ИдеяЗаявительница с 2012 года владела квартирой в городе Лабытнанги. В 2017 году земельный участок вместе с многоквартирным домом, который не был признан аварийным, был изъят для муниципальных нужд на основании решения органа местного самоуправления о развитии застроенной территории. Взамен заявительнице предоставили равноценную квартиру в том же населенном пункте. В 2021 году она продала эту квартиру и принадлежавший ей жилой дом. Налоговый орган доначислил НДФЛ с дохода от обеих сделок и назначил штраф, поскольку срок владения объектами с 2017 года составлял менее пяти лет.
Решением Салехардского городского суда от 17.04.2023 административный иск о признании доначислений и штрафа незаконными оставлен без удовлетворения. Апелляционным определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.11.2023 решение частично отменено в части продажи квартиры: срок владения изъятым и предоставленным жильем был сложен по аналогии с правилом для московской реновации. Кассационным определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 29.05.2024 апелляционное определение отменено, поскольку оспариваемое положение распространялось только на программу реновации в городе Москве. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2024 в передаче кассационной жалобы отказано.
В жалобе заявительница указала, что ограничение специального порядка одной московской программой приводит к различному налогообложению граждан, получивших новое жилье взамен прежнего по иным программам обновления жилищного фонда. Предметом проверки стал абзац второй пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации в той мере, в какой его действие при продаже предоставленного взамен жилья ограничено программой реновации жилищного фонда в городе Москве.
Правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации
Проверка была построена вокруг взаимосвязи налоговой льготы, гарантий собственности, равенства налогоплательщиков и обязанности публичной власти компенсировать последствия принудительного отчуждения жилья. Конституционный Суд разграничил допустимую адресность специального порядка для московской реновации и недопустимое отсутствие сопоставимой федеральной гарантии в иных случаях прекращения права собственности помимо воли гражданина.
Освобождение дохода от продажи жилья оценивается с учетом социальной направленности и фактической способности к уплате налога
Законодатель обладает широкой свободой при установлении налоговых льгот и определении их адресатов, однако эта свобода не исключает проверки объективности различий между налогоплательщиками. Минимальный срок владения недвижимостью служит не только ограничению спекулятивного оборота. Освобождение дохода от продажи жилья связано с возможностью самостоятельно улучшить жилищные условия, с защитой от инфляционного увеличения налогового бремени и с учетом фактической способности уплатить налог. Поэтому оценка специального порядка не исчерпывается ссылкой на усмотрение законодателя и требует учета целей социальной и жилищной политики.
Вместе с тем освобождение от налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое долгое время – три года или пять лет – находилось в собственности гражданина, имеет социальную направленность, способствуя самостоятельному улучшению гражданами их жилищных условий посредством покупки нового жилья, защищает от увеличения налогового бремени вследствие инфляционных процессов и одновременно с этим обеспечивает соблюдение требования об учете фактической способности налогоплательщика к уплате налога (пункт 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пункт 3 Постановления.
При применении статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации налоговый орган и суд должны учитывать не только формальный срок регистрации права на продаваемое помещение, но и причины его приобретения и продажи. Когда замена жилья вызвана решением публичной власти, а не намерением получить доход от быстрой перепродажи недвижимости, социальное назначение освобождения и фактическая способность к уплате налога имеют самостоятельное значение для проверки равенства налогового режима.
Учет срока владения прежним жильем защищает законные ожидания и полноту компенсации при реновации
Принудительное отчуждение квартиры в доме, включенном в московскую программу реновации, допустимо при предварительном и равноценном возмещении. Предоставленное помещение не всегда воспроизводит все характеристики прежнего жилья, поэтому у собственника может возникнуть обоснованный интерес продать его и приобрести иной объект. Сложение сроков владения прежним и новым помещениями снижает налоговую нагрузку при такой продаже, сохраняет ожидания на освобождение от НДФЛ, сформированные до отчуждения, и дополняет механизм компенсации потерь. В этом значении адресный порядок для московской реновации имеет объективное основание.
Тем самым учет срока владения отчужденным в связи с реновацией жилым помещением, влекущий освобождение от налога полученных доходов в силу достижения установленного законом минимального предельного срока владения, направлен на наиболее полную компенсацию гражданину потерь, возникающих в связи с отчуждением принадлежащего ему жилья, позволяет учесть ожидания налогоплательщика, имущество которого было принудительно отчуждено, в сохранении предшествующего правового положения при предоставлении жилья взамен отчужденного, а значит, согласуется с положениями Конституции Российской Федерации, в том числе ее статьями 35 (части 1–3), 40 (часть 1), 55 (часть 3), 57 и 75¹.
Пункт 4.1 Постановления.
Специальное правило не является территориальной привилегией само по себе. Его применение оправдано компенсационной функцией: публичная власть прекращает право собственности, предоставляет другое жилье и должна сохранить налоговое положение, которое сформировалось у собственника в период владения прежним помещением. Поэтому сходство с московской программой определяется не наименованием мероприятия и не субъектом Российской Федерации, а способом прекращения права и назначением предоставленного возмещения.
Принудительное прекращение собственности по иным решениям публичной власти требует сопоставимой гарантии
Право собственности на жилье может прекратиться помимо воли гражданина не только при московской реновации, но и вследствие изъятия для государственных или муниципальных нужд либо комплексного развития территории жилой застройки. При предоставлении другого помещения собственник оказывается в сопоставимом положении: ранее возникшее право на освобождение от НДФЛ или ожидание его приобретения не может быть реализовано из-за решения публичной власти, а не по его выбору. Отсутствие федерального механизма учета прежнего периода владения препятствует полной компенсации потерь и создает конституционно значимый пробел.
У такого гражданина аналогичным образом формируются на основе налогового законодательства оправданные ожидания относительно приобретения права на освобождение от налога в связи с длительным владением жильем на момент его отчуждения, а предполагаемая законодателем полная компенсация понесенных гражданином потерь недостижима, когда отсутствует механизм учета периода владения отчужденным жильем. Игнорирование данного периода подрывало бы доверие к институтам и решениям публичной власти вопреки статье 75¹ Конституции Российской Федерации.
Пункт 5.1 Постановления.
Правоприменителю надлежит установить, прекращено ли право собственности на прежнее помещение по решению органа публичной власти помимо воли гражданина, предоставлено ли взамен другое жилье и соответствовало ли прежнее помещение условиям временного порядка. При наличии этих обстоятельств срок владения прежним объектом учитывается при продаже предоставленного помещения. Позиция не распространяется на добровольное отчуждение собственности или любые способы приобретения нового жилья, не связанные с заменой принудительно отчужденного помещения.
Компенсационная природа предоставления жилья не устраняет пробел в порядке исчисления срока владения
Налоговое законодательство позволяет не включать в облагаемый доход поступления, которые не образуют экономической выгоды и имеют компенсационный характер. Для отдельных случаев предоставления жилья или денежных выплат предусмотрены освобождения и имущественные вычеты. Эти правила исключают налогообложение самого возмещения, но не разрешают иной вопрос — как определить продолжительность владения предоставленным помещением при его последующей продаже. Поэтому наличие общих компенсационных освобождений не заменяет специального механизма учета срока владения прежним жильем.
Приведенное регулирование, исключая необоснованное – при отсутствии у налогоплательщика экономической выгоды и вопреки компенсационной природе поступлений – взимание налога с физических лиц, которым предоставлены жилые помещения взамен отчужденных, вместе с тем не содержит правил, которые могли бы восполнить невозможность применения предусмотренного оспариваемым положением специального порядка исчисления минимального предельного срока владения при решении вопроса об освобождении от налогообложения доходов от продажи предоставленных жилых помещений.
Пункт 5.2 Постановления.
При разрешении налогового вопроса следует разграничивать получение жилья взамен отчужденного и доход от его последующей продажи. Освобождение компенсационного предоставления от налога не сохраняет автоматически период владения прежним объектом. Для продажи нового помещения необходим отдельный порядок исчисления минимального срока, поскольку именно от него зависит возможность освобождения полученного дохода от НДФЛ.
Региональное уменьшение срока не заменяет специальный федеральный порядок
Субъект Российской Федерации вправе уменьшить минимальный срок владения недвижимостью вплоть до нуля, однако наличие такого полномочия не устраняет пробел федерального регулирования. Применение региональной льготы зависит от решения конкретного законодателя, тогда как НДФЛ является федеральным налогом, а гарантия полной компенсации при принудительном прекращении собственности должна обеспечиваться на равных основаниях. Иное ставило бы граждан в различное положение только в зависимости от того, принял ли субъект Российской Федерации специальный закон.
Предусмотренное пунктом 6 статьи 217¹ Налогового кодекса Российской Федерации полномочие субъектов Российской Федерации уменьшить для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества минимальный предельный срок владения этим имуществом не может расцениваться в качестве адекватной альтернативы специальному порядку исчисления данного срока, которая устраняла бы выявленный пробел.
Пункт 5.3 Постановления.
Налоговый орган и суд не вправе отказывать в применении временного порядка только из-за отсутствия регионального закона. Вместе с тем законы субъектов Российской Федерации, предусматривающие более благоприятное уменьшение срока и не связывающие его с состоянием прежнего жилья, сохраняют применение. Федеральный временный порядок ограничен случаями, когда прежний дом не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само помещение не было признано непригодным для проживания.
Итоговое решение
Абзац второй пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации признан не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой он введен для защиты сформированных у гражданина законных ожиданий и наиболее полной компенсации потерь, вызванных выкупом жилья при реализации программы реновации жилищного фонда в городе Москве.
То же положение признано не соответствующим статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1–3), 55 (часть 3) и 57 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой действующее правовое регулирование не допускает применения такого же порядка к жилому помещению или доле в нем, предоставленным взамен жилья, право собственности на которое прекращено помимо воли гражданина по иному решению органа публичной власти.
Выводы Постановления распространяются и на абзац третий пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, уточняющий специальный порядок для случаев, когда к освобожденному помещению применялся трехлетний срок владения.
Нормативные положения, являющиеся такими же, как признанные не соответствующими Конституции Российской Федерации, не подлежат применению судами, иными органами и должностными лицами.
Федеральному законодателю предписано внести в действующее правовое регулирование изменения, вытекающие из Постановления.
До внесения изменений специальный порядок исчисления минимального срока владения применяется также к жилому помещению или доле в нем, предоставленным взамен прежнего жилья, если право собственности на него прекращено помимо воли гражданина по иному решению органа публичной власти и при этом многоквартирный дом не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само помещение не было признано непригодным для проживания.
Постановление и временный порядок не являются основанием для пересмотра исполненных другими гражданами налоговых обязательств за периоды, предшествовавшие вынесению Постановления, и вступивших в законную силу судебных актов по иным делам. Они также не препятствуют применению законов субъектов Российской Федерации, устанавливающих уменьшенный срок владения без условия о непризнании прежнего жилья аварийным или непригодным.
Судебные акты по делу заявительницы в части НДФЛ от продажи квартиры подлежат пересмотру в установленном порядке с учетом временного порядка, определенного абзацем вторым пункта 3 резолютивной части.
Постановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает в силу со дня официального опубликования, действует непосредственно, не требует подтверждения другими органами и должностными лицами и подлежит незамедлительному опубликованию.
Постановление Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2026 года № 26-П
Конституционные основания
Статьи 1, 7, 18, 19, 35, 40, 55, 57 и 75.1 Конституции Российской Федерации
Связанные нормы
Части 1, 7 и 8 статьи 32, статья 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации
Статьи 65–67 Градостроительного кодекса Российской Федерации
Правовая позиция для вставки в документ
При разрешении вопроса об освобождении от НДФЛ дохода от продажи жилого помещения или доли в нем, предоставленных взамен ранее принадлежавшего гражданину жилья, необходимо установить основание прекращения права собственности на прежнее помещение. В пунктах 5.1–5.3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2026 № 26-П сформулировано, что отсутствие федерального механизма учета срока владения прежним жильем образует конституционно значимый пробел, если право собственности прекращено помимо воли гражданина по иному, чем московская реновация, решению органа публичной власти; общие правила о компенсационных поступлениях и региональное полномочие уменьшить срок владения этот пробел не устраняют. Пунктом 2 резолютивной части абзац второй пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации признан не соответствующим Конституции Российской Федерации именно в указанной мере, а в пункте 6 Постановления сформулированные выводы распространены на абзац третий того же пункта.
До изменения законодательства в силу абзаца второго пункта 3 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2026 № 26-П специальный порядок исчисления минимального срока владения применяется к жилому помещению или доле в нем, предоставленным взамен прежнего жилья, при условии, что прежний многоквартирный дом не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само помещение не было признано непригодным для проживания. При соблюдении этих условий налоговый орган и суд должны учитывать срок владения прежним помещением при определении продолжительности владения предоставленным жильем. Пределы действия позиции установлены абзацем третьим пункта 3 резолютивной части: она не влечет пересмотра исполненных другими гражданами налоговых обязательств и судебных актов по иным делам и не исключает применения более благоприятного регулирования, установленного законами субъектов Российской Федерации.
Все единичные обзоры доступны бесплатно. В платных обобщениях судебные акты систематизированы по конкретным правовым вопросам.
Доступ открывается сразу после оплаты. Доступ не является подпиской и не продлевается автоматически.