При позднем обращении участника строительства за возмещением фонд рассчитывает сумму по оценке, использованной при принятии решения о финансировании, и не компенсирует последующий рост рыночной стоимости жилья

В деле о банкротстве Застройщика Участник строительства обратился с заявлением о разрешении разногласий с Фондом по поводу размера возмещения за два жилых помещения. Фонд выплатил 5 593 682 руб. 31 коп., рассчитав сумму на основании отчёта о рыночной стоимости одного квадратного метра, использованного при принятии решения о финансировании выплат по соответствующему дому. Участник строительства считал, что необходимо учитывать рыночную стоимость квартир на дату фактической выплаты в июле 2024 года, и просил установить возмещение в размере 22 320 865 руб. 77 коп. и взыскать доплату 16 727 183 руб. 46 коп.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2025 разногласия разрешены в пользу Участника строительства, на Фонд возложена обязанность произвести дополнительную выплату. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2025 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.12.2025 определение оставлено без изменения. Суды исходили из того, что размер возмещения должен рассчитываться по стоимости жилья, сложившейся к моменту фактической выплаты.

Нарушения, установленные Верховным Судом: единый порядок расчёта возмещения участникам строительства

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды неправильно определили момент, по которому рассчитывается возмещение участнику строительства. Суды исходили из рыночной стоимости жилья на дату фактической выплаты в 2024 году, хотя Фонд рассчитал сумму по отчёту об оценке, использованному при принятии решения о финансировании выплат по конкретному дому в 2019 году. Для разрешения разногласий следовало учитывать единый порядок определения возмещения для всех участников строительства, а не изменение рынка к моменту индивидуального обращения.

При принятии решения о финансировании Фонд формирует расходную часть бюджета и определяет общий объём средств, необходимых для выплат гражданам по конкретному многоквартирному дому. Для этого Фонд использует отчёт оценщика о рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в равнозначном доме. В дальнейшем тот же отчёт применяется при расчёте персональной суммы каждого обратившегося участника строительства. Поэтому прежнее указание закона на рыночную стоимость «на момент выплаты возмещения» относилось ко времени составления оценки, приближенному к началу выплат, а не к каждой последующей выплате.

Участник строительства получил информацию о начале выплат после её публичного размещения Фондом в декабре 2019 года, однако обратился за возмещением только в июле 2024 года. Фонд выплатил деньги в срок, установленный Правилами выплаты, и после получения заявления просрочки не допустил. Участник строительства обратился позднее по обстоятельствам, за которые Фонд не отвечал. При таких условиях нельзя было возлагать на Фонд последствия роста стоимости недвижимости за период между началом выплат и обращением конкретного гражданина.

Для разрешения требования следовало учитывать предел финансовой поддержки Фонда. Фонд не является стороной договора участия в долевом строительстве и не отвечает перед гражданином как застройщик по правилам о полном возмещении убытков. Если выплата меньше денежного эквивалента обязанности застройщика передать жилое помещение, участник строительства может предъявить разницу к включению в реестр требований кредиторов застройщика. Возлагать эту разницу на Фонд посредством перерасчёта по более поздним рыночным ценам оснований не имелось.

Согласно частям 1, 1.1 и 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ возмещение выплачивается на основании решения Фонда о финансировании с использованием отчёта об оценке по конкретному дому. В соответствии с пунктами 2, 3 и 8 Правил выплаты гражданин обращается в Фонд с заявлением, а выплата производится после представления документов в установленный срок. В соответствии с Методикой расчёта Фонд учитывает стоимость равнозначного жилого помещения на соответствующей стадии строительства. Доказательств нарушения этих правил либо несоответствия отчёта законодательству об оценочной деятельности не имелось. Поэтому оснований для дополнительной выплаты по рыночной стоимости жилья на дату позднего обращения не было.

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2025, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2025 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.12.2025 отменены. В удовлетворении заявления Участника строительства отказано.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2026 № 308-ЭС20-10878 (27)

Применимые нормы

Части 1, 1.1 и 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ — Выплата возмещения гражданам

Пункты 2, 3 и 8 Правил выплаты, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233 — Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам — участникам строительства

Пункт 2 статьи 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ — Особенности установления денежных требований участников строительства

Правовая позиция для вставки в документ

При рассмотрении требования о дополнительном возмещении участнику строительства необходимо исходить из отчёта об оценке, использованного Фондом при принятии решения о финансировании по конкретному дому. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 28.05.2026 № 308-ЭС20-10878 (27) исходила из того, что повторная переоценка к дате каждого индивидуального обращения законом не предусмотрена, а при позднем обращении по причинам, за которые Фонд не отвечает, риск удорожания недвижимости на него не возлагается.