Обобщение судебной практики Верховного суда Российской Федерации о приобретении, приватизации и оспаривании прав на земельные участки под объектами недвижимости за 2025–2026 годы

Передача земельного участка в собственность не может быть оспорена после пропуска срока исковой давности при наличии подтвержденной законности сделки в украинский период

Отмена судебных актов апелляционной и кассационной инстанций обусловлена ошибочным исчислением срока исковой давности. Течение срока начинается с момента, когда уполномоченный орган узнал о нарушении права, а не с даты завершения проверочных мероприятий. Добросовестность приобретателей и стабильность гражданского оборота исключают удовлетворение иска с пропуском установленного законом срока.

Заместитель прокурора города Ялты Республики Крым обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц и Республики Крым к П.В.И., С.А.В., М.И.С., М.Д.О., З.Л.Ю. и администрации города Ялты о признании недействительным решения Ливадийского поселкового Совета от 26.12.2007, которым земельный участок площадью 0,07 га был передан в собственность П.В.И. Истец ссылался на то, что передача участка осуществлена с превышением полномочий органа местного самоуправления, поскольку земля находилась в государственной собственности. Впоследствии участок неоднократно перепродавался, а в 2021 году был разделен и приобретен М.Д.О. и З.Л.Ю.

Ялтинский городской суд Республики Крым отказал в удовлетворении иска, указав на добросовестность приобретателей и пропуск срока исковой давности. Апелляционная инстанция отменила это решение, признав оспариваемое решение недействительным и истребовав участок из владения ответчиков. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что апелляционная и кассационная инстанции необоснованно отказали в применении исковой давности, несмотря на наличие всех правовых оснований для этого. Согласно материалам дела, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым получило заявление Г.В.А. о возможных нарушениях при передаче земельного участка еще в мае 2017 года, однако исковое заявление было подано только в марте 2021 года, что явно превышает установленный трехлетний срок.

Правильное исчисление срока давности должно было начинаться с момента, когда уполномоченный орган узнал о нарушении, а не с даты завершения проверочных мероприятий, как ошибочно указал суд апелляционной инстанции. Такой подход противоречит принципам стабильности гражданского оборота и создает необоснованные риски для добросовестных приобретателей, которые полагались на законность зарегистрированных прав.

Вторая ключевая ошибка судов связана с игнорированием положений Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ, гарантирующего сохранение прав, возникших до 2014 года. Решение Ливадийского поселкового Совета от 26.12.2007 о передаче участка П.В.И. не было своевременно оспорено в украинский период, а его законность подтверждена решением окружного суда Автономной Республики Крым от 25.07.2012.

Последующие сделки с земельным участком, включая его раздел и продажу М.Д.О. и З.Л.Ю., осуществлялись на основании надлежаще оформленных документов. Отмена этих сделок по прошествии значительного времени привела бы к неоправданному нарушению принципа правовой определенности и ущемлению интересов добросовестных приобретателей, что противоречит смыслу гражданского законодательства.

Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что судебные акты апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене как принятые с существенными нарушениями, влияющими на исход дела.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.04.2025 № 127-КГ25-5-К4

История рассмотрения дела

• Ялтинский городской суд Республики Крым, дело № 2-65/2023
• Верховный Суд Республики Крым, дело № 33-10050/2023
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-6119/2024

Признание гаража капитальной постройкой влечет право собственника на приобретение земельного участка под ним

Верховный Суд признал незаконными выводы о некатегоричности гаража как объекта недвижимости, указав на игнорирование технических данных, подтверждающих его капитальный характер, и неправильное применение норм ЗК РФ и ГК РФ.

Л.Е.В., получив в порядке наследования после смерти супруга И.В.Ф. право собственности на гараж, обратилась в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с требованием признать за ней право собственности на земельный участок под гаражом. Комитет отказал, сославшись на то, что гараж не является объектом капитального строительства и возведен без необходимых разрешений.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие признаков недвижимого имущества у гаража и отсутствие в ЕГРН сведений о нем. Апелляционный суд и кассационный суд общей юрисдикции согласились с этим выводом.

Верховный Суд установил, что выводы нижестоящих судов о том, что спорный гараж не является объектом капитального строительства, сделаны без учета представленных доказательств и требований действующего законодательства. Судами проигнорированы материалы технической инвентаризации, подтверждающие капитальность гаража, а также факт его возведения до введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

При рассмотрении дела суды неправильно применили нормы материального права, исходя из отсутствия у гаража признаков недвижимости по причине возведения без разрешений и на участке, предоставленном под временное сооружение. При этом они не учли, что по ст. 130 ГК РФ и разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 признак недвижимой вещи определяется в первую очередь по прочной связи с землей, а государственная регистрация права не является обязательным условием для признания объекта недвижимостью.

Приобретение права собственности на участок под домом блокированной застройки не зависит от даты оформления жилья, если ранее участок был предоставлен на праве постоянного пользования

Предметом спора является признание права собственности на земельный участок, занятый жилым домом блокированной застройки. Ключевым вопросом является наличие оснований для бесплатной приватизации участка в соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 и статьёй 3.8 закона № 137-ФЗ при условии фактического проживания и предоставления земли до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Решающее значение имеет установление правопреемственности, факта непрерывного пользования и правового основания предоставления участка. Исход дела зависит от правильной оценки совокупности доказательств, подтверждающих законность требований.

С.А.А. и С.М.М. обратились с иском к администрации Советского района и Исполнительному комитету г. Казани о признании права собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом блокированной застройки, ссылаясь на то, что дом используется для постоянного проживания с 1999 г., а участок ранее был выделен их родственнику. В предоставлении участка в порядке приватизации отказано из-за оформления собственности на жильё после введения в действие Земельного кодекса РФ.

Решением Советского районного суда г. Казани от 17.05.2024 в иске отказано. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 23.09.2024 и определение Шестого кассационного суда от 17.02.2025 оставили решение без изменения.

Верховный Суд пришёл к выводу о неправомерности отказа в удовлетворении требований истцов, поскольку судами нижестоящих инстанций допущено неверное толкование и применение норм права, регулирующих вопросы приватизации земельных участков, занятых жилыми домами.

Судами проигнорированы положения пункта 9.1 статьи 3 и статьи 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, которые предоставляют гражданам право на бесплатное оформление в собственность земельных участков при наличии факта постоянного проживания в жилом доме, расположенном на таком участке, независимо от даты оформления прав на сам объект недвижимости. При этом ключевым обстоятельством является наличие правопреемственности и непрерывного фактического пользования.

Проект планировки, утверждённый после строительства гаража, сам по себе не исключает право собственника на участок, пока не проверены предоставление земли кооперативу, дата возведения гаража и фактическое использование гаражной территории

Право собственника капитального гаража на участок не исключается позднее утверждённым проектом планировки без проверки условий специального порядка. Юридическое значение имеют дата возведения гаража, предоставление земли кооперативу, фактическое пользование участком и реальное исполнение проекта.

Л.В.В. обратился в суд к администрации г. Рязани, Т.В.Э. и другим лицам о признании права собственности на земельный участок площадью 25 кв.м под гаражным боксом. Требования были мотивированы тем, что Л.В.В. является собственником гаражного бокса площадью 22,5 кв.м, расположенного на земельном участке, предоставленном автогаражному кооперативу в аренду, паевой взнос выплачен полностью, задолженность по членским взносам отсутствует.

Решением суда первой инстанции от 17.08.2022 иск был удовлетворён, дополнительным решением от 28.09.2023 уточнена площадь участка. При новом рассмотрении дела апелляционным судом решение и дополнительное решение были отменены, в иске отказано; определением кассационного суда общей юрисдикции от 21.10.2025 апелляционное определение было оставлено без изменений. Л.В.В. обжаловал отказ в признании права собственности на земельный участок.

Верховный Суд установил, что отказ в признании права собственности был основан на одном факте нахождения участка в границах территории с утверждённым проектом планировки. Апелляционный суд признал достаточным то, что постановлением администрации г. Рязани от 09.12.2010 № 5688 утверждена планировочная документация без размещения гаражных боксов. Не были проверены дата возведения гаража, основание пользования землёй кооперативом и фактическое использование территории под гаражным массивом. Без такой проверки отказ оказался преждевременным.

Для применения специального порядка оформления земли под гаражом суду надлежало оценить конкретные факты владения и пользования. Л.В.В. состоял членом автогаражного кооператива, полностью внёс паевой взнос, не имел задолженности по членским взносам и владел гаражом как объектом капитального строительства. Гараж был построен в 1998 году, а ввод законченных строительством боксовых гаражей в эксплуатацию зарегистрирован распоряжением администрации г. Рязани от 04.02.2004 № 195р. Земельный участок для размещения и эксплуатации гаражей был предоставлен кооперативу по договору аренды от 04.06.1999.

Постановление о предоставлении земельного участка не даёт права требовать заключения договора купли-продажи при пропуске установленного срока и последующем изменении порядка продажи земельных участков

Для возложения на администрацию обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка недостаточно вывода о действующем и бессрочном характере постановления о предоставлении участка. Если договор не заключён в установленный законом срок, а к моменту нового обращения порядок продажи земельных участков из государственной или муниципальной собственности изменился, ранее принятое постановление не образует самостоятельного основания для удовлетворения требования.

К.Е.В. обратилась к администрации городского округа Серпухов Московской области с иском о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка во исполнение постановления главы Серпуховского района Московской области от 05.11.2004 № 2303. Требования были мотивированы предоставлением участка в собственность за плату для ведения личного подсобного хозяйства и внесением 28.12.2022 денежных средств с целью выкупа участка. Администрация предъявила встречный иск о признании указанного постановления утратившим силу.

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 05.08.2024 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Апелляционным определением Московского областного суда от 16.10.2024 отказ в первоначальном иске отменён, на администрацию возложена обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка. Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19.02.2025 апелляционное определение было оставлено без изменения; определением Московского областного суда от 18.06.2025 разъяснено, что договор заключается по кадастровой стоимости участка.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд возложил на администрацию обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка, хотя для такого вывода было недостаточно сослаться на действующий и бессрочный характер постановления о предоставлении участка. Нижестоящие суды не соотнесли этот вывод с тем, что договор в установленный законом срок заключён не был, а на момент нового обращения заявителя порядок продажи земельных участков из государственной или муниципальной собственности изменился. Поэтому вывод о наличии обязанности заключить договор не имел достаточного правового основания.

По делу было установлено, что постановлением главы Серпуховского района Московской области от 05.11.2004 № 2303 К.Е.В. был предоставлен земельный участок площадью 2 500 кв. м в собственность за плату для ведения личного подсобного хозяйства. На управление имущественных отношений была возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи. Земельный участок был поставлен на кадастровый учёт 21.12.2004, однако договор купли-продажи в срок, установленный действовавшим регулированием, стороны не заключили. Денежные средства в размере 45 000 руб. К.Е.В. внесла только 28.12.2022.