Если после открытия конкурсного производства юридическое лицо уступило гражданину право требования о передаче жилого помещения, возмещение не выплачивается независимо от того, когда первоначально возникло это право

В рамках дела о банкротстве Должника Гражданин обратился с заявлением о разрешении разногласий и просил обязать публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» произвести расчёт и выплатить возмещение. Первоначально право требования о передаче жилого помещения возникло из договора участия в долевом строительстве от 03.08.2016. После нескольких уступок юридическое лицо передало это право Гражданину по договору от 25.06.2020. Фонд отказал в выплате, поскольку уступка состоялась после признания Должника банкротом и открытия конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20.05.2025 заявление удовлетворено. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2025 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.12.2025 определение оставлено без изменения. Суды исходили из даты первоначального возникновения требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве от 03.08.2016, а не из даты его последующей уступки Гражданину.

Нарушения, установленные Верховным Судом: условие выплаты возмещения при уступке права требования

Верховный Суд установил, что суды неправильно определили юридически значимое условие выплаты возмещения. Они связали обязанность Фонда с датой первоначального возникновения требования к застройщику, хотя Гражданин получил право требования от юридического лица уже после признания Должника банкротом и открытия конкурсного производства. В силу части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ при таком порядке уступки физическое лицо не имело права на возмещение. Поэтому более ранняя дата заключения первоначального договора участия в долевом строительстве не могла служить основанием для выплаты.

Производство по делу о банкротстве Должника было возбуждено в 2016 году, процедура наблюдения введена в августе 2019 года, а 08.06.2020 Должник признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Первоначальное право требования о передаче жилого помещения возникло из договора участия в долевом строительстве от 03.08.2016, заключённого юридическим лицом с Должником. После последовательных уступок Гражданин получил это право от другого юридического лица по договору от 25.06.2020, то есть после открытия конкурсного производства. Для применения ограничения учитывалась дата перехода права к физическому лицу.

Наблюдательный совет Фонда 24.08.2021 принял решение о выплате возмещения гражданам, заключившим договоры участия в строительстве с Должником. Решений о восстановлении прав граждан путём завершения строительства многоквартирного дома Фонд не принимал. К моменту заключения Гражданином договора уступки Должник уже был признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Поэтому при совершении сделки у Гражданина не было объективных предпосылок рассчитывать на завершение строительства и последующее получение жилого помещения.

При разрешении разногласий нельзя было отождествлять первоначальное возникновение требования к застройщику с правом последующего приобретателя на возмещение. Для получения возмещения недостаточно существования требования о передаче жилого помещения: необходимо учитывать, когда и от какого лица право перешло к физическому лицу. При ином подходе гражданин мог бы получить возмещение после уступки, совершённой уже в ходе конкурсного производства. Суды тем самым не применили установленное частью 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ исключение из общего правила о выплате возмещения.

В силу части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ в редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ физическое лицо, которое приобрело у юридического лица право требования по договору о передаче жилого помещения после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на возмещение. После изменений, внесённых Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ, такое право исключено для физического лица, получившего требование после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. Уступка Гражданину состоялась 25.06.2020, когда дело о банкротстве уже было возбуждено и конкурсное производство открыто. Поэтому право на выплату отсутствовало при применении обеих редакций части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ.

Определение Арбитражного суда Московской области от 20.05.2025, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2025 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.12.2025 отменены. В удовлетворении заявления о разрешении разногласий с Фондом отказано.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2026 № 305-ЭС21-18615 (16)

Применимые нормы

часть 3 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ — Выплата возмещения гражданам

статья 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ — Рассмотрение разногласий, заявлений, ходатайств, жалоб и иных обособленных споров в деле о банкротстве

пункт 3 статьи 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ — Передача Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства

Правовая позиция для вставки в документ

Право на возмещение отсутствует у физического лица, которому юридическое лицо уступило право требования о передаче жилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. Верховный Суд Российской Федерации в определении от 08.06.2026 № 305-ЭС21-18615 (16) исходил из того, что при такой уступке часть 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ исключает выплату независимо от более раннего возникновения требования к застройщику. Вывод относится к уступке права требования физическому лицу после наступления указанной стадии банкротства.