Обобщение судебной практики Верховного Суда по признанию жилого дома домом блокированной застройки за период с 2024 по 2025 год

Признание жилого дома блокированной застройкой возможно при наличии автономных блоков с отдельными входами и коммуникациями, независимо от местных нормативов о минимальной площади земельного участка

В.В. обратилась в суд с иском к З.Р. о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, исключении записи из ЕГРН и признании права собственности на жилой дом блокированной застройки. Истец ссылалась на решение Михайловского городского народного суда Волгоградской области от 28.03.1975, которым за ее наследодателем признано право собственности на 16/70 доли в доме, а также на фактическое разделение дома на две части с отдельными входами и коммуникациями. Ответчику принадлежат 1/2 и 19/70 доли в праве собственности на дом.

Решением Михайловского районного суда Волгоградской области от 19.09.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением Волгоградского областного суда от 22.12.2022 решение оставлено без изменения. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29.06.2023 судебные акты также оставлены без изменения.

Верховный Суд установил, что при рассмотрении дела суды не применили положения Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ, внесшего изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации. Согласно пункту 40 статьи 1 кодекса, дом блокированной застройки определяется как жилой дом, имеющий общую стену с другим домом без проемов и отдельный выход на земельный участок. Закон исключил требование об обязательном образовании самостоятельного земельного участка под каждым блоком, что не было учтено судами.

Заключение кадастрового инженера А.Ю. от 30.06.2022 подтверждало, что спорный дом состоит из двух обособленных частей с автономными коммуникациями и отдельными входами, что соответствует признакам блокированной застройки. Однако суды проигнорировали эти доказательства, не предложив сторонам провести строительно-техническую экспертизу для уточнения характеристик объекта.

Решение Михайловского городского народного суда от 28.03.1975 о выделе доли в натуре в пользу наследодателя В.В. не было исполнено, а дом остался учтенным как единый объект. Это создало препятствия для реализации прав истца, но суды не дали правовой оценки данному обстоятельству.

Ссылка апелляционной инстанции на местные правила землепользования как основание для отказа в разделе земельного участка не соответствует федеральному законодательству. Требования о разделе земли истцом не заявлялись, поэтому данный вывод суда является избыточным и необоснованным.

Иск был правильно предъявлен к З.Р. как совладельцу дома, поскольку именно ее отказ от оформления документов препятствовал изменению статуса объекта. Администрация городского округа, участвовавшая в деле в качестве третьего лица, не оспаривала требования истца.

Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2024 № 16-КГ24-1-K4

История рассмотрения дела:

• Михайловский районный суд Волгоградской области, дело № 2-1477/2022
• Волгоградский областной суд, дело № 33-13854/2022
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-9118/2023

Признание жилого дома блокированной застройкой и раздел земельного участка без соблюдения минимальных размеров допустимы при наличии экспертного заключения и соответствия критериям блокированной застройки по действующему законодательству

Ц.В.Е. обратился в суд с иском к П.Ю.Р. о признании жилого дома домом блокированной застройки, выделении в собственность жилых блоков, изменении вида разрешенного использования земельного участка и его разделе. Истец указал, что является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, а ответчик владеет 1/3 доли. Истец представил технический план, подтверждающий возможность раздела дома на два автономных блока, и просил суд признать дом блокированной застройкой, выделить каждому из сторон соответствующие блоки и разделить земельный участок.

Решением Ленинского районного суда г. Курска от 18.07.2023 исковые требования удовлетворены частично: жилой дом признан домом блокированной застройки, право общей долевой собственности прекращено, истцу и ответчику выделены соответствующие блоки и земельные участки. В остальной части иска отказано. Апелляционным определением Курского областного суда от 26.10.2023 решение отменено в части удовлетворения исковых требований, в этой части принято новое решение об отказе в иске. Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.04.2024 апелляционное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции не учел изменения законодательства, внесенные Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ, которые исключили требование о размещении каждого блока дома блокированной застройки на отдельном земельном участке. Вместо применения действующей редакции Градостроительного кодекса РФ суд апелляционной инстанции ошибочно руководствовался утратившими силу нормами, что привело к необоснованному отказу в удовлетворении исковых требований.

Заключение судебной экспертизы ООО «Эксперт» от 27.06.2023 № 1981/23, подтверждающее соответствие спорного дома признакам блокированной застройки, не было опровергнуто. Эксперты указали, что жилой дом состоит из двух автономных блоков, объединенных общей стеной без проемов, каждый из которых имеет отдельный выход на земельный участок. Однако суд апелляционной инстанции проигнорировал эти выводы, не представив взамен иных доказательств.

При рассмотрении вопроса о разделе земельного участка суд апелляционной инстанции сослался на несоответствие размеров образуемых участков минимальным требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки г. Курска. При этом не было учтено, что часть 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ прямо допускает раздел участка под домом блокированной застройки даже при отсутствии соответствующих указаний в градостроительном регламенте.

Вывод суда апелляционной инстанции о легализации самовольной реконструкции объекта не подтвержден материалами дела. В нарушение статей 55 и 56 ГПК РФ суд не определил круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, и не предложил сторонам представить дополнительные доказательства или назначить экспертизу для проверки соответствия дома техническим и противопожарным нормам.

Апелляционное определение Курского областного суда от 26.10.2023 и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.04.2024 в части отмены решения Ленинского районного суда г. Курска от 18.07.2023 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части обжалуемые судебные акты оставлены без изменения.

Определение Верховного суда Российской Федерации от 12.11.2024 № 39-КГ24-2-К1

История рассмотрения дела:

• Ленинский районный суд города Курска, дело № 2-2340/2023
• Курский областной суд, дело № 33-4115/2023
• Первый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-6456/2024

Признание дома блокированной застройкой требует установления территориальной зоны, видов разрешенного использования и параметров участка

А.Н.В. обратилась в суд с иском к М.О.В. о разделе жилого дома и земельного участка, находящихся в долевой собственности по 1/2, с признанием дома блокированной застройкой и разделом по варианту № 2 экспертного заключения: выделить каждой стороне отдельный блок и участок площадью 510 кв. м, закрепив хозяйственные постройки и взыскать компенсацию. М.О.В. заявила встречный иск с аналогичными требованиями, но в ином распределении блоков.

Решением Белореченского районного суда от 23.10.2023 иск А.Н.В. удовлетворен, встречный удовлетворен частично. Апелляция 19.03.2024 отказала в обоих исках, сославшись на недопустимость блокированной застройки при существующем виде разрешенного использования. После отмены этого акта кассацией от 20.06.2024 апелляция 27.08.2024 вновь отказала в исках по тем же мотивам, а Четвертая кассация 19.11.2024 оставила решение без изменения.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд сделал вывод о невозможности признания спорного дома блокированной застройкой без проверки территориальной зоны, видов разрешенного использования и параметров участка, что имело ключевое значение для разрешения спора.

Не дана оценка экспертному заключению от 10.08.2023, в котором указано, что участок находится в зоне Ж-1Б, предусматривающей блокированную застройку, а площадь образуемых участков (по 510 кв. м) превышает минимально допустимую. Игнорирование этих данных противоречит ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ и повлекло ошибочный отказ в разделе.

Судебная коллегия отметила, что при соблюдении градостроительных регламентов собственник вправе выбрать блокированную застройку из числа предусмотренных зонированием. Обстоятельства, связанные с зоной Ж-1Б, допустимыми видами использования и параметрами участков, являлись юридически значимыми, но апелляция их не установила, нарушив ч. 2 ст. 56, ч. 1 ст. 196, абз. 2 ч. 1 ст. 327 ГПК РФ.