском к Л.О.А. о признании возведенного ею трехэтажного объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе. Истец указал, что ответчик построил объект без разрешительной документации на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 19 мая 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 1 июня 2023 г. и кассационным определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 14 сентября 2023 г., иск был удовлетворен частично: объект признан самовольной постройкой, ответчику предписано его снести.

Верховный Суд установил, что выводы судов о признании объекта самовольной постройкой и необходимости его сноса не соответствуют требованиям законодательства и сложившейся судебной практике.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой признается здание, сооружение или иное строение, возведенные не только при отсутствии необходимых разрешений на строительство, но и с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, либо создающие угрозу жизни и здоровью граждан. В рассматриваемом случае суды ограничились установлением факта отсутствия разрешительной документации, не исследовав вопросы соблюдения нормативных требований и возможной угрозы для безопасности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 следует, что отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку или её сноса. Аналогичная позиция содержится в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44, где подчеркивается, что снос возможен лишь при доказанности существенных нарушений, препятствующих безопасной эксплуатации объекта.

Сохранение самовольной постройки возможно при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и соблюдении градостроительных норм

Администрация муниципального образования города-курорта Анапа обратилась в суд с иском к К.А.И. о признании возведенного им объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе, ссылаясь на нарушение целевого назначения земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, а также на отсутствие необходимых разрешений. К.А.И. предъявил встречный иск о сохранении объекта, указав, что он соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам, не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, а также предпринимал меры по его узакониванию.

Анапский городской суд Краснодарского края удовлетворил иск администрации, обязав К.А.И. снести объект, и отказал во встречных требованиях. Апелляционный суд частично отменил это решение, отказав в удовлетворении иска о сносе, однако кассационный суд направил дело на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении апелляция оставила решение первой инстанции в силе, а последующая кассация его поддержала.

Верховный Суд установил, что разрешение спора о признании объекта самовольной постройкой и его сносе требует тщательного анализа всех обстоятельств дела в соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия обратила внимание на то, что выводы судов не учитывают разъяснения, содержащиеся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44, согласно которым снос постройки допустим лишь в исключительных случаях, когда ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан либо существенно нарушает права третьих лиц.

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы спорный объект соответствует действующим строительным, санитарным и противопожарным нормам. Однако суды не дали должной оценки этому доказательству, не опровергли его и не предложили сторонам представить дополнительные данные, способные изменить выводы эксперта. Подобный подход противоречит требованиям статей 67 и 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих суд исследовать все доказательства в совокупности.

Отсутствие разрешительной документации само по себе не является безусловным основанием для сноса объекта. Пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает сохранение самовольной постройки, если она соответствует установленным требованиям и не нарушает права других лиц. Между тем суды не проверили, возможно ли привести объект в соответствие с целевым назначением земельного участка, в частности, путем изменения его разрешенного использования на «гостиничное обслуживание», что предусмотрено зонированием территории.

Сохранение самовольной постройки допустимо при соответствии объекта строительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан

Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к Г.З.А., М.А.М. и Б.В.В. о сносе самовольной постройки, ссылаясь на отсутствие разрешения на строительство четырёхэтажного здания с жилыми и нежилыми помещениями на земельном участке с видом разрешённого использования под объекты обслуживания населения. Истец утверждал, что возведённый объект не соответствует целевому назначению участка и нарушает градостроительные нормы.

Ленинский районный суд г. Краснодара отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие доказательств существенных нарушений строительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан. Однако апелляционная инстанция отменила это решение, обязав ответчиков снести постройку. Кассационный суд поддержал выводы апелляции.

Верховный Суд установил, что апелляционное определение судебной коллегии Краснодарского краевого суда от 7 декабря 2023 г. и определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 22 августа 2024 г. не соответствуют требованиям процессуального и материального права. Суды не установили конкретных нарушений градостроительных норм, которые бы однозначно свидетельствовали о необходимости сноса объекта. При этом положения п. 3 ст. 222 ГК РФ допускают сохранение постройки при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, что не было должным образом исследовано.

Экспертное заключение, подтверждающее соответствие здания строительным нормам, не получило надлежащей правовой оценки. Суд апелляционной инстанции не опроверг выводы экспертизы и не привёл мотивированных доводов в пользу противоположного решения. Это противоречит требованиям ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, обязывающей суд аргументировать несогласие с заключением специалистов.

Резолютивная часть обжалуемого определения содержит неисполнимые предписания, включая возложение обязанности на умершего ответчика. Данное обстоятельство делает судебный акт недействительным в силу прямого нарушения принципа исполнимости (ч. 1 ст. 194 ГПК РФ). Кроме того, не был рассмотрен вопрос о соразмерности сноса допущенным нарушениям, что не соответствует принципу баланса частных и публичных интересов.

Признание права собственности на гостевой дом возможно при отсутствии разрешения на строительство, если объект соответствует требованиям безопасности и не нарушает права третьих лиц

З.А.Н. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостевой дом, возведённый на принадлежащем ему земельном участке. Истец ссылался на отказ администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием разрешительной документации на строительство.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 23.12.2020 исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24.10.2023 решение отменено, в иске отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12.03.2024 апелляционное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций не соответствуют требованиям действующего законодательства. Признание гостевого дома самовольной постройкой основано на неверном толковании норм гражданского и градостроительного права.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы подтвердило соответствие объекта правилам землепользования и застройки, а также требованиям пожарной безопасности. Отклонение от нормативных отступов согласовано с собственником смежного участка, что исключает нарушение прав третьих лиц.

Положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность признания права собственности на самовольную постройку при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан. Экспертное заключение однозначно указало на безопасность эксплуатации спорного объекта.

Реконструкция индивидуального жилого дома с превышением площади не влечет его снос при отсутствии угрозы безопасности и соблюдении градостроительных требований

Администрация муниципального образования Туапсинский район обратилась в суд с иском к Л.В.К. о признании реконструированного объекта самовольной постройкой и его сносе, ссылаясь на нарушение параметров строительства, установленных разрешением. Л.В.К. предъявила встречный иск о признании права собственности на реконструированный объект, указывая на его соответствие техническим и градостроительным нормам.

Туапсинский районный суд отказал в удовлетворении требований администрации и удовлетворил встречный иск Л.В.К. Краснодарский краевой суд в апелляции отменил это решение, частично удовлетворив иск администрации и обязав Л.В.К. снести постройку либо привести её в соответствие с первоначальными параметрами. Четвёртый кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание заключения судебных экспертиз, подтвердивших соответствие реконструированного объекта строительным, противопожарным и санитарным нормам. Эксперты подтвердили отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, а также то, что выявленные несоответствия градостроительным требованиям были незначительными и устранены ответчиком.

При рассмотрении дела не было учтено, что земельный участок имеет разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, а администрацией ранее было выдано разрешение на отклонение от предельных параметров строительства. Данное обстоятельство исключает возможность квалификации объекта как самовольной постройки исключительно по формальному признаку отсутствия отдельного разрешения на реконструкцию.

Судами не было принято во внимание, что спорный объект является единственным жильем для Л.В.К. и членов ее семьи, включая несовершеннолетних. В нарушение разъяснений Пленума Верховного Суда РФ № 44 вопрос о выселении не рассматривался, прокурор к участию в деле не привлекался, что свидетельствует о несоблюдении требований процессуального законодательства.

Признание жилого дома самовольной постройкой без исследования возможности приведения в соответствие с нормами противоречит принципу соразмерности

Администрация муниципального образования г. Новороссийска обратилась в суд с иском к А.Э.Э. о признании жилого дома и хозяйственной постройки самовольными постройками и их сносе. Истец ссылался на отсутствие разрешительной документации, нарушение градостроительных норм и использование объектов для коммерческой деятельности на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Приморский районный суд г. Новороссийска отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие оснований для сноса. Однако апелляционная и кассационная инстанции удовлетворили требования администрации, признав постройки самовольными и обязав ответчика их снести.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций не дали надлежащей правовой оценки обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения спора. В нарушение требований части 1 статьи 195 ГПК РФ судебные акты не содержат полного и мотивированного анализа доказательств, подтверждающих невозможность приведения объектов в соответствие с установленными требованиями.

Выводы судов о необходимости сноса построек не основаны на материалах дела. Экспертное заключение прямо указывает на возможность устранения выявленных нарушений противопожарных норм без демонтажа зданий. При этом суды не опровергли заключение эксперта и не привели иных доказательств, обосновывающих необходимость применения крайней меры в виде сноса.

Применение положений статьи 222 ГК РФ осуществлено без учета разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44. Суды не исследовали вопрос о соразмерности требований о сносе характеру выявленных нарушений, не установили наличие неустранимых препятствий для дальнейшего использования объектов.

Реконструкция жилого дома блокированной застройки без разрешения не является безусловным основанием для сноса при отсутствии угрозы жизни и здоровью

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с иском к М.Д.А. и М.Ю.В. о сносе самовольной постройки, ссылаясь на то, что ответчики осуществили реконструкцию жилого помещения без разрешительной документации, нарушили нормативные отступы от границ земельного участка и допустили использование объекта не по целевому назначению (в качестве массажного салона). Исковые требования мотивированы положениями ст. 222 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ, ст. 51 и 55.24 ГрК РФ, а также Правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Геленджикский городской суд Краснодарского края решением от 19.03.2024 удовлетворил иск, признав объект самовольной постройкой и обязав ответчиков его снести. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 11.07.2024 и определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 26.09.2024 решение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что судебные инстанции не приняли во внимание положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исключающие необходимость получения разрешения на строительство для реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. Данный вывод подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44.

При рассмотрении дела не была дана оценка степени соответствия выявленных нарушений градостроительных норм критерию существенности. Судами не установлено, создают ли отклонения от нормативных параметров реальную угрозу жизни и здоровью граждан либо нарушают законные интересы третьих лиц, что противоречит требованиям пункта 29 Постановления Пленума № 44.

Неполнота исследования обстоятельств дела выразилась в отсутствии анализа возможности устранения выявленных нарушений без применения крайней меры в виде сноса объекта. Судебные инстанции не истребовали заключение экспертов о технической осуществимости приведения параметров здания в соответствие с установленными требованиями, что лишило ответчиков права на защиту своих интересов.

Снос самовольной постройки недопустим при отсутствии доказательств угрозы безопасности и возможности устранения незначительных нарушений

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к С.А.Н. о сносе объекта незавершённого капитального строительства, расположенного на принадлежащем ей земельном участке с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». Исковые требования были основаны на выявленных несоответствиях параметров строения уведомлению о планируемом строительстве, а также на нарушении градостроительных и строительных норм, включая минимальные отступы от границ участка и несоблюдение антисейсмических требований.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, поскольку нарушения были признаны незначительными и устранимыми. Апелляционный суд отменил это решение, удовлетворив требования администрации, и обязал ответчика снести постройку, указав на её несоответствие виду разрешённого использования земельного участка и наличие угрозы жизни и здоровью граждан. Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что выводы апелляционного и кассационного судов не соответствуют требованиям законодательства и сложившейся судебной практике. Правовая позиция основана на анализе положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44.

Признание объекта самовольной постройкой требует доказанности существенности нарушений градостроительных и строительных норм. В материалах дела отсутствуют данные, подтверждающие, что выявленные несоответствия создают угрозу жизни и здоровью граждан либо нарушают права третьих лиц. Экспертиза установила лишь частичное отклонение от минимальных отступов от границ участка, которое не носит критического характера и может быть устранено без демонтажа здания.

Оценка характера нарушений проведена без учёта принципа соразмерности, закреплённого в п. 25 Постановления Пленума ВС РФ № 44. Снос является крайней мерой и допустим только при невозможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями. Судебные акты не содержат анализа допустимых способов устранения выявленных недостатков, хотя эксперты указали на такую возможность.

Сохранение самовольной постройки гостиничного типа допустимо при отсутствии нарушений безопасности и соответствии нормам, действовавшим на момент строительства, независимо от последующих изменений в градостроительном регулировании

Администрация муниципального образования Темрюкский район обратилась в суд с иском к Б.Н.А. о признании трехэтажного объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и возложении обязанности привести его в соответствие с разрешительной документацией. В обоснование требований указано, что разрешение на строительство объекта гостиничного типа отсутствовало. Б.Н.А. предъявила встречный иск о сохранении объекта и признании права собственности, ссылаясь на соответствие объекта требованиям безопасности и отсутствие нарушений прав третьих лиц.

Темрюкский районный суд Краснодарского края отказал в удовлетворении иска администрации и удовлетворил встречные требования Б.Н.А., признав за ней право собственности на объект. Суд апелляционной инстанции отменил это решение, признал постройку самовольной и обязал Б.Н.А. привести ее в соответствие с разрешением на строительство. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что судебные акты апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене в связи с неправильным применением норм материального права. Суть нарушений заключается в несоответствии выводов судов требованиям законодательства и отсутствии оценки всех значимых обстоятельств дела.

Признание объекта самовольной постройкой в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации требует установления не только факта отсутствия разрешения на строительство, но и доказательств нарушения градостроительных норм, создающих угрозу жизни и здоровью граждан либо ущемляющих права третьих лиц. В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции ограничился формальным выводом о несоответствии объекта параметрам разрешительной документации, не исследовав вопрос о его безопасности и соответствии действующим на момент возведения требованиям.

Заключение судебной экспертизы, проведенной по делу, содержало однозначные выводы об отсутствии нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм, а также правил землепользования и застройки. Вопреки части 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не привел мотивов для отклонения этих выводов, не опроверг их и не указал на ошибочность.

Признание построек самовольными и их снос не могут быть осуществлены без всесторонней проверки доводов о возможной реестровой ошибке в определении границ земельного участка

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к К.А.И., К.О.В., И.Ф.М., Ц.И.В., Р.Е.С. и В.М.В. о сносе самовольных построек и освобождении земельного участка. Исковые требования были основаны на выводах обследования, проведенного специалистами муниципального земельного контроля, согласно которым часть объектов недвижимости, принадлежащих ответчикам, выходит за границы их земельного участка и расположена на землях неразграниченной государственной собственности. Администрация просила обязать ответчиков демонтировать строения, признать отсутствующим право собственности на жилые дома и исключить сведения о них из ЕГРН.

Хостинский районный суд г. Сочи удовлетворил требования администрации, обязав ответчиков освободить земельный участок путем сноса объектов и признав отсутствующим право собственности на жилые дома. Апелляционный и кассационный суды оставили решение без изменения.

Верховный Суд установил, что суды нижестоящих инстанций не дали должной правовой оценки доводам ответчиков о возможной реестровой ошибке в определении границ земельного участка. Материалы дела содержали экспертное заключение, указывающее на расхождение между кадастровыми данными и фактическим расположением объектов, однако этот существенный аргумент остался без надлежащего исследования и оценки.

При рассмотрении вопроса о самовольности построек суды не проверили соответствие спорных объектов всем критериям, установленным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, не было установлено, имелось ли разрешенное использование земельного участка, допускающее строительство подобных объектов, что является обязательным условием для признания построек самовольными.

Судебные инстанции не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, согласно которым снос представляет собой крайнюю меру. Принятие решения о сносе без рассмотрения альтернативных вариантов, таких как приведение объектов в соответствие с установленными требованиями, свидетельствует о нарушении принципа соразмерности защиты нарушенных прав.

Отказ в признании права собственности на гостевой дом без проверки его соответствия градостроительным нормам противоречит принципам законности и обоснованности судебного решения

С.А.В. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостевой и жилой дом, расположенные на принадлежащем ему земельном участке с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Истец указал, что изначально на участке находился незарегистрированный жилой дом, который был реконструирован в гостевой дом с магазином, а также возведен новый жилой дом. По заключению экспертизы, оба объекта соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам, не угрожают жизни и здоровью граждан.

Геленджикский городской суд удовлетворил иск, признав право собственности на оба объекта. Однако апелляционная инстанция отменила это решение, отказав в иске, поскольку истец не обращался за разрешением на строительство и реконструкцию, а представленная экспертиза не заменяет государственную экспертизу проектной документации. Кассационный суд поддержал выводы апелляционного суда, дополнительно указав на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка целям строительства гостевого дома.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций не провели всестороннего исследования обстоятельств дела. В нарушение требований статьи 195 ГПК РФ о необходимости законного и обоснованного решения, судебные инстанции не учли представленные доказательства соответствия построек градостроительным нормам.

При рассмотрении дела не была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, хотя это являлось необходимым для установления возможности приведения объектов в соответствие с требованиями законодательства. Данное обстоятельство свидетельствует о неполном исследовании доказательств, что противоречит положениям статьи 67 ГПК РФ.

Суды не дали оценки заключению эксперта ООО «Геленджикское бюро строительно-технической экспертизы», подтверждающему соответствие объектов строительным, санитарным и противопожарным нормам. Игнорирование данного доказательства без достаточных оснований нарушает принцип всесторонности судебного разбирательства.

Использование жилого здания в коммерческих целях не влечет признания его самовольной постройкой при соблюдении разрешенного вида использования земельного участка на момент строительства

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к М.Н.А. и М.Н.В. о признании четырехэтажного капитального здания самовольной постройкой и его сносе, а также о взыскании судебной неустойки. Исковые требования мотивированы нарушением минимальных отступов от границ смежных участков и нецелевым использованием земельного участка, поскольку здание эксплуатировалось как гостевой дом.

Анапский городской суд Краснодарского края в решении от 20 января 2021 г. отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие существенных нарушений строительных норм. Апелляционная инстанция отменила это решение, признав объект самовольной постройкой из-за несоблюдения противопожарных разрывов и несоответствия виду разрешенного использования земельного участка. Кассационный суд поддержал данную позицию.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций необоснованно признали объект самовольной постройкой. Выводы этих судов противоречат положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не учитывали, что градостроительные нормы, на которые ссылались суды, были введены после завершения строительства спорного объекта.

При рассмотрении дела не было учтено, что в заключениях судебных экспертиз указано на несущественный характер выявленных отклонений от нормативных отступов. Экспертные исследования подтвердили отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, что исключает возможность применения крайней меры в виде сноса здания согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44.

Суды апелляционной и кассационной инстанций ошибочно квалифицировали использование жилого дома в коммерческих целях как нарушение вида разрешенного использования земельного участка. Данный вывод противоречит пункту 19 упомянутого Постановления Пленума, согласно которому нецелевая эксплуатация объекта не является самостоятельным основанием для признания его самовольной постройкой.

Признание права собственности на жилой дом возможно при отсутствии разрешения на строительство, если объект соответствует градостроительным нормам и не нарушает права третьих лиц

Б.Е.Н. обратилась в суд с иском к администрации Темрюкского городского поселения о признании права собственности на жилой дом, возведённый наследодателем на принадлежавшем ему земельном участке. Истица ссылалась на отсутствие нарушений строительных и противопожарных норм, подтверждённое экспертизой, а также на невозможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию из-за отказа администрации.

Темрюкский районный суд удовлетворил иск, признав возведённый дом соответствующим требованиям законодательства. Однако Краснодарский краевой суд в апелляции отменил это решение, сославшись на отсутствие разрешительной документации и нарушения противопожарных норм. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции поддержал позицию апелляционной инстанции.

Верховный Суд установил, что судебные акты апелляционной и кассационной инстанций не соответствуют требованиям законности и обоснованности, поскольку их выводы основаны на неправильном толковании норм материального права и неполном исследовании обстоятельств дела.

При рассмотрении спора не было учтено, что в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется для объектов индивидуального жилищного строительства. Данное положение введено Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ и действует в системной связи с ч. 15 ст. 55 того же кодекса, освобождающей от необходимости получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Апелляционный суд не принял во внимание ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, допускающую государственную регистрацию права на жилой дом без разрешительных документов до 01.03.2031, если объект соответствует параметрам, установленным п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Вопреки требованиям закона, суд не проверил, относится ли спорное строение к объектам ИЖС и подпадает ли под действие указанных норм.

Использование жилого дома не по целевому назначению без нарушения градостроительных норм не может служить основанием для признания его самовольной постройкой

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к М.Н.М. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, его сносе, исключении сведений о кадастровом учёте и аннулировании записи в ЕГРН. Основанием для иска послужило выявление в ходе муниципального контроля факта реконструкции жилого дома без разрешительных документов, что, по мнению администрации, привело к созданию объекта, не соответствующего градостроительным нормам. Во встречном иске М.Н.М. потребовала сохранить здание в реконструированном виде, ссылаясь на отсутствие нарушений, угрожающих безопасности, и соблюдение строительных норм.

Лазаревский районный суд г. Сочи отказал в удовлетворении иска администрации и удовлетворил встречные требования М.Н.М., признав за ней право собственности на реконструированный объект. Суд апелляционной инстанции отменил это решение, признав строение самовольной постройкой и обязав снести его, а также взыскал судебную неустойку. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций не провели всестороннего анализа обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. В частности, не было учтено, что реконструкция жилого дома осуществлялась в границах принадлежащего заявителю земельного участка, а сам объект соответствовал установленным требованиям безопасности.

При рассмотрении дела не было должным образом исследовано соблюдение предельных параметров разрешенного строительства, включая высотность, площадь застройки и отступы от границ земельного участка. Экспертное заключение, подтверждающее соответствие объекта техническим и противопожарным нормам, не получило надлежащей правовой оценки со стороны судебных инстанций.

Судами не было принято во внимание, что действующее законодательство допускает возможность сохранения реконструированного объекта при условии устранения отдельных нарушений, а не полного сноса здания. При этом вопрос о технической возможности такого устранения остался без рассмотрения.

Самовольная реконструкция жилых зданий под гостиничные объекты не требует сноса при доказанной устранимости нарушений и согласии соседних землевладельцев

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к Б.О.Н. о признании двух зданий самовольными постройками и их сносе, ссылаясь на отсутствие разрешительной документации, нарушение градостроительных регламентов, отступов от границ смежных участков и красной линии. Б.О.Н. предъявила встречный иск о сохранении строений в реконструированном состоянии и признании права собственности, указав, что нарушения являются устранимыми, а объекты не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Анапский городской суд Краснодарского края удовлетворил иск администрации частично, признав здания самовольными постройками и обязав Б.О.Н. их снести. Апелляционный и кассационный суды оставили решение без изменения.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды необоснованно квалифицировали реконструированные здания как подлежащие сносу, не приняв во внимание положения статьи 222 ГК РФ в их системной взаимосвязи с градостроительным законодательством. Судебные инстанции не учли, что самовольная реконструкция жилых зданий под гостиничные объекты не является безусловном основанием для сноса при доказанной возможности устранения нарушений.

При рассмотрении дела не была дана надлежащая оценка заключению судебной строительно-технической экспертизы, подтверждающему соответствие объектов требованиям безопасности. Выводы экспертов о несущественном характере выявленных нарушений и возможности их устранения остались без должного правового анализа.

Судебные инстанции не применили положения пункта 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023, согласно которым незначительные нарушения градостроительных норм не препятствуют сохранению постройки при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан. В материалах дела отсутствуют доказательства создания такой угрозы.

Суд не вправе обязать к сносу объекта, возведенного без нарушений актуальных на дату строительства градостроительных правил

Администрация Волгограда обратилась в Краснооктябрьский районный суд с иском к М.Ш.Д. о сносе торгового павильона, расположенного на земельном участке, принадлежащем ответчице на праве собственности. Истец ссылался на то, что земельный участок первоначально предоставлялся в аренду для размещения временных сооружений, а возведение капитального объекта осуществлялось без разрешения на строительство, что, по мнению администрации, свидетельствует о самовольности постройки.

Краснооктябрьский районный суд отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие доказательств нарушений градостроительных норм и пропуск срока исковой давности. Апелляционная инстанция отменила решение в части отказа в сносе, признав павильон самовольной постройкой, а кассационный суд оставил это определение без изменения.

Верховный Суд установил, что для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки необходимо доказать нарушение градостроительных норм, действовавших как на момент возведения объекта, так и сохраняющих силу на дату выявления постройки. В рассматриваемом случае такие нарушения доказаны не были, что делает выводы нижестоящих судов о необходимости сноса необоснованными.

Апелляционная инстанция не учла, что земельный участок находился в законном владении ответчика, а разрешенное использование территории допускало размещение торгового павильона. Отсутствие разрешительной документации на момент строительства не может служить безусловным основанием для сноса, если объект соответствует техническим и градостроительным требованиям, действовавшим в период его создания.

Существенным нарушением стало игнорирование судом апелляционной инстанции вступившего в законную силу решения о признании права собственности на спорный объект. Преюдициальная сила данного судебного акта исключала возможность пересмотра установленных им обстоятельств, включая факт отсутствия угрозы безопасности при эксплуатации здания.

Строительство гаража на садоводческом участке с последующим изменением вида разрешенного использования не требует сноса при отсутствии угрозы жизни и соблюдении исходных норм

Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к О.Д.С. о сносе самовольной постройки – одноэтажного нежилого здания, расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования для предоставления коммунальных услуг. Истец указал, что строение возведено без разрешительной документации, используется в коммерческих целях (магазин и автомойка), а также нарушает градостроительные нормы по отступам от границ участка.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 19 ноября 2023 г. в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции учел выводы судебных экспертиз, согласно которым объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а выявленные нарушения (несоблюдение отступов) являются незначительными. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 15 августа 2024 г. решение отменено, иск удовлетворен. Кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций не учли правовой режим земельного участка на момент возведения спорного объекта. На дату строительства гаража в 2012 году земельный участок имел вид разрешенного использования для садоводства, что допускало размещение хозяйственных построек, включая гаражи для собственных нужд. Последующее изменение вида разрешенного использования не может служить основанием для признания ранее возведенного объекта самовольной постройкой.

При рассмотрении дела не было принято во внимание, что в положениях пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки. Фактическое использование гаража в коммерческих целях не включено в данный перечень и само по себе не является достаточным основанием для принятия решения о сносе объекта при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

Суды апелляционной и кассационной инстанций необоснованно проигнорировали выводы судебных экспертиз, подтвердивших отсутствие угрозы безопасности и незначительный характер выявленных нарушений градостроительных норм. Экспертные заключения установили, что несоблюдение отступов от границ участка не создает препятствий для сохранения строения и не нарушает права третьих лиц.

Жилой дом, используемый как гостевой, не является самовольной постройкой без установления признаков, предусмотренных законом

Администрация муниципального образования обратилась с иском к Ж.К.М. и К.В.А. о запрете эксплуатации жилого дома, расположенного на участке для индивидуального жилищного строительства, указывая на использование объекта в качестве гостиничного. В обоснование требований ссылалась на отсутствие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию здания гостиничного типа.

Решением городского суда иск был удовлетворён, апелляция и кассация оставили его в силе. Собственники обжаловали выводы, указывая, что дом возведён в 1996 году как индивидуальный жилой и принадлежит им на праве собственности, а использование в качестве гостевого не образует признаков самовольной постройки.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды необоснованно квалифицировали спорный объект как самовольную постройку. Дом возведён в 1996 году в период действия иного градостроительного регулирования, поэтому положения действующего Градостроительного кодекса не подлежали применению. Объект находится на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, а право собственности на него зарегистрировано.

Ошибкой судов стало то, что при удовлетворении иска администрация не доказала наличие нарушений технических регламентов, несоответствия объекта санитарным и противопожарным нормам либо угрозы жизни и здоровью граждан. Между тем запрет эксплуатации возможен только при выявлении подобных обстоятельств, что прямо следует из положений ст. 55.26 Градостроительного кодекса РФ и ст. 1065 ГК РФ.

Значение имело и то, что перечень признаков самовольной постройки, закреплённый в ст. 222 ГК РФ и разъяснённый в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44, является исчерпывающим. В рассматриваемом случае ни один из признаков не был установлен: участок предоставлен в установленном порядке, разрешённое использование не исключает возведения жилого дома, строительство не нарушало действующие на тот момент нормы, объект зарегистрирован в ЕГРН.

Отсутствие установленных границ охранной зоны газопровода и доказательств уведомления собственника исключает возложение на него обязанности по сносу построек

АО «Мособлгаз» обратилось с иском к Н.И.В. о сносе жилого дома и нежилых строений, возведённых в охранной зоне газопровода высокого давления. Истец указывал, что расстояние до оси газопровода составляет менее 20 метров, что нарушает строительные нормы и создаёт угрозу эксплуатации сети.

Решением Щёлковского городского суда Московской области от 15.02.2018 в иске отказано. Апелляция 16.01.2019 отменила решение и обязала Н.И.В. снести жилой дом и перенести строения за пределы зоны минимального расстояния. Кассационная жалоба была передана на рассмотрение Верховного Суда Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что апелляционная инстанция пришла к выводу о необходимости сноса жилого дома и хозяйственных строений без исследования ряда обстоятельств, которые имели юридическое значение для правильного разрешения спора. Главным нарушением стало то, что суд возложил ответственность исключительно на собственника земельного участка, не проверив исполнение эксплуатирующей организацией газопровода её обязанностей по установлению границ охранной зоны, внесению сведений в государственный кадастр и информированию граждан и органов власти.

Апелляция сослалась на результаты экспертизы, установившей несоблюдение минимально допустимых расстояний до газопровода, однако проигнорировала то, что дом был построен на основании выданного разрешения органа местного самоуправления, а затем введён в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРН. Эти факты подтверждали законность возведения дома в момент строительства. При таких условиях вывод о самовольности постройки не мог быть сделан без анализа соблюдения порядка установления охранной зоны и проверки добросовестности собственника.

Кроме того, суд не учёл, что действовавшие на момент строительства нормы устанавливали меньший объём ограничений, чем впоследствии закреплённый в актуализированном своде правил. Поскольку охранная зона не была установлена и зарегистрирована в ЕГРН, собственник участка и органы местного самоуправления объективно не располагали сведениями о наличии ограничений. Между тем пунктами 10 и 11 Правил охраны газораспределительных сетей прямо возлагается обязанность по установке опознавательных знаков и информированию на эксплуатирующую организацию. Невыполнение этих обязанностей исключает возможность возложения неблагоприятных последствий на собственника жилья.

Снос многоквартирного дома как самовольной постройки возможен только при одновременном разрешении вопроса о выселении проживающих граждан и привлечении надлежащих органов власти

Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Т.А.Б. и другим собственникам о сносе многоквартирного жилого дома как самовольной постройки. Ответчики настаивали на сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании его многоквартирным домом.

Суды первой и апелляционной инстанций выносили противоречивые решения: первоначально встречный иск удовлетворялся, но позднее дом признавался самовольным строением, и на Т.А.Б. возлагалась обязанность его снести. Кассационный суд оставил эти выводы без изменения.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Рассматривая иск о сносе спорного дома, они не разрешили вопрос о выселении граждан, проживающих в этом строении. По закону признание объекта самовольной постройкой и его снос требуют одновременного рассмотрения вопросов о правах проживающих лиц и привлечения прокурора для дачи заключения. Эти процессуальные действия не были выполнены, что исключает законность судебных постановлений.

При рассмотрении дела также не была привлечена администрация федеральной территории «Сириус». В силу Федерального закона № 437-ФЗ именно этот орган наделён полномочиями по вопросам местного значения и управления федеральным имуществом на данной территории. Отсутствие его участия в процессе повлекло рассмотрение спора без надлежащего субъекта публичной власти, что сделало выводы суда о сносе здания необоснованными.

Оставление без рассмотрения встречного иска Т.А.Б. о сохранении спорного объекта обосновывалось необходимостью соблюдения досудебного порядка. Между тем федеральным законодательством такой порядок для дел о признании права собственности на самовольную постройку не установлен. В соответствии со ст. 222 ГК РФ и разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 иск о признании права собственности может быть рассмотрен по существу, если лицо предпринимало меры для получения разрешений. Эти обстоятельства являются юридически значимыми и подлежали исследованию судом, но вместо этого встречный иск был исключён из рассмотрения.

Возведение самовольной постройки с незначительными нарушениями градостроительных норм не является безусловным основанием для ее сноса при отсутствии угрозы безопасности и возможности устранения несоответствий

Администрация муниципального образования г. Новороссийск обратилась в суд с иском к П.П.Д., У.Н.В., И.И.Р., Г.Ю.Ю., С.А.М., К.Е.Н., П.Е.А., С.А.Н., В.В.А. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе. Исковые требования мотивированы тем, что здание возведено с нарушением градостроительных норм, в частности, превышена этажность и минимальный отступ от границы смежного участка.

Решением Приморского районного суда г. Новороссийска от 26 апреля 2023 г. иск удовлетворен частично: объект признан самовольной постройкой, но ответчикам предоставлен срок для приведения его в соответствие с требованиями законодательства. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 20 июня 2024 г. решение отменено, постановлено новое решение о сносе постройки. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2024 г. апелляционное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции необоснованно отменил решение первой инстанции, не приняв во внимание выводы судебной экспертизы о том, что спорный объект капитального строительства соответствует строительным, противопожарным и санитарным нормам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц. Экспертиза подтвердила, что допущенные при возведении объекта нарушения градостроительных норм (превышение этажности и минимального отступа от границы смежного участка) носят несущественный характер и могут быть устранены без сноса здания.

Суд апелляционной инстанции не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, согласно которым незначительные нарушения градостроительных и строительных норм, не влияющие на безопасность объекта и не затрагивающие права третьих лиц, не могут служить безусловным основанием для сноса самовольной постройки. Вопреки требованиям пункта 30 указанного постановления, суд не рассмотрел вопрос о возможности приведения объекта в соответствие с установленными требованиями, ограничившись выводом о необходимости его сноса без надлежащей правовой аргументации.

Кассационный суд общей юрисдикции не устранил допущенные апелляционной инстанцией нарушения, не проверив соответствие ее выводов положениям статьи 222 Гражданского кодекса РФ и статьи 40 Земельного кодекса РФ, регулирующим правовой режим самовольных построек. В частности, суд не учел, что на момент рассмотрения спора вступили в силу новые Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Новороссийск, допускающие возведение гостевых домов высотой до трех этажей, что исключает ранее выявленное несоответствие параметрам разрешенного строительства.

Сохранение самовольной постройки допустимо при незначительных нарушениях отступов от границ участка, если отсутствует угроза жизни и здоровью граждан

Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к П.М.Д. о сносе одноэтажного нежилого строения, расположенного на земельном участке с разрешённым использованием «для садоводства». Истец указал, что объект возведён без разрешительной документации, нарушает градостроительные нормы и используется в коммерческих целях (магазин). В подтверждение представлены фотоматериалы, технический паспорт и заключение о несоблюдении отступов от границ участка.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 03.04.2023, оставленным без изменения апелляционным и кассационным судами, иск частично удовлетворён: ответчицу обязали снести постройку, внести запись в ЕГРН о прекращении права собственности и взыскали судебную неустойку. Суды признали объект самовольной постройкой, сославшись на отсутствие разрешений и нарушения градостроительных норм, включая несоблюдение минимальных отступов.

Верховный Суд установил, что суды нижестоящих инстанций при рассмотрении дела не учли системное толкование норм гражданского и градостроительного законодательства в их взаимосвязи с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44. Суд первой инстанции, удовлетворив требование о сносе самовольной постройки, не провёл всесторонней оценки характера выявленных нарушений градостроительных норм и правил, ограничившись констатацией факта отсутствия разрешительной документации и несоблюдения минимальных отступов от границ земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание выводы повторной строительно-технической экспертизы, также не дал надлежащей правовой оценки устранимости выявленных нарушений. В результате экспертизы было установлено, что спорный объект не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, а выявленные несоответствия, включая нарушение отступов и превышение процента застройки, носят устранимый характер. В частности, эксперт указал на возможность корректировки границ земельного участка в связи с реестровой ошибкой, а также предложил конкретные технические решения для приведения объекта в соответствие с требованиями пожарной безопасности и санитарных норм. Однако суд апелляционной инстанции, сославшись на неустранимость нарушений, не принял во внимание данные выводы, что противоречит принципу соразмерности, закреплённому в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применение положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации требует дифференцированного подхода к оценке характера нарушений, допущенных при возведении постройки. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44, незначительные нарушения градостроительных и строительных норм, не создающие угрозу безопасности и не затрагивающие права третьих лиц, не могут служить безусловным основанием для сноса объекта. В данном случае суды не установили, что сохранение постройки приведёт к нарушению охраняемых законом интересов, а также не рассмотрели вопрос о возможности её приведения в соответствие с установленными требованиями, что является существенным упущением.

Строение, возведенное до 1995 года, не может быть признано самовольной постройкой без установления времени его создания и правового режима земельного участка на момент строительства

Р.Н.Н. и Т.Л.Г. обратились в суд с иском к П.Г.Н. об освобождении земельного участка путем сноса объекта капитального строительства. Истцы указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 800 кв. м, часть которого занята строением ответчика. По их мнению, данный объект является самовольной постройкой, нарушает их права и создает угрозу безопасности. В обоснование требований истцы ссылались на заключение судебной строительно-технической экспертизы, согласно которому строение частично расположено на их участке, не соответствует градостроительным нормам и препятствует пользованию землей.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 15 декабря 2022 г. в удовлетворении иска отказано. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 11 июля 2024 г. решение отменено, спорное строение признано самовольной постройкой, на ответчика возложена обязанность по его сносу. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2024 г. апелляционное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела не применил подлежащие применению нормы материального права, регулирующие вопросы признания объектов самовольными постройками. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой может быть признано только здание, сооружение или иное строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо возведенное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом положения данной статьи не подлежат применению к правоотношениям, возникшим до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть до 1 января 1995 года.

Суд апелляционной инстанции не учел, что в соответствии с действовавшим на момент возможного возведения спорного строения законодательством – статьей 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года – снос допускался лишь в отношении самовольно построенных жилых домов и дачных строений, но не распространялся на хозяйственные постройки нежилого назначения. Ответчик в судебном заседании ссылалась на то, что спорный объект был возведен в 1960 году предыдущим собственником земельного участка, однако суд не проверил данный довод и не истребовал доказательства, которые могли бы подтвердить или опровергнуть время создания строения.

При этом суд апелляционной инстанции не выполнил требования части 1 статьи 56 и статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающие суд принять все предусмотренные законом меры для установления фактических обстоятельств дела, включая истребование доказательств, имеющих значение для правильного разрешения спора. Вопреки положениям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не дал оценки доводам ответчика о невозможности применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорному строению ввиду его возведения до 1995 года, что является существенным нарушением принципов всесторонности и полноты исследования обстоятельств дела.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства не является безусловным основанием для сноса объекта

Администрация муниципального образования Темрюкский район Краснодарского края обратилась в суд с иском к К.И.И. о признании двухэтажного объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе. Истец ссылался на отсутствие разрешения на строительство и нарушение градостроительных норм, в частности минимального отступа от границ смежного земельного участка. Темрюкский районный суд отказал в удовлетворении иска, указав на незначительность нарушений, однако Краснодарский краевой суд в апелляции отменил это решение и удовлетворил требования администрации. Четвертый кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций не применили в полном объеме положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей правовой режим самовольной постройки. В соответствии с пунктом 1 данной нормы, объект может быть признан самовольной постройкой только при наличии совокупности условий: возведения на непредоставленном участке, несоответствия разрешенному использованию земли, отсутствия необходимых разрешений либо нарушения градостроительных и строительных норм, действовавших на момент строительства и выявления объекта.

Суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, согласно которым не каждое нарушение градостроительных норм влечет безусловный снос постройки. Существенность нарушения должна определяться с учетом его характера, влияния на безопасность эксплуатации объекта и права третьих лиц. В частности, незначительные отклонения от минимальных отступов от границ земельного участка, не создающие угрозы жизни и здоровью граждан, не могут служить единственным основанием для применения крайней меры в виде сноса.

Апелляционный суд, отменяя решение первой инстанции, ограничился констатацией факта отсутствия разрешения на строительство и нарушения минимального отступа, не исследовав возможность сохранения объекта при условии устранения выявленных несоответствий. При этом суд проигнорировал выводы судебной строительно-технической экспертизы, подтверждающей, что спорное здание соответствует санитарным, противопожарным и строительным требованиям, не угрожает безопасности и не нарушает права смежных землепользователей.

Кассационный суд, оставляя апелляционное определение без изменения, не устранил допущенное нарушение принципа соразмерности, закрепленного в правовых позициях Конституционного Суда РФ. Снос самовольной постройки, как крайняя мера, должен применяться лишь в случаях, когда иные способы устранения нарушений невозможны либо недостаточны для защиты публичных интересов. Вопреки требованиям статьи 40 Градостроительного кодекса РФ, суды не рассмотрели вопрос о возможности узаконивания объекта посредством получения разрешения на отклонение от предельных параметров строительства.

Признание права собственности на гостевые дома, возведенные на земельном участке с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, не требует наличия разрешения на строительство при соблюдении градостроительных норм

Г.С.А. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на два гостевых дома, расположенных на принадлежащем ему земельном участке. В обоснование требований истец указал, что объекты соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам, не нарушают права третьих лиц и не создают угрозу для жизни и здоровья граждан. Администрация возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие разрешения на строительство.

Геленджикский городской суд удовлетворил иск, признав право собственности на гостевые дома. Суд апелляционной инстанции отменил это решение, отказав в иске, поскольку разрешение на строительство получено не было. Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций не применили подлежащие применению нормы материального права, регулирующие вопросы признания права собственности на самовольную постройку. В нарушение положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не учли, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за владельцем земельного участка при условии соответствия объекта градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам, а также отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Суды не приняли во внимание, что с 4 августа 2018 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ разрешение на строительство объектов индивидуального жилищного строительства не требуется (пункт 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Соответственно, отсутствие такого разрешения не может служить безусловным основанием для отказа в признании права собственности, если иные условия сохранения постройки соблюдены.

Апелляционный суд необоснованно проигнорировал выводы судебной строительно-технической экспертизы, подтверждающей, что спорные гостевые дома соответствуют всем установленным требованиям, не имеют дефектов несущих конструкций и не создают угрозу для окружающих. Вопреки требованиям статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не дал оценки этому доказательству, хотя оно имело ключевое значение для правильного разрешения спора.

Наличие признаков многоквартирного дома не является основанием для признания объекта ИЖС самовольной постройкой и его сноса

Администрация муниципального образования г. Сочи обратилась в суд к Ф.А.П. и Т.С.Г. с требованиями признать возведённый на их земельном участке объект капитального строительства самовольной постройкой, обязать снести его, исключить сведения из ЕГРН и аннулировать регистрацию права. Ответчики заявили встречный иск о разделе здания и признании права собственности на помещения. Администрация мотивировала иск отсутствием разрешительной документации, ответчики ссылались на соблюдение норм и наличие уведомления о строительстве.

Суд первой инстанции признал объект самовольной постройкой и обязал снести его, отказав во встречном иске. Апелляционный и кассационный суды оставили решение без изменения, указав на отсутствие разрешения на строительство как достаточное основание для сноса.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды ограничились выводом об отсутствии разрешения на строительство, не проверив, подпадает ли возведённый объект под положения ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, допускающие его возведение и регистрацию права без получения разрешения, при соблюдении условий категории земель и вида разрешённого использования.

Суды не исследовали обстоятельства, связанные с действием Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ, изменившего требования ст. 51 ГрК РФ, а также не дали оценки заключению судебной экспертизы, признавшей объект незавершённым строительством жилого дома, соответствующим техническим и градостроительным нормам, и невозможность определения принадлежности помещений до завершения строительства.

Выводы о признаках многоквартирного дома сделаны без достаточного обоснования и при игнорировании разъяснений п. 19 постановления Пленума ВС РФ № 44, согласно которому использование объекта не по целевому назначению не является основанием для признания его самовольной постройкой при соблюдении разрешённого использования земельного участка.

Обязанность по сносу самовольной постройки возникает только при доказанной невозможности устранения нарушений без демонтажа объекта

Администрация городского округа Котельники Московской области обратилась в суд с иском к П.С.Н. о признании самовольными постройками и сносе трех объектов: четырехэтажного здания с кадастровым номером, одноэтажного здания площадью 18 м² и одноэтажного здания площадью 99 м². Истец требовал взыскать судебную неустойку в случае неисполнения решения, а также предоставить право осуществить снос за счет ответчика. Основанием требований послужили выводы экспертизы, установившей нарушения градостроительных, противопожарных и санитарных норм.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 19 октября 2023 г. иск частично удовлетворен: признаны самовольными постройками четырехэтажное здание, строение площадью 56 м² и примыкающее к нему строение. Ответчику предписано демонтировать четвертый этаж основного здания и снести два строения. Апелляционным определением Московского областного суда от 22 мая 2024 г. решение изменено: вместо демонтажа этажа предписан полный снос четырехэтажного здания. Определение Первого кассационного суда от 9 октября 2024 г. оставило апелляционное постановление без изменения.

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции необоснованно обязал снести самовольную постройку без всестороннего анализа возможности ее сохранения после устранения выявленных нарушений. В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка вправе возводить на нем строения при условии соблюдения градостроительных и строительных норм. Подпунктом 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ уточняется, что такое строительство должно соответствовать целевому назначению участка и его разрешенному использованию, а также санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям.

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу лишь в случае, если ее приведение в соответствие с установленными требованиями невозможно. При этом суд апелляционной инстанции не дал оценки выводам экспертизы, согласно которым устранение нарушений допустимо путем демонтажа четвертого этажа здания, что исключило бы превышение предельной этажности и обеспечило соответствие санитарным и противопожарным нормам.

Судебная коллегия обратила внимание на разъяснения, содержащиеся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, где подчеркивается, что снос самовольной постройки является крайней мерой и должен применяться только при невозможности иного способа устранения нарушений. Суд апелляционной инстанции не учел, что незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не затрагивающие права третьих лиц, могут быть признаны несущественными (п. 29 того же Постановления).

Отсутствие разрешения на строительство индивидуального жилого дома не является основанием для отказа в признании права собственности при соответствии объекта установленным требованиям

С.В.А. подал иск к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостевой дом, возведённый на принадлежащем ему земельном участке. Истец указал, что объект построен в 2010 году, соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам, однако оформить право собственности во внесудебном порядке не удалось. Ответчик возражал, ссылаясь на отсутствие разрешения на строительство.

Геленджикский городской суд Краснодарского края 27.10.2020 удовлетворил иск, установив соответствие объекта градостроительным требованиям. Апелляционный суд 25.07.2024 отменил решение, отказав в иске из-за отсутствия разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию. Кассационный суд 22.10.2024 поддержал апелляцию, указав на дополнительные несоответствия.

Верховный Суд установил, что апелляционный и кассационный суды при разрешении спора не применили актуальные нормы законодательства, действующие после вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ, которыми для индивидуальных жилых домов в ряде случаев исключено требование о получении разрешения на строительство. Вывод об обязательности получения такого разрешения был сделан без учёта указанных изменений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Нижестоящие суды не приняли во внимание, что право собственности истца на спорный объект зарегистрировано в установленном порядке, а объект учтён в ЕГРН. При этом проигнорированы выводы судебной строительно-технической экспертизы, подтверждающие соответствие постройки требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, не установлены юридически значимые обстоятельства, свидетельствующие о том, что сохранение объекта не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и соответствует виду разрешённого использования земельного участка. Суды ошибочно признали отсутствие разрешения на строительство безусловным основанием для отказа в иске, фактически возложив на истца бремя доказывания, не предусмотренное ст. 222 ГК РФ.

Принцип пропорциональности исключает снос при незначительных нарушениях градостроительных норм

Администрация муниципального образования г. Сочи обратилась в суд с иском к А.О.Э. и Л.К.О. о признании принадлежащих им объектов недвижимости самовольными постройками, их сносе, аннулировании записи в ЕГРН и исключении кадастровых сведений. В обоснование указано, что строительство велось без разрешения, с нарушением градостроительных норм, а части зданий вышли за пределы участков. Ответчики возражали, ссылаясь на правомерность расположения объектов, их безопасность и истечение срока исковой давности.

Суд первой инстанции отказал в иске, признав нарушения несущественными и устранимыми. Апелляционный суд отменил решение и обязал снести постройки, указав на наличие градостроительных нарушений и отсутствие разрешений. Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции не дал оценки соразмерности меры в виде сноса выявленным нарушениям, не учёл возможность их устранения и выводы экспертизы о том, что постройки безопасны, расположены в границах земельных участков и не нарушают права третьих лиц.

Апелляционный суд, сославшись на выводы эксперта, признал объекты подлежащими сносу, но проигнорировал установленные экспертом обстоятельства о незначительности нарушений, их устранимости и отсутствии угрозы для жизни и здоровья граждан. Эти выводы суда первой инстанции остались без опровержения.

Судебная коллегия разъяснила, что снос является крайней мерой, допустимой при существенных нарушениях градостроительных и строительных норм, препятствующих безопасному использованию объекта либо нарушающих права третьих лиц. Закон предусматривает возможность отклонения от предельных параметров застройки по разрешению, а также обязанность суда учитывать принцип пропорциональности.

Возведение нежилого здания до введения ст. 222 ГК РФ и отсутствие оценки соответствия градостроительным требованиям исключают признание постройки самовольной

ООО «Южный берег», Е.Б.П., К.М.Ю. и С.А.А. обратились в суд с иском к К.(Ж.)Е.В. о признании нежилого здания (проходной) самовольной постройкой и его сносе. Истцы ссылались на расположение объекта на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, и несоответствие его параметров техническому паспорту. Ответчик возражал, указывая на законность возведения объекта и регистрацию права собственности.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав объект самовольной постройкой из-за увеличения высоты в сравнении с техническим паспортом 1993 года и нарушением прав истцов. Апелляционный и кассационный суды согласились с выводами.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды не учли факт возведения спорного нежилого здания в 1979 году, то есть до введения в действие ст. 222 ГК РФ, которая распространяется только на постройки, возведенные после 01.01.1995, и не может служить основанием для признания объекта самовольным в полном объеме.

Суды применили неприменимую норму материального права, проигнорировав презумпцию достоверности государственной регистрации права собственности в ЕГРН и добросовестности приобретателя. Обязанность доказывания недобросовестности собственника была неправомерно возложена не на истцов, а фактически устранена, что привело к необоснованному ограничению прав ответчика.

Также нижестоящие суды не исследовали соответствие параметров реконструированного здания градостроительному регламенту и возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями, включая восстановление первоначальных характеристик. При определении факта реконструкции они сослались исключительно на увеличение высоты, не установив времени и правовых последствий этих изменений.

При определении судьбы самовольной постройки необходимо учитывать возможность её сохранения в реконструированном виде для соблюдения баланса частных и публичных интересов

Администрация г. Сочи обратилась с иском к Х.М.Н. о сносе объекта капитального строительства, возведённого на принадлежащем ответчику земельном участке без разрешительной документации и с нарушением градостроительных норм, указывая на угрозу жизни и здоровью третьих лиц. Ответчик возражал, представив заключение эксперта, согласно которому строение не создаёт опасности, а его демонтаж может привести к оползням и обвалам.

Суд первой инстанции, а затем апелляция и кассационный суд общей юрисдикции признали постройку самовольной и подлежащей сносу, исходя из нарушений градостроительных норм и квалифицировав её как многоквартирный дом. При этом выводы экспертизы о безопасности объекта были отклонены без проведения повторных исследований.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды не выяснили все юридически значимые обстоятельства, не исследовали возможность сохранения объекта в целях предотвращения опасных геологических процессов и не дали надлежащей оценки заключению судебной экспертизы.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций немотивированно отвергли выводы эксперта, согласно которым спорная постройка не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан и препятствий в пользовании соседними участками, а её демонтаж может вызвать опасные подвижки грунтов. При этом не была назначена повторная или дополнительная экспертиза, отсутствовали доказательства, опровергающие экспертное заключение, что противоречит требованиям ст. 67, 79 и 87 ГПК РФ.

По смыслу п. 25 и 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 снос самовольной постройки является крайней мерой, допустимой лишь при невозможности устранения нарушений или угрозы безопасности. Незначительные нарушения градостроительных норм, не создающие опасности и не нарушающие права третьих лиц, могут быть признаны несущественными. Суды обязаны исследовать возможность сохранения постройки в реконструированном виде, учитывая баланс частных и публичных интересов.

Неисследование обстоятельств осведомлённости ответчика об ограничениях и соблюдения срока исковой давности исключает вывод о наличии признаков самовольной постройки

Администрация федеральной территории «Сириус» обратилась в суд с иском к Н.И.Т. о сносе жилого дома, ссылаясь на возведение строения без разрешительной документации и в зоне с особыми условиями использования земель. Ответчик возражала, указывая на законное предоставление участка для ИЖС, наличие согласований 1998 и 2007 годов, незнание об установленных ограничениях до 2019 года, а также на проживание семьи в доме с 1983 года.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 12.04.2024 г. иск удовлетворён, дом признан самовольной постройкой, назначен срок для сноса и взыскана судебная неустойка. Апелляционный и кассационный суды оставили решение без изменения, исходя из отсутствия разрешений на строительство и нахождения участка в зонах с особыми условиями.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды не исследовали вопрос о том, знала ли и могла ли знать Н.И. Т. об установленных ограничениях использования земельного участка на момент возведения дома, хотя действующее законодательство предусматривает исключение из признаков самовольной постройки при отсутствии такой осведомлённости.

Судами не дана надлежащая оценка доказательствам, подтверждающим законное предоставление участка и разрешение на проектирование и строительство, а также выводам экспертизы о соответствии дома строительным нормам, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан и возможности сохранения объекта. Не проверено соблюдение сроков исковой давности: истец обратился в суд более чем через три года с момента, когда орган публичной власти мог узнать о спорном объекте, что нарушает положения ст. 196 и 200 ГК РФ и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44.

Кроме того, при рассмотрении дела не установлены все лица, проживающие в доме и имеющие право пользования жилым помещением, включая несовершеннолетних, не привлечены прокурор и орган опеки. Вопрос о выселении не разрешён, что делает решение неисполнимым. Размер судебной неустойки определён без учёта принципов разумности и справедливости.

Одновременное обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки и встречным иском о сохранении объекта в реконструированном виде исключает их раздельное рассмотрение

Б.Н.М. обратилась в суд с иском к Т.В.А. и Т.Т.Н. о признании пристройки к объекту недвижимого имущества самовольной постройкой и ее сносе. Требования были основаны на утверждении о нарушении ее прав и законных интересов в результате реконструкции. Т.В.А. и Т.Т.Н. предъявили встречный иск к Б.Н.М. и администрации муниципального образования о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, внесении изменений в ЕГРН, устранении препятствий в пользовании земельным участком и демонтаже забора.

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 02.04.2024 в удовлетворении исковых требований Б.Н.М. отказано, встречный иск удовлетворен частично: постановлено сохранить нежилое здание в реконструированном состоянии. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13.08.2024 решение первой инстанции в части удовлетворения встречного иска отменено, в отмененной части принято новое решение об отказе в его удовлетворении. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07.11.2024 апелляционное определение отменено в части отказа Б.Н.М. в удовлетворении первоначального иска, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Верховный Суд установил, что вывод кассационного суда общей юрисдикции о недопустимости заключения судебной строительно-технической экспертизы, выполненного ООО «Управление кадастра, оценки и инвентаризации», является ошибочным.

На момент вынесения судом первой инстанции определения о назначении экспертизы от 23 октября 2023 года действующее процессуальное законодательство, а именно часть 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не содержало ограничений на проведение судебно-строительной экспертизы исключительно государственными экспертными учреждениями. Ссылка суда кассационной инстанции на Распоряжение Правительства Российской Федерации от 31 октября 2023 года № 3041-р, которым судебно-строительная экспертиза была включена в перечень экспертиз, проводимых только государственными судебно-экспертными учреждениями, не может быть принята во внимание, поскольку данное распоряжение не обладает обратной силой и не регулирует правоотношения, возникшие до момента его вступления в силу. Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствовали законные основания для вывода о нарушении судом первой инстанции норм права при выборе экспертной организации.

Кроме того, отмена апелляционного определения исключительно в части, касающейся отказа в удовлетворении первоначального иска, при одновременном оставлении в силе решения по встречным исковым требованиям нарушает принцип процессуальной экономии и взаимосвязанности исковых требований. Согласно положениям статей 137 и 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, встречный иск принимается к производству суда, если его удовлетворение исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска либо между ними имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному разрешению спора. Суд кассационной инстанции не проверил наличие правовых оснований для раздельного рассмотрения взаимосвязанных требований, что могло повлечь за собой принятие противоречащих друг другу судебных актов и создание правовой неопределенности.

Отсутствие доказательств нарушения прав третьих лиц и правил землепользования при реконструкции индивидуального жилого дома без разрешительной документации является основанием для сохранения жилого дома в реконструированном состоянии

Собственник земельного участка О.М.М. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и внесении изменений в сведения ЕГРН об объекте в связи с увеличением его площади. Требования были основаны на том, что произведенная реконструкция объекта капитального строительства осуществлена с соблюдением градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм, не нарушает права третьих лиц, а объект имеет исправное техническое состояние.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение отменено, принято новое решение об отказе в иске и произведен поворот исполнения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, сослался на несоответствие реконструированного объекта Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи в части соблюдения предельных параметров, включая коэффициент использования территории.

Однако при этом суд не привел конкретных положений указанного нормативного правового акта, которые были бы нарушены в результате реконструкции, и не дал оценки существенности возможных отклонений от установленных параметров. Данное обстоятельство имело существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку в силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

Кроме того, апелляционный суд проигнорировал заключение судебной строительно-технической экспертизы, которой было установлено, что реконструированный объект имеет исправное техническое состояние, соответствует строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не привел мотивов, по которым он отклоняет указанное доказательство, что противоречит требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Формальное несоответствие параметрам уведомления о реконструкции не влечёт признание объекта самовольной постройкой, если установлено, что здание соответствует строительным нормам, не создаёт угрозы жизни и здоровью и выявленные нарушения несущественны

Администрация муниципального образования г. Новороссийск обратилась в суд к О.Н.А. и Е.Н.М. о сносе самовольной постройки, указав, что на их участке возведён трёхэтажный объект вместо одноэтажного дома, зарегистрированного в ЕГРН. Заявлены также требования о взыскании судебной неустойки. Ответчики подали встречный иск о признании права общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом.

Решением Приморского районного суда г. Новороссийска от 05.02.2024 в удовлетворении обоих исков отказано. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 16.07.2024 решение изменено: постройка признана самовольной, возложена обязанность снести её в 30-дневный срок, в остальной части отказано. Кассационный суд 26.11.2024 оставил апелляцию без изменения.

Верховный Суд установил, что основанием для признания объекта самовольной постройкой может служить лишь нарушение градостроительных и строительных норм и правил, если такое нарушение существенно и влияет на безопасность объекта либо затрагивает права третьих лиц. Несоответствие параметрам уведомления о реконструкции, учитывая особенности правового режима индивидуального жилищного строительства, не образует самостоятельного основания для признания постройки самовольной, поскольку разрешение на строительство таких объектов законом не требуется.

Суд первой инстанции правильно учёл выводы экспертиз, подтвердивших, что объект соответствует целевому назначению земельного участка, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и в целом возведён с соблюдением строительных норм. Выявленные нарушения касались лишь превышения процента застройки на 2,8 % и уменьшения отступов от границ на 0,26–0,28 м. Эти отклонения не влияют на безопасность объекта, не создают риска для окружающих и не затрагивают интересы третьих лиц, что свидетельствует об их несущественном характере.

При этом, суды апелляционной и кассационной инстанций сосредоточились на несоответствии уведомлению о реконструкции, придав этому обстоятельству решающее значение. Они проигнорировали данные экспертиз, не оценили доводы ответчиков о недостоверности представленного уведомления, в том числе результаты доследственной проверки, установившей выполнение подписей иными лицами. Нарушения норм ст. 67 ГПК РФ выразились в отсутствии надлежащей оценки доказательств и в игнорировании правового значения новых обстоятельств.

Решение о сносе многоквартирного дома не может считаться законным без проверки зарегистрированных прав собственников квартир и оценки интересов граждан, фактически проживающих в доме

Администрация муниципального образования г. Сочи обратилась в суд к Т.В.В. с иском о сносе многоквартирного дома, возведённого на земельном участке, предоставленном для эксплуатации склада. Ответчик подал встречный иск о признании права собственности на здание.

Решением суда первой инстанции в 2015 году встречные требования удовлетворены, в иске администрации отказано. После пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам в 2019 году решение отменено, а в 2023 году требования администрации удовлетворены, встречный иск отклонён. Апелляция 11.06.2024 и кассация 19.12.2024 оставили решение без изменения.

Верховный Суд установил, что при разрешении требований о сносе самовольной постройки суд обязан учитывать принцип соразмерности вмешательства в право собственности и иные права граждан. Снос является крайней мерой, которая допустима только тогда, когда устранение нарушений невозможно и сохранение постройки создаёт угрозу жизни и здоровью граждан либо нарушает права третьих лиц. При этом суды должны проверить все фактические обстоятельства, назначить экспертизу при наличии сомнений и исследовать возможность сохранения постройки.

Суды апелляционной и кассационной инстанций признали возведённый объект самовольной постройкой исходя из формального отсутствия разрешения на строительство и несоответствия целевому назначению участка. Однако они не исследовали возможность устранения нарушений и сохранения дома. Противоречивые заключения экспертиз 2015 и 2018 годов остались без анализа: в одном заключении указывалось на соответствие строительным нормам, в другом выявлялись нарушения. В таких условиях назначение повторной экспертизы являлось обязательным, однако суды этого не сделали. Нарушение требований ст. 67 и 79 ГПК РФ привело к неполноте исследования доказательств.

Кроме того, суды не учли предписания постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44. В нём разъяснено, что при рассмотрении вопроса о сносе многоквартирного дома суд обязан одновременно разрешить судьбу граждан, проживающих в доме, и привлечь прокурора для дачи заключения. Суды апелляционной и кассационной инстанций этого не сделали: вопрос о выселении жильцов не был рассмотрен, прокурор не привлекался, последствия для прав граждан не исследованы. Таким образом, был нарушен порядок рассмотрения дел данной категории, что исключает законность принятых решений.

Признание постройки самовольной без обязательных признаков является чрезмерным вмешательством в право собственности и не может служить основанием для возложения обязанности по сносу объекта

Администрация муниципального образования Темрюкский район обратилась в суд к К.Н.Ю. о признании самовольным объекта незавершённого строительства и его сносе. Основанием для иска стало отсутствие у ответчика разрешительной документации и проекта планировки территории при возведении жилого дома на земельном участке для садоводства.

Решением Темрюкского районного суда Краснодарского края от 30.01.2024 иск удовлетворён. Объект признан самовольной постройкой, на ответчика возложена обязанность осуществить его снос. Апелляция 21.05.2024 и кассация 14.11.2024 оставили решение без изменения.

Верховный Суд установил, что квалификация объекта как самовольной постройки требует проверки всех признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, и оценки обстоятельств возведения строения в момент его строительства. Жилой дом может возводиться на участке с видом разрешённого использования для садоводства без получения разрешения на строительство, что прямо закреплено ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Суд первой инстанции пришёл к выводу о самовольности постройки, основываясь на том, что строительство велось без разрешительной документации и проекта планировки территории. Однако он не учёл заключение строительно-технической экспертизы, подтвердившей соответствие объекта строительным нормам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, а также отсутствие препятствий для пользования имуществом соседей. Эти выводы имели юридическое значение для дела и исключали квалификацию спорного дома как самовольного.

Апелляционный и кассационный суды повторили ошибки первой инстанции, ограничившись формальными ссылками на отсутствие разрешения и документации. Они не проверили, подпадает ли строительство под исключения, закреплённые в законе, и не сопоставили доводы администрации с установленными фактическими обстоятельствами. При этом в соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим и не может толковаться расширительно.

Признание самовольной постройки объектом индивидуального жилищного строительства зависит от подтверждения даты её возведения и соответствия установленным критериям

Заявитель обратился в суд, оспаривая решение комиссии и администрации города Симферополя об отказе в признании постройки объектом индивидуального жилищного строительства и в предоставлении земельного участка. В обоснование указывалось, что объект возведён до 18 марта 2014 года и ранее выдавались положительные заключения комиссии.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, апелляционный и кассационный суды оставили решение без изменения, сославшись на отсутствие доказательств завершения строительства до 18 марта 2014 года и несоответствие постройки условиям нормативных актов.

Верховный Суд установил, что при рассмотрении спора нижестоящие суды ограничились формальной ссылкой на сведения публичной кадастровой карты и спутниковые снимки, не исследовав иные доказательства даты возведения объекта. Между тем законность решений публичных органов должна оцениваться не только с точки зрения формального соответствия требованиям, но и с учётом конституционных принципов приоритета прав граждан и запрета злоупотребления полномочиями.

Ошибочность выводов судов выражалась в том, что они признали допустимым пересмотр ранее выданных заключений комиссии без проверки, была ли возможность получения новых сведений в 2018 и 2020 годах, когда принимались решения в пользу заявителя. Не было установлено, почему эти сведения появились позднее и каким образом могли повлиять на признание постройки объектом индивидуального жилищного строительства. Кроме того, суды проигнорировали доводы о действительности технического паспорта 2013 года и не проверили полномочия организации, его составившей.

Положениями закона Республики Крым № 66-ЗРК/2015 и утверждённого Советом министров Республики Крым Порядка предусмотрено, что заключение о признании самовольной постройки объектом индивидуального жилищного строительства выдаётся при наличии прочного фундамента, стен, крыши и отсутствии нарушений строительных правил. Эти критерии должны проверяться по фактическим данным на юридически значимую дату. Суды же ограничились формальной ссылкой на картографические материалы без анализа их происхождения, даты создания и надлежащего заверения.

Объект признаётся самовольной постройкой только после проверки прав на участок, наличия разрешения на строительство и возможности сохранения здания без нарушения интересов

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в суд с иском к Б.Е.А. и Ш.И.М. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе и взыскании неустойки. Ответчик возражал, полагая, что строительство осуществлено в пределах его прав, а возведённый объект не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, обязав снести объект. Апелляционный и кассационный суды согласились с этим выводом, сославшись на признаки самовольного строительства.

Верховный Суд установил, что суды не определили юридически значимые обстоятельства, подлежащие выяснению при разрешении спора о самовольной постройке. В силу ст. 222 ГК РФ постройка признаётся самовольной при наличии совокупности признаков: возведение на участке, не предоставленном для этих целей, без разрешения либо с нарушением градостроительных норм и правил. Для правильного разрешения дела необходимо установить каждый из признаков и дать им правовую оценку.

Суды признали объект самовольным без анализа правового режима земельного участка. Не было исследовано, на каких основаниях участок предоставлен ответчику, допускается ли на нём строительство капитальных объектов, а также соответствует ли постройка виду разрешённого использования. Между тем в соответствии со ст. 40 ЗК РФ правовой статус участка и ограничения его использования подлежат обязательной проверке.

Не исследовался вопрос о наличии разрешительной документации. В материалах дела отсутствуют сведения о том, обращался ли ответчик за получением разрешения на строительство, рассматривался ли вопрос об отказе в его выдаче и имеются ли акты органов власти, подтверждающие законность или незаконность строительства. Согласно ст. 51 ГрК РФ наличие или отсутствие разрешения является ключевым обстоятельством для квалификации объекта.

Незначительные отклонения от градостроительных требований без угрозы жизни и здоровья не образуют оснований для сноса объекта и должны оцениваться с учётом возможности устранения нарушений и прав проживающих лиц

Администрация г. Краснодара обратилась в суд с иском к Е.В.Р. о сносе самовольно возведённых объектов капитального строительства, признании отсутствующим права собственности на строения и внесении соответствующих записей в ЕГРН. Основанием иска послужили выводы муниципального контроля и градостроительной экспертизы о нарушениях правил застройки и использования земельного участка.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 13.02.2024 иск удовлетворён. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10.09.2024 решение оставлено без изменения. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 21.11.2024 апелляционное определение оставлено без изменения. Ответчик обжаловал указанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

Верховный Суд установил, что при разрешении спора суды не исследовали юридическую квалификацию спорных строений применительно к признакам самовольной постройки в смысле статьи 222 ГК РФ.

Фактически оспариваемые строения — жилой дом и хозяйственная постройка — возведены на участке с разрешённым видом использования «индивидуальное жилищное строительство». При этом представленные доказательства свидетельствуют о том, что строения прочно связаны с землёй, зарегистрированы в ЕГРН и эксплуатируются в рамках личных нужд без ведения коммерческой деятельности.

Судами проигнорировано заключение экспертизы о соответствии объектов строительным, санитарным и противопожарным нормам. Вопреки позиции нижестоящих инстанций, экспертные выводы не свидетельствуют о наличии существенных нарушений, создающих угрозу жизни или здоровью граждан либо препятствующих использованию смежных участков.

Отсутствие дополнительной экспертизы и мотивированной оценки градостроительных нарушений препятствует правильному применению норм о самовольной постройке

Администрация муниципального образования обратилась с иском к Б.Д.А. о сносе постройки на земельном участке, возведённой без разрешения и государственной экспертизы. Указывалось на продажу помещений в возведённом здании, нарушение градостроительного регламента и требований к разрешённому использованию участка. Ответчик возражал, ссылаясь на отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и проведение строительных работ в допустимых параметрах. Суд первой инстанции, оценив заключение экспертизы, признал нарушения несущественными и отказал в иске.

Апелляционная коллегия отменила решение и удовлетворила требования, сославшись на выявленные прокуратурой факты и расценив нарушения как существенные. Кассационный суд согласился с выводами апелляции. Верховный Суд Российской Федерации передал жалобу к рассмотрению в судебном заседании, установив наличие нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Верховный Суд установил, что апелляционная инстанция не выполнила предусмотренные процессуальным законом требования к мотивировке судебного акта и допустила существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела. В апелляционном определении отсутствует анализ конкретных нарушений градостроительных и строительных норм, не приведены мотивы, по которым экспертное заключение признано несостоятельным, и не указано, почему выводы суда первой инстанции отвергнуты. Суд ограничился общими ссылками на результаты прокурорской проверки и факты продажи помещений, не установив, какие именно обстоятельства придают допущенным нарушениям характер существенных и препятствуют сохранению спорного объекта недвижимости.

Апелляционная коллегия нарушила требования пп. 5 и 6 ч. 2 ст. 329 ГПК РФ. Суд обязан отразить обстоятельства, установленные при новом рассмотрении, привести доказательства, на которых основаны выводы, и мотивы отклонения доказательств, на которые ссылались стороны. Однако апелляционный акт не содержит анализа доказательственной базы и не объясняет, по каким причинам выводы первой инстанции о несущественности нарушений признаны ошибочными. Экспертное заключение, положенное в основу решения суда первой инстанции, не было опровергнуто другими доказательствами, и суд не дал оценки его выводам с позиции полноты, обоснованности и допустимости. Доказательства, способные поставить под сомнение выводы эксперта, апелляционная инстанция не исследовала и не указала, что таковые имеются в деле.

Нарушены положения ст. 87 ГПК РФ, предписывающей суду назначать дополнительную или повторную экспертизу при сомнениях в правильности или полноте заключения. Апелляционный суд, подвергнув сомнению экспертное заключение, не обсудил вопрос о назначении дополнительного исследования, не указал мотивы несогласия с выводами эксперта и не восполнил выявленные пробелы посредством процессуальных механизмов. Это исключило возможность надлежащего установления юридически значимых обстоятельств, касающихся параметров объекта, его соответствия виду разрешённого использования и характера допущенных нарушений. Дополнительно апелляционный суд не выполнил указания суда кассационной инстанции, который при отмене предыдущего апелляционного определения указывал на необходимость дополнительной экспертизы, определения параметров объекта и проверки вопросов безопасности.

Отсутствие разрешения на строительство не является основанием для сноса, если объект относится к вспомогательным и строительные работы носят характер капитального ремонта при отсутствии угрозы и нарушений прав

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к У.В.А. о признании реконструкции самовольной, сносе самовольных построек и аннулировании записи о регистрации права на объекты недвижимости, ссылаясь на отсутствие разрешений на строительство и несоответствие градостроительным нормам. По мнению администрации, возведённые здания и реконструированные сооружения представляли угрозу безопасности и должны быть демонтированы.

Решением районного суда в иске отказано, поскольку спорные строения возведены в пределах предоставленного земельного участка, относятся к объектам вспомогательного назначения, а выполненные работы являются капитальным ремонтом. Апелляция пришла к противоположному выводу и удовлетворила требования, кассационный суд оставил это решение без изменения.

Верховный Суд установил, что при разрешении спора судами апелляционной и кассационной инстанций допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в неправильном применении положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ и норм градостроительного законодательства. Суды не определили юридическую природу произведённых работ, не проверили характер строений и их соответствие критериям вспомогательного использования, что повлекло ошибочную квалификацию капитального ремонта как реконструкции.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признаётся здание, созданное без получения необходимых разрешений либо с нарушением градостроительных норм, если такие требования установлены на дату начала и действуют на дату выявления постройки. Однако необходимость сноса возникает не вследствие одного лишь отсутствия разрешения, а при наличии обстоятельств, препятствующих безопасной эксплуатации или нарушающих права третьих лиц.

Из материалов дела следует, что спорные здания возведены в пределах правомерных границ арендуемого земельного участка, вид разрешённого использования которого допускает размещение объектов курортной деятельности. Согласно экспертным заключениям, строения соответствуют требованиям градостроительных и строительных норм, противопожарным и экологическим требованиям, их сохранение не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, а демонтаж способен причинить несоразмерный ущерб. Эти выводы суды нижестоящих инстанций не приняли во внимание, несмотря на их юридическое значение.

Снос индивидуального жилого дома невозможен при отсутствии существенных нарушений градостроительных норм и угрозы для жизни, а также без оценки возможности приведения постройки в соответствие требованиям закона

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к С.А.В. о сносе самовольной постройки. Основанием послужили результаты обследования земельного участка, принадлежащего ответчику, с разрешённым использованием «для садоводства». На участке площадью 560 кв. м возведён жилой дом площадью 298,8 кв. м без разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Истец просил признать строение самовольной постройкой, обязать ответчика снести объект и исключить сведения о нём из Единого государственного реестра недвижимости.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 14.12.2023 требования удовлетворены частично, объект признан самовольной постройкой, на ответчика возложена обязанность по сносу дома и исключению сведений из ЕГРН. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04.04.2024 и определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 22.10.2024 оставили решение без изменения.

Верховный Суд установил, что при рассмотрении спора судами нижестоящих инстанций нарушены нормы материального и процессуального права, выразившиеся в формальном признании постройки самовольной без оценки всех юридически значимых обстоятельств, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или иное строение, возведённые на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо с нарушением разрешённого использования, без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм. Однако признание строения самовольным допускается только при условии, что выявленные нарушения являются существенными и создают угрозу жизни, здоровью граждан или нарушают права третьих лиц.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства и допускается лишь при невозможности устранения допущенных нарушений и при наличии реальной угрозы охраняемым законом интересам. Применение данной меры должно быть соразмерно самому нарушению и не приводить к дисбалансу между публичными и частными интересами.

Объект не является самовольной постройкой, если строительство начато по действующему разрешению, а его последующее аннулирование признано незаконным

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края обратилась с иском к Ш.И.А. о сносе объекта как самовольной постройки и взыскании судебной неустойки; доводы связывались с расторжением аренды и отсутствием действующих разрешительных оснований. Ответчик ссылался на разрешение на строительство и изменение вида разрешённого использования на ИЖС.

Заочное решение 30.10.2023 удовлетворило иск; заочное отменено. Решением от 22.03.2024 иск удовлетворён; апелляционное определение от 01.08.2024 оставило решение без изменения; кассационное определение от 12.12.2024 поддержало выводы нижестоящих судов. Подана кассационная жалоба.

Верховный Суд установил, что вывод о самовольности жилого дома сделан без проверки юридически значимых обстоятельств: действия разрешения на строительство на момент начала работ, правомерного изменения вида разрешённого использования земельного участка на индивидуальное жилищное строительство, а также фактического завершения строительства в 2022 году. Не были сопоставлены даты выдачи разрешения, изменения вида использования и предполагаемого начала работ; не дано значение судебному акту, которым отменены административные акты об отмене разрешения, что влияло на предмет доказывания и оценку доказательств по спору о применимости конструкций самовольной постройки.

Первая инстанция свела мотивировку к констатации расторжения аренды и обязанности освободить участок, не определила, когда начались и когда завершились строительные работы, и действовало ли разрешение на эти даты; не установила, соответствовал ли участок требованиям градостроительного зонирования в период выполнения работ. Апелляционная инстанция воспроизвела общий вывод, не устранив пробелы фактического исследования и не оценив сведения ЕГРН о характеристиках объекта и годе завершения.

Кассационный суд добавил ссылку на «отсутствие документов» и на то, что работы якобы начались после предъявления требований о расторжении, однако эта временная привязка не подтверждена материалами: отсутствует установление конкретных дат, нет сопоставления с разрешением и градостроительным планом, не учтено преюдициальное значение решения, которым действия администрации по отмене разрешения признаны несоответствующими закону.

Снос гостевого дома, зарегистрированного как вспомогательное строение, недопустим без проверки возможности изменения его использования и приведения параметров объекта к установленным требованиям

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к С.Г.В. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе, указав, что на земельном участке с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства и гостиничного обслуживания возведено двухэтажное капитальное строение коммерческого назначения без получения разрешения на строительство. Истец ссылался на нарушение градостроительных требований и просил возложить на ответчика обязанность по сносу объекта с установлением ежедневной неустойки.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 03.04.2024 иск удовлетворён частично, объект признан самовольной постройкой и возложена обязанность С.Г.В. снести его, установлен ежедневный штраф за неисполнение. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06.08.2024 решение оставлено без изменения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2025 судебные акты оставлены без изменения.

Верховный Суд установил, что судами при рассмотрении спора неправильно применены положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм градостроительного законодательства, регулирующих критерии отнесения постройки к самовольной. Суды сосредоточились на отсутствии разрешения на строительство, не установив, относится ли объект к индивидуальному жилищному строительству либо к категории, для которой получение разрешения исключено.

В соответствии с положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства после вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ не требуется разрешение на строительство, а применяется уведомительный порядок. Суды не оценили, подпадает ли спорный объект по параметрам под указанный режим, и формально квалифицировали его как коммерческий, не исследовав возможность его приведения в соответствие с разрешённым использованием.

Из заключения эксперта усматривается, что объект соответствует требованиям технического регламента о безопасности зданий, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, и обладает параметрами, сопоставимыми с объектами гостевого типа, допускаемыми для размещения на участке с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства, гостиничного обслуживания». Однако суды не исследовали вопрос о том, может ли объект быть приведён к вспомогательному назначению без сноса и допускается ли сохранение постройки при условии изменения её фактического использования.

Отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса объекта индивидуального жилищного строительства

Администрация г. Новороссийска обратилась в суд с иском к С.Н.В. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом, исключении сведений из ЕГРН, сносе объекта недвижимости и расторжении договора аренды земельного участка. Основанием иска послужило возведение С.Н.В. жилого дома без получения разрешения на строительство на арендованном для индивидуального жилищного строительства земельном участке. Администрация утверждала, что спорный объект не соответствует признакам жилого дома, поскольку здание не подключено к инженерным коммуникациям, в нём отсутствует освещение, и, по её мнению, объект не может использоваться для проживания. Также истец ссылался на существенное нарушение условий договора аренды, выражающееся в самовольном строительстве, что, по его мнению, влечёт прекращение аренды и необходимость сноса постройки.

Решением Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 09.08.2024 исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12.11.2024 решение оставлено без изменения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13.02.2025 судебные постановления оставлены без изменения.

Верховный Суд указал, что выводы нижестоящих судов о самовольности возведения объекта и о существенных нарушениях условий договора аренды сделаны без надлежащего анализа всех обстоятельств дела и применения подлежащих норм материального права. Суды проигнорировали положения Градостроительного кодекса РФ, действовавшие в период возведения объекта, допускающие строительство индивидуального жилого дома без получения разрешения, при наличии технического плана и правоустанавливающих документов на землю (п. 17 ст. 51 ГрК РФ). При этом спорный земельный участок был предоставлен С.Н.В. именно для целей индивидуального жилищного строительства.

Суды не исследовали, были ли соблюдены указанные требования, в том числе наличие технического плана, а также не установили, действительно ли строительство велось в рамках целевого назначения участка. Признавая объект не жилым, суды основывались исключительно на фактах отсутствия инженерных коммуникаций и освещения, не принимая во внимание, что объект не был введён в эксплуатацию и фактически не использовался для проживания, а следовательно, находится в стадии незавершённого строительства. Такие признаки сами по себе не исключают возможности признания объекта жилым.

Допущена ошибка и в квалификации объекта как самовольной постройки. Оценка правомерности возведения объекта должна исходить из действующих на момент строительства норм, допускающих возможность возведения жилых домов без разрешения. Отсутствие разрешения в данном случае не влечёт автоматического признания постройки самовольной.

Снос самовольной постройки допускается только при установлении существенных нарушений и невозможности приведения объекта в соответствие градостроительным требованиям

А.С.В. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании незаконным требования о сносе капитального строения, возведённого на принадлежащем ему земельном участке, и о признании за ним права собственности на данный объект. Истец ссылался на наличие разрешения на строительство, соблюдение параметров разрешённого использования и отсутствие нарушений прав третьих лиц. Администрация указала, что строительство произведено с отклонением от градостроительного плана, с нарушением отступов от границ участка и частичным размещением объекта в санитарно-защитной зоне, вследствие чего постройка признана самовольной.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 23.10.2023 в удовлетворении иска отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.08.2024 решение оставлено без изменения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 14.11.2024 судебные акты оставлены без изменения.

Верховный Суд установил, что при рассмотрении дела судами не были правильно определены юридически значимые обстоятельства, от которых зависит квалификация спорного строения как самовольной постройки. Вопреки положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нижестоящие суды ограничились ссылкой на допущенные отклонения от проектных параметров, не исследовав, имеют ли они существенный характер и создают ли угрозу безопасности или нарушение прав третьих лиц.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство было выдано в установленном порядке на объект индивидуального жилищного строительства, возведённый в пределах предоставленного земельного участка. При этом допущенные при строительстве отклонения касались отдельных технических параметров, которые могут быть устранены без изменения функционального назначения объекта и без его разрушения.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 (в редакции от 2022 года) вопрос о сносе самовольной постройки подлежит решению с учётом характера нарушений, их влияния на безопасность и возможность приведения объекта в соответствие градостроительным требованиям. Признание строения самовольным без установления этих обстоятельств противоречит закону.

Снос самовольной постройки зависит от установления её опасности, нарушения прав третьих лиц и невозможности приведения объекта в соответствие при уведомительном порядке строительства

Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к И.Л.Г. о сносе жилого дома, возведённого без разрешения на строительство на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. По мнению администрации, здание построено с нарушением градостроительных норм и подлежит сносу как самовольная постройка по статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик возражал против иска, указывая, что объект возведён в соответствии с уведомительным порядком, угрозы жизни и здоровью граждан не создаёт, а земельный участок находится в его законном пользовании.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 06.06.2023 в удовлетворении иска отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02.07.2024, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 05.12.2024, решение отменено, постановлено снести спорный объект.

Верховный Суд установил, что судами апелляционной и кассационной инстанций при разрешении спора неправильно применены нормы материального права, регулирующие основания признания объекта самовольной постройкой и условия применения меры в виде сноса.

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой признаётся здание или сооружение, созданное без получения необходимых разрешений либо с нарушением градостроительных и строительных норм. Вместе с тем положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовые позиции, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 содержат нормы, которые требуют от суда оценки характера допущенных нарушений, их влияния на безопасность и права других лиц, а также установления соразмерности вмешательства в имущественные права застройщика.

Из материалов дела следует, что спорный объект возведён на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства. Строительство осуществлялось в уведомительном порядке, установленном статьёй 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Администрация, обращаясь с иском, ссылалась на отсутствие разрешения на строительство, однако доказательств, подтверждающих, что строительство велось без направления уведомлений, предусмотренных действующим законодательством, в суд не представила.

Снос постройки недопустим без проверки устранимости нарушений и оценки возможности её использования в пределах допустимых параметров

Администрация города-курорта Сочи обратилась с иском к М.К.С. о сносе постройки на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, указывая на отсутствие разрешительной документации и признаки многоквартирного дома. По результатам экспертизы здание соответствует параметрам ИЖС, не нарушает градостроительные нормы и не создаёт угрозы.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 17.11.2023 в иске отказано. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 04.07.2024 решение отменено, иск удовлетворён. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 19.11.2024 апелляционное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что судами апелляционной и кассационной инстанций допущены нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в отсутствии должной оценки заключения эксперта, подтвердившего соответствие постройки установленным требованиям. При этом суд первой инстанции на основании данной экспертизы правомерно отказал в иске о сносе, указав, что здание не превышает допустимые параметры по высоте и площади, не нарушает права третьих лиц и не создаёт угроз.

Суд апелляционной инстанции, не опровергнув экспертное заключение в предусмотренном порядке, признал здание многоквартирным на основании фотоматериалов и планов, не назначив повторную или дополнительную экспертизу и не поставив соответствующий вопрос сторонам. Нарушение порядка оценки доказательств привело к неправильному применению статьи 222 ГК РФ и пункта 19 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44.

Кроме того, выводы об обязательности сноса без проверки возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями противоречат пункту 31 статьи 222 ГК РФ. Верховный Суд указал, что снос допустим как крайняя мера при невозможности устранения нарушений, что подлежит установлению в рамках судебного разбирательства. Суд не выяснил, могут ли выявленные нарушения быть устранены, в том числе путём изменения характеристик или назначения объекта.

Оценка наличия признаков самовольной постройки должна основываться на фактических характеристиках объекта и данных Единого государственного реестра недвижимости

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в суд с иском к Б. Е. А. о сносе трёхэтажного нежилого здания площадью 451,8 кв. м, возведённого без разрешительной документации на земельном участке, категория земель — «земли населённых пунктов», разрешённое использование — «для индивидуального жилищного строительства». По мнению администрации, объект создан с нарушением требований градостроительного законодательства и подлежит сносу как самовольная постройка.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 22.05.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20.06.2024 решение отменено, иск удовлетворён. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 05.12.2024 апелляционное определение оставлено без изменения. Б. Е. А. подал кассационную жалобу в Верховный Суд Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что при рассмотрении дела судами апелляционной и кассационной инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права. Апелляционный суд признал спорное нежилое здание самовольной постройкой, не указав, какие именно градостроительные и строительные нормы были нарушены при его возведении, и не определив, каким образом выявленные обстоятельства создают угрозу жизни и здоровью граждан. Выводы о самовольном характере постройки сделаны без анализа конкретных параметров здания и без оценки сведений из ЕГРН, где объект учтён как нежилой, что имело юридическое значение для квалификации спорных отношений.

При этом апелляционная инстанция не рассмотрела доводы ответчика о том, что постройка возведена в пределах параметров, установленных уведомлением о соответствии планируемого строительства требованиям законодательства, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи от 07.10.2020 № 5757, где предельная высота, площадь и коэффициент использования территории были определены в допустимых пределах. Суд не проверил фактическое соблюдение данных параметров, хотя это обстоятельство прямо влияет на вывод о законности строительства.

Апелляционный суд не оценил заключение строительно-технической экспертизы, проведённой по определению суда первой инстанции, согласно которому объект капитального строительства в целом соответствует Правилам землепользования и застройки г. Сочи, а выявленное отклонение в части коэффициента использования территории не создаёт угрозы безопасности и может быть устранено путём объединения земельных участков. При этом суд апелляционной инстанции не назначил дополнительного исследования, хотя усомнился в достоверности выводов эксперта.

Иск о сносе возведённой на участке для индивидуального жилищного строительства гостиницы подлежит удовлетворению, если возможность привести постройку в соответствие с установленными требованиями не доказана

Гостиница, возведённая на участке для индивидуального жилищного строительства без разрешения на такой объект, относится к самовольным постройкам. Иск о её сносе подлежит удовлетворению, если лицо, осуществившее постройку, не доказало возможность привести её в соответствие с установленными требованиями. Суд оценивает заключение эксперта вместе с другими доказательствами и устанавливает, какими характеристиками будет обладать постройка после демонтажа.

Орган местного самоуправления обратился с иском к одному из собственников земельного участка о признании пятиэтажного капитального строения коммерческого назначения самовольной постройкой и его сносе. Оба собственника предъявили встречный иск о сохранении строения и признании за каждым права на 1/2 доли, указывая, что спорный объект является четырёхэтажным жилым домом с одним подземным этажом. Возражая против сноса, собственники ссылались на возможность привести здание в соответствие с разрешением на строительство посредством демонтажа мансардного этажа.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 24 июня 2022 г. иск органа местного самоуправления удовлетворён частично, предписан демонтаж мансардного этажа, встречный иск удовлетворён. Краснодарский краевой суд 26 октября 2023 г. отменил решение, признал пятиэтажную гостиницу самовольной постройкой, обязал снести здание и отказал во встречном иске, поскольку разрешение на строительство такого объекта отсутствовало, а характеристики здания после демонтажа не были определены. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции 30 июля 2024 г. оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что апелляционный и кассационный суды правильно квалифицировали спорное здание как самовольную постройку. Собственники получили разрешение на строительство трёхэтажного с подвалом жилого дома блокированной застройки на участке для индивидуального жилищного строительства, однако фактически возвели пятиэтажную гостиницу для сезонного размещения отдыхающих. Разрешение на строительство или реконструкцию гостиницы им не выдавалось. При таком расхождении между разрешённым объектом и фактической застройкой собственники не могли приобрести право собственности на здание.

Орган местного самоуправления отказал собственникам во вводе объекта в эксплуатацию, поскольку вместо предусмотренного разрешением дома они построили пятиэтажное здание. По результатам экспертизы объект был определён как гостиница для сезонного размещения отдыхающих. При строительстве был использован упрощённый порядок согласования индивидуального жилищного строительства, который к строительству гостиниц не применялся. Фактическое назначение здания не соответствовало разрешённому использованию земельного участка.

Возможность легализации самовольно реконструированного объекта недвижимости должна определяться после проверки его соответствия требованиям градостроительных регламентов и целевому назначению земельного участка

Отсутствие разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права на самовольно реконструированный объект. При отсутствии недобросовестного поведения право может быть признано в судебном порядке. Для легализации строения необходимо установить возможность приведения объекта в соответствие с градостроительными регламентами и соблюдение требований о целевом использовании земельного участка.

Истец обратился с требованием к администрации муниципального образования о сохранении в реконструированном виде объекта капитального строительства. Заявлено требование о легализации одноэтажного нежилого здания, реконструированного путем частичного демонтажа старых строений.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. По результатам апелляционного рассмотрения решение отменено, в удовлетворении требований отказано в связи с отсутствием разрешения на строительство и неоспариванием отказа во вводе объекта в эксплуатацию. При кассационном рассмотрении дела данный вывод оставлен в силе.

Верховный Суд установил, что основанием для отказа в сохранении объекта капитального строительства в реконструированном виде послужило отсутствие доказательств получения разрешения на строительство. В судебных актах зафиксирован вывод о непредставлении документов, подтверждающих соблюдение административного порядка проведения реконструкции. Отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в судебном порядке не оспаривался. При кассационном рассмотрении спора законность такого отказа в легализации объекта сомнений не вызвала.

Такой подход признан существенным нарушением норм материального и процессуального права, регулирующих правовой режим самовольной постройки. В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано судом. Данный способ защиты применяется при отсутствии со стороны создавшего постройку лица признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Отсутствие разрешительной документации само по себе не является безусловным препятствием для судебной легализации спорного строения.

Строение на участке со склоном признается самовольной постройкой при превышении допустимой этажности, несмотря на уведомление о планируемом строительстве

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилась в суд к Ч.И.В. и Н.Е.А. с иском о признании незавершенного строительством объекта самовольной постройкой, возложении обязанности осуществить его снос и взыскании судебной неустойки. Спор возник в связи со строительством на принадлежащем ответчикам земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства при наличии уведомления о соответствии параметров планируемого строительства и возражениях ответчиков о допустимости возведенного строения.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30.01.2023 иск удовлетворен частично: объект признан самовольной постройкой, на ответчиков возложена обязанность осуществить снос, взыскана судебная неустойка. После двух апелляционных и двух кассационных пересмотров апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06.03.2025 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22.05.2025 названные судебные акты оставлены без изменения.

Верховный Суд установил, что оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется, поскольку выводы нижестоящих судов о самовольном характере спорного объекта основаны на установлении юридически значимого обстоятельства, определявшего исход спора. По делу подлежало выяснению, соответствует ли фактическая этажность возведенного на участке со склоном строения допустимым параметрам объекта индивидуального жилищного строительства и может ли наличие подпорных сооружений исключать учет соответствующего объема как надземного этажа.

Суды пришли к выводу, что при возведении объекта допущено существенное нарушение градостроительных требований, выразившееся в превышении предельного количества этажей. При такой фактической основе признание объекта самовольной постройкой и возложение обязанности по его сносу соответствовали закону.

Из технической документации, актов осмотра, фотоматериалов и данных, приведенных в исследовательской части судебных экспертиз, следовало, что земельный участок расположен на склоне крутизной 25° и более, здание имеет объемные пространства, доступ в которые обеспечивается лестничными маршами и лифтовой шахтой, а наружные стены выполнены из монолитных конструкций, выполняющих также функцию подпорных стен.

Вывод о самовольном строительстве гаража невозможен без оценки доводов о его возведении до 1995 года и правомерности первоначального размещения

С.С.В. обратилась в суд к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании права собственности на гараж с погребом, расположенный на дворовой территории домов, указывая, что ее отец, а затем и она сама с 1986 года открыто и добросовестно пользовались этим объектом, однако оформить право не могут из-за отсутствия сохранившихся архивных документов. Министерство предъявило встречный иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком путём сноса гаража, полагая спорный объект самовольной постройкой.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 29.11.2024 в удовлетворении иска С.С.В. отказано, встречные требования удовлетворены, на нее возложена обязанность снести гараж за свой счет. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18.03.2025 и определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.06.2025 решение оставлено без изменения. Основанием обращения в Верховный Суд Российской Федерации стала ссылка заявителя на неполное выяснение обстоятельств возникновения спорного объекта и неправильное применение норм о самовольной постройке.

Верховный Суд установил, что вывод о самовольном строительстве спорного гаража и о наличии оснований для его сноса сделан без установления обстоятельств, от которых зависела сама допустимость применения соответствующих норм материального права.

По делу подлежало выяснить, кем и в какой период возведен гараж, на каком основании он появился на дворовой территории, распространяется ли на спорные отношения режим, действовавший после введения статьи 222 ГК РФ, и могла ли С.С.В., не осуществлявшая строительство лично, ссылаться на приобретательную давность. Без разрешения этих вопросов отказ в иске о признании права собственности и удовлетворение встречного требования о сносе являлись преждевременными.

Из материалов дела следовало, что спорный гараж отражен в инвентарных документах 1994 года, является объектом капитального строительства и более пятнадцати лет используется С.С.В. Заявитель поясняла, что гараж в 1986 году приобрел ее отец Ж.В.Н. у Н.В.К., представила расписку, фотографии алфавитного указателя прежних жильцов, ссылалась на подведомственность домов заводу им. М.И. Калинина, выделение работникам мест для сараев и гаражей, наличие общих стен у построек, а также на оформление в собственность четырех подобных гаражей.

Снос ранее легализованного жилого дома как самовольной постройки недопустим без проверки, изменились ли его параметры после признания права собственности, возможно ли устранить выявленные нарушения без сноса и проживают ли в нем лица, чье выселение требует самостоятельного разрешения

Администрация муниципального образования город Краснодар предъявила иск к С.Н.К., Н.Н.П. и Н.Я.К. о сносе самовольного строения. Истец ссылался на результаты муниципальной проверки, по которой на земельном участке ответчиков возведены объекты капитального строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В деле оспаривались четырехэтажный объект капитального строительства и одноэтажные строения, используемые под кафе-закусочные.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 05.04.2023 иск удовлетворен частично: на С.Н.К. возложена обязанность снести четырехэтажный объект капитального строительства, в остальной части в иске отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05.03.2024 решение отменено в части отказа в сносе одноэтажных строений и в этой части принят новый судебный акт об их сносе. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.01.2025 решение и апелляционное определение оставлены без изменения. В Верховный Суд Российской Федерации дело поступило по жалобе С.Н.К. в части требования о сносе объекта капитального строительства.

Верховный Суд установил, что требование о сносе объекта капитального строительства с кадастровым номером было удовлетворено без выяснения обстоятельств, от которых зависела сама допустимость применения столь жесткой меры. Судебные инстанции исходили из того, что строение возведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил и потому подлежит сносу. Между тем по делу имелось вступившее в законную силу решение суда, которым за С.Н.К. уже было признано право собственности на незавершенный строительством жилой дом литер «В» с определенными техническими характеристиками. Без проверки того, были ли после этого изменены параметры объекта и допускают ли установленные нарушения устранение иным способом, вывод о необходимости сноса оказался преждевременным.

Из материалов дела следовало, что ранее объект был легализован судебным актом на основании проекта, градостроительного плана земельного участка и нотариального согласия владельцев смежных участков на возведение объекта на расстоянии одного метра от межи. Позднее по настоящему делу эксперты указали, что в период с октября 2019 года по февраль 2023 года произведена реконструкция четырехэтажного объекта капитального строительства, однако одновременно было отмечено, что по состоянию на февраль 2023 года спорный жилой дом имел те же технические характеристики по площади, этажности и высоте, которые уже были отражены в ранее принятом судебном решении.

Для разрешения спора подлежали выяснению следующие обстоятельства:

По спору о самовольной постройке кассационный суд не вправе отменять судебные акты и выносить частное определение лишь потому, что он иначе оценил доказательства о реконструкции дома, границах участка, этажности и существенности градостроительных нарушений

Администрация муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края предъявила иск к А.Г.Ш. и другим ответчикам об освобождении самовольно занятого земельного участка, признании жилого дома самовольной постройкой, его сносе, выселении проживающих лиц, снятии их с регистрационного учета и взыскании судебной неустойки. Основанием иска были выход части дома за пределы участка ответчика, реконструкция объекта с увеличением площади и этажности, нарушение минимальных отступов и превышение процента застройки.

Решением Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 06.12.2024 иск был удовлетворен, а апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01.04.2025 это решение оставлено без изменения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 31.07.2025 судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение, и одновременно вынесено частное определение в отношении судьи первой инстанции и судей апелляционного суда. Верховный Суд Российской Федерации проверил законность и этого кассационного определения, и частного определения.

Верховный Суд установил, что кассационный суд общей юрисдикции отменил судебные акты по делу о самовольной постройке при отсутствии таких нарушений, которые требовали бы нового рассмотрения спора. По существу он не указал на недопустимость доказательств либо на такие процессуальные нарушения, которые исключали бы возможность использовать выводы нижестоящих судов. Вместо этого кассационный суд заново обсудил обстоятельства, уже исследованные по делу, и пришел к иной оценке тех же материалов. В такой ситуации проверка законности была подменена повторным рассмотрением фактической стороны спора.

Из материалов дела следовало, что нижестоящие суды исследовали экспертные заключения, выписки из ЕГРН, фотоматериалы, протоколы осмотра и иные документы о земельном участке и жилом доме. На этой основе ими было установлено, что часть строения площадью 1,3 кв. м выходит за пределы участка ответчика, фактическая площадь дома после реконструкции составляет 916,4 кв. м вместо 318,6 кв. м по сведениям ЕГРН, а также нарушены минимальные отступы и максимальный процент застройки.

Суды первой и апелляционной инстанций также исходили из того, что реконструкция привела к увеличению площади объекта и его этажности, а выявленные нарушения являются существенными. Несмотря на это, кассационный суд отменил судебные акты, сославшись на необходимость вновь оценить нотариальное согласие соседа, соглашение о перераспределении земли, существенность нарушений и возможность сохранения объекта, хотя все эти вопросы уже были предметом исследования и оценки.

Самовольная постройка может быть сохранена, если экспертиза подтверждает возможность приведения жилого дома в соответствие с обязательными требованиями, а кассационный суд не вправе отменять такой вывод лишь из-за иной оценки экспертизы

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки. Первоначально спор касался незавершенного строительством двухэтажного объекта, возведенного без разрешительной документации. После уточнения требований администрация просила признать самовольной постройкой жилой дом с кадастровым номером, расположенный на земельном участке В.Н.Н., и возложить на него обязанность снести этот объект за свой счет.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 20.06.2013 иск был удовлетворен. Апелляционный суд, перейдя к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, назначил судебную строительно-техническую экспертизу и 11.02.2025 принял новое решение: признал дом самовольной постройкой, обязал В.Н.Н. в течение шести месяцев привести его в соответствие с требованиями пожарных норм и правил землепользования и застройки, а при неисполнении этой обязанности — снести объект. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции 26.06.2025 отменил это апелляционное определение, после чего законность такого вмешательства была проверена Верховным Судом Российской Федерации.

Верховный Суд установил, что кассационный суд общей юрисдикции неправильно связал судьбу самовольной постройки с отсутствием в апелляционном определении полного перечня строительных работ.

Апелляционная инстанция признала жилой дом самовольной постройкой, но исходила из устранимости выявленных нарушений и выбрала более соразмерный способ защиты — приведение объекта в соответствие с обязательными параметрами с последующим сносом только при неисполнении. Вывод о необходимости нового апелляционного рассмотрения был сделан без учета того, что снос самовольной постройки является крайней мерой.

Из материалов дела следовало, что спорный двухэтажный жилой дом был построен на участке для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, а выявленные отступления касались противопожарных расстояний, минимальных отступов от границ участка, коэффициента использования территории, площади застройки и озеленения.

Отказать в иске о сносе самовольной постройки нельзя, если суд не проверил, создан ли на участке новый объект вместо прежнего дома, допущены ли при строительстве либо реконструкции публично-правовые нарушения и привлечен ли к делу надлежащий ответчик

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в суд к П.Н.В. о сносе самовольной постройки. Позднее к участию в деле в качестве соответчика был привлечен несовершеннолетний У.Д.С. в лице законного представителя П.Н.В., а администрация федеральной территории «Сириус» — в качестве третьего лица без самостоятельных требований; требования были основаны на том, что на земельном участке возведен двухэтажный объект капитального строительства без необходимых уведомлений и разрешений.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 23.03.2023 в иске отказано. После отмены первого апелляционного определения при новом рассмотрении апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.02.2025 решение было оставлено без изменения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 24.07.2025 решение и апелляционное определение были оставлены без изменения; администрация федеральной территории «Сириус» оспорила такой результат.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды отказали в сносе спорного объекта без проверки обстоятельств, от которых зависела квалификация постройки как самовольной. Ошибка выразилась в том, что прежний судебный акт о незаконности отказа в согласовании строительства был сочтен достаточным основанием для вывода об отсутствии самовольного строительства.

Не было установлено, сохранился ли прежний одноэтажный дом 1988 года или после работ возник новый объект с иными техническими характеристиками. Такой вывод был преждевременным, поскольку предметом иска являлась не только формальная сторона уведомления, но и соблюдение обязательных градостроительных требований.

Из материалов дела следовало, что на участке площадью 411 кв. м находился объект, технические характеристики которого не соответствовали дому 1988 года площадью 32,8 кв. м. В акте муниципального контроля от 06.08.2021 и приложенных фотоматериалах были отражены изменения объекта, однако суды не дали оценку этим сведениям. Не было проверено, увеличились ли этажность и площадь, образовался ли новый объект капитального строительства и мог ли он быть возведен после сноса прежнего дома.

Реконструированные здания на участке ИЖС могут быть признаны самовольными постройками, если после реконструкции они приобрели признаки многоквартирных домов, а размещенные на участке капитальные бассейны и ограждения нарушают параметры разрешенного строительства и границы смежных земель

Администрация федеральной территории «Сириус» обратилась в суд к Г.Н.А. и Г.Н.М. о сносе самовольной постройки. Требования были мотивированы тем, что на земельных участках с видом разрешённого использования для малоэтажной жилой застройки, индивидуального жилищного строительства, размещения дачных и садовых домов без разрешительной документации и с нарушением правил землепользования и застройки расположены два трёхэтажных здания с признаками многоквартирных домов, два крытых бассейна, а также ограждения, частично размещённые на смежных земельных участках.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24.09.2024 исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10.04.2025 решение было оставлено без изменения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13.08.2025 решение и апелляционное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции; администрация федеральной территории «Сириус» оспорила такой результат.

Верховный Суд установил, что кассационный суд общей юрисдикции отменил решение и апелляционное определение, которыми требования о сносе самовольных построек были удовлетворены, без оснований для повторной проверки фактов.

Нарушение выразилось в том, что кассационный суд заново оценил обстоятельства, уже установленные судами первой и апелляционной инстанций по заключению экспертизы, протоколам осмотра, схемам и фотоматериалам. Он неправильно исходил из необходимости дополнительной экспертизы и повторного обсуждения устранимости нарушений, хотя нижестоящие суды исследовали признаки многоквартирных домов, капитальный характер бассейнов и размещение ограждений на смежных участках.

Из материалов дела следовало, что на двух земельных участках с видом разрешённого использования для малоэтажной жилой застройки и индивидуального жилищного строительства находились трёхэтажные здания и крытые бассейны.

По спору о самовольной постройке кассационный суд не вправе отменять апелляционное определение только потому, что он иначе оценил повторную экспертизу о наличии угрозы и нахождении объекта в приаэродромной территории и зоне оползневых процессов

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в суд к К.П.В. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, его сносе и взыскании судебной неустойки. После уточнения требований администрация просила признать объект на земельном участке ответчика самовольной постройкой, обязать снести его за счёт ответчика, признать право собственности отсутствующим путём аннулирования записи ЕГРН и взыскать судебную неустойку.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 27.01.2023 в иске отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.03.2025 при новом рассмотрении решение первой инстанции отменено, объект признан самовольной постройкой, на К.П.В. возложена обязанность снести его, в судебной неустойке отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 28.08.2025 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение; администрация оспорила такой результат.

Верховный Суд установил, что кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое апелляционное рассмотрение после собственной оценки обстоятельств. Нарушение выразилось в том, что выводы о нахождении объекта в приаэродромной территории и зоне оползневых процессов, об угрозе жизни и здоровью граждан и о возможности устранения несоответствий были поставлены под сомнение без процессуальных оснований.

Преждевременным оказался и вывод о невыполнении апелляцией обязательных указаний кассационной инстанции, поскольку обязательными являются указания о применении и толковании закона, а не требование прийти к иному фактическому результату.

Из материалов дела следовало, что на участке для ведения личного подсобного хозяйства расположен трёхэтажный объект незавершённого строительства. В деле имелись несколько экспертных заключений.

Лица, заключившие договоры в отношении помещений в самовольной постройке, не приобретают право на пересмотр дела о сносе только потому, что застройщик обещал передать им помещения

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в суд к К.А.А. о признании самовольной постройкой объекта, расположенного на принадлежащем ответчику земельном участке, и о его сносе. К.А.А. предъявил встречный иск о признании права собственности на жилой дом площадью 2756,8 кв. м на этом же участке. Спор был основан на том, что на участке для индивидуального жилищного строительства возведён объект с признаками многоквартирного дома, с превышением этажности, высоты, площади застройки и коэффициента использования территории.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 09.06.2020 иск администрации удовлетворён, объект признан самовольной постройкой, на К.А.А. возложена обязанность снести его, во встречном иске отказано. После кассационного возврата апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12.05.2022 решение было оставлено без изменения. Позднее Т.С.В., Г.М.Н. и С.В.Н., не участвовавшие в деле, подали апелляционные жалобы, которые апелляционным определением от 04.03.2025 оставлены без рассмотрения по существу; определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 25.09.2025 это апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Верховный Суд установил, что кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционное определение об оставлении жалоб без рассмотрения и фактически вернулся к существу спора о сносе самовольной постройки. Нарушение выразилось в том, что кассационный суд исходил из затрагивания прав лиц, не участвовавших в деле, хотя решение о сносе не разрешало вопрос об их правах на спорные помещения. Преждевременным оказался и вывод о необходимости заново проверять экспертные заключения и фактическое проживание граждан в здании, поскольку апелляционная инстанция не рассматривала дело по существу.

Из материалов дела следовало, что спорный объект был построен на участке с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства. В акте строительного надзора зафиксировано строительство пятиэтажного монолитного каркаса многоквартирного жилого дома с обособленными помещениями, общей лестничной клеткой и инженерными системами.

Из заключения судебной экспертизы следовало, что объект имел шесть этажей, площадь около 2778 кв. м, высоту 21 м, превышал допустимые параметры и не относился к индивидуальному жилому дому. Из дополнительного экспертного заключения следовало, что привести объект в соответствие без полной утраты возможности эксплуатации невозможно.

Двухэтажный объект на участке для индивидуального жилищного строительства может быть признан самовольной постройкой, если фактически используется для гостиничных услуг

Администрация федеральной территории «Сириус» обратилась в суд к П.О.А. о признании самовольными постройками двухэтажного объекта капитального строительства и некапитального вспомогательного объекта, расположенных на принадлежащем ответчику земельном участке, а также об их сносе. Требования были мотивированы тем, что на участке для индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство или реконструкцию и без уведомления о планируемом строительстве размещены строения, при этом по результатам осмотра и общедоступным сведениям на участке велась гостиничная деятельность.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 09.02.2024 иск удовлетворён частично: некапитальный вспомогательный объект признан самовольной постройкой, на П.О.А. возложена обязанность снести его, в остальной части требований отказано.

При новом рассмотрении апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20.03.2025 двухэтажный объект капитального строительства также признан самовольной постройкой, на П.О.А. возложена обязанность снести его. Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 28.08.2025 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение; заместитель Генерального прокурора Российской Федерации и администрация федеральной территории «Сириус» оспорили такой результат.

Верховный Суд установил, что кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционное определение после собственной оценки доказательств о назначении двухэтажного объекта капитального строительства. Нарушение выразилось в том, что кассационный суд заменил вывод апелляционной инстанции о гостиничном использовании строения собственным выводом об ошибочности такой квалификации. Преждевременным оказался и вывод о необходимости нового апелляционного рассмотрения, поскольку иные основания для отмены апелляционного определения в кассационном определении не приведены.

Из материалов дела следовало, что земельный участок площадью 568 кв. м имел вид разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства. На участке находились жилой дом площадью 217,8 кв. м и некапитальный вспомогательный объект площадью 125 кв. м.

Возможность сноса строений в зоне минимальных расстояний до магистрального газопровода зависит от проверки доступности сведений об ограничениях и технических условий сокращения расстояния для исключения их из числа самовольных построек

Строение в зоне минимальных расстояний до магистрального газопровода не исключается из числа самовольных построек одной ссылкой собственника на отсутствие ограничений в отдельной выписке ЕГРН. Для отказа в сносе должны быть проверены публичная доступность сведений о зоне, документы кадастрового учета, уведомления землепользователей и технические условия безопасного сокращения расстояния. Без этих данных вывод об отсутствии оснований для демонтажа преждевременен.

ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург» обратилось к В.Г.О. с иском о сносе самовольных строений, расположенных на принадлежащем ответчику земельном участке в границах минимальных расстояний до магистрального газопровода «Свердловск-Сысерть». Общество ссылалось на наличие в ЕГРН и кадастровых документах сведений об ограничениях, отсутствие согласования строительства и необходимость демонтажа жилого строения, хозяйственной постройки, бани и дровяника. Ответчик возражал, что при приобретении участка сведения об ограничениях в выписке ЕГРН отсутствовали.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 14.11.2024 в иске было отказано. Апелляционным определением Свердловского областного суда от 04.03.2025 и определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06.08.2025 принятые судебные постановления были оставлены без изменений. Основанием отказа стали выводы о неосведомленности собственника об ограничениях, рекомендательном характере СНиП 2.05.06-85* и допустимости уменьшения зоны минимальных расстояний до 175 м.

Верховный Суд установил, что суды отказали в сносе строений до выяснения условий, при которых собственник участка вправе ссылаться на неосведомленность об ограничениях и на безопасное сокращение расстояния до газопровода. По делу подлежало установить, были ли сведения о зоне минимальных расстояний доступны через ЕГРН, кадастровые документы и уведомления землепользователей, а также имеются ли технические данные, допускающие уменьшение расстояния. Без проверки этих условий вывод об отсутствии оснований для сноса был преждевременным.

Суд первой инстанции сослался на выписки из ЕГРН от 05.10.2017 и 09.10.2018, в которых ограничения не были отражены. При этом сведения о зоне минимальных расстояний были внесены в ЕГРН 27.05.2014, а архивный статус записи присвоен только 01.11.2018. Кадастровая выписка от 01.12.2016 содержала сведения об ограничениях, а действия по исключению этих сведений из реестра были признаны незаконными по делу № А60-6490/2019. Причины расхождения между выписками не выяснены, поэтому суды не оценили реестровую публичность зоны в юридически значимый период.

Частичный демонтаж гаража, часть которого выступает за границы участка гаражного кооператива, допустим при подтверждении, что демонтаж кровли и фасадной стены восстановит права публичного собственника смежного участка

Частичный демонтаж гаража при выходе части строения за границы участка ПГК допустим лишь после установления того, восстановит ли демонтаж кровли и фасадной стены права публичного собственника смежного земельного участка. Если остальные конструкции и фундамент остаются неизменными, а погашение записи о праве собственности и исключение сведений из ЕГРН оставляют объект без определенной правовой судьбы, выбранный способ защиты не имеет достаточного правового основания.

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области обратилось в суд к Б.О.А. об устранении препятствий в распоряжении земельным участком путем сноса гаража и исключения из ЕГРН записи о праве собственности. Требования были мотивированы тем, что часть гаража расположена на принадлежащем Воронежской области земельном участке, который для возведения данного объекта не предоставлялся. Ответчик ссылалась на приобретение зарегистрированного гаража, его нахождение в потребительском гаражном кооперативе (ПГК) и наличие оснований для предоставления участка под ранее созданным гаражом.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 14.12.2023 в иске было отказано; апелляционным определением от 19.03.2024 решение было оставлено без изменений. После отмены первого апелляционного определения кассационным судом при новом рассмотрении апелляционный суд обязал Б.О.А. выполнить частичный поэлементный демонтаж кровли и фасадной стены гаража, погасить запись о праве собственности и исключить сведения об объекте из ЕГРН. Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2025 апелляционное определение было оставлено без изменений.

Верховный Суд установил, что обязанность выполнить частичный демонтаж гаража была возложена, а погашение записи о праве собственности было предписано без проверки обстоятельств, от которых зависело восстановление прав публичного собственника смежного земельного участка. Апелляционный суд исходил из наличия признаков самовольной постройки, но не установил, устраняет ли демонтаж кровли и фасадной стены размещение части строения за пределами участка ПГК. Для такого вывода не имелось достаточной фактической основы.

Согласно заключению ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России гараж был встроен в гаражный бокс: индивидуальными являлись только фасадная стена и крыша, а боковые стены, тыльная стена и фундамент были общими с соседними гаражами. Вывод о технической возможности частичного демонтажа конструкций гаража в заключении отсутствовал. В судебном заседании эксперт пояснил, что технически возможен только демонтаж фасадной стены, расположенной в границах участка ПГК, а демонтаж тыльной и боковой стен, находящихся за его пределами, приведет к обрушению гаража и нарушению прав третьих лиц.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе жилого дома, если участок застройщику не предоставлялся и обстоятельства для сохранения постройки не установлены

Отказ в иске об освобождении земельного участка путём сноса жилого дома нельзя обосновать только тем, что угроза жизни и здоровью граждан не установлена. Если дом возведён на участке, не предоставленном застройщику, суд должен установить обстоятельства, свидетельствующие о возможности сохранить постройку, и учесть преюдициальные факты отсутствия прав на землю. Вопрос о выселении подлежит разрешению лишь при наличии у проживающих права пользования домом.

Орган местного самоуправления обратился к Застройщику с иском о признании жилого дома самовольной постройкой, освобождении земельного участка путём сноса дома, взыскании судебной неустойки и платы за фактическое пользование участком. Требования мотивированы отсутствием у Застройщика прав на землю и неисполнением ранее принятого решения об истребовании участка из его незаконного владения. Застройщик предъявил встречный иск о признании права собственности на земельный участок, сославшись на предоставление земли его отцу предприятием и приобретение части участка у другого лица.

Решением суда первой инстанции от 15.01.2025, оставленным без изменения апелляционным определением Свердловского областного суда от 13.05.2025, первоначальный иск удовлетворён частично, на Застройщика возложена обязанность освободить участок путём сноса жилого дома, во встречном иске отказано. Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.10.2025 апелляционное определение отменено в части требования о сносе, а после нового рассмотрения апелляционным определением от 13.01.2026 в первоначальном иске отказано.

Верховный Суд установил, что кассационный суд ошибочно связал отказ в сносе жилого дома с тем, что угроза жизни и здоровью граждан не была установлена, а вопрос о выселении проживающих одновременно не разрешён. Между тем дом был возведён на земельном участке, который Застройщику в установленном порядке не предоставлялся. Дом был отнесён к самовольным постройкам вследствие возведения на не предоставленном участке, а угроза жизни и здоровью не относилась к обязательным условиям такой квалификации. Кассационному суду надлежало исходить из установленных обстоятельств и проверить, имелись ли основания для сохранения постройки.

Вступившими в законную силу судебными постановлениями ранее были установлены отсутствие у Застройщика и его правопредшественников прав на земельный участок, недействительность выписки из похозяйственной книги, снятие участка с кадастрового учёта и его истребование из незаконного владения. По другому делу Застройщику было отказано в признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности, поскольку объект являлся самовольной постройкой. Эти обстоятельства имели преюдициальное значение и повторно не доказывались. Кассационный суд не вправе был игнорировать их либо заменять иной оценкой доказательств.