Если объекты переданы фонду до вступления нового регулирования в силу, а к этой дате компенсация бывшим залоговым кредиторам не установлена вступившим в законную силу судебным актом, выплаты рассчитываются по переходным правилам

В рамках дела о банкротстве застройщика рассматривалось выделенное требование об определении размера компенсации бывшим залоговым кредиторам, перед которыми после передачи региональному фонду прав на земельные участки и недостроенные объекты не возникли обязательства по предоставлению помещений. После передачи имущества фонду залоговое обременение прекратилось, поэтому в судебном порядке определялся размер денежной компенсации. Федеральный фонд оспаривал порядок определения первоначальной компенсации.

Арбитражный суд Краснодарского края определением от 19.02.2025 установил суммы первоначальной компенсации, а в части последующей компенсации производство приостановлено до реализации региональным фондом помещений и определения расходов на завершение строительства. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.09.2025 и Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 23.01.2026 оставили определение без изменения, исходя из временного порядка расчёта компенсации. Федеральный фонд обжаловал судебные акты в части первоначального размера компенсации.

Нарушения, установленные Верховным Судом: определение применимого порядка расчёта компенсации бывшим залоговым кредиторам

Верховный Суд установил, что суды определили первоначальный размер компенсации по временному порядку, сформированному до законодательного урегулирования, и не применили переходные положения нового закона. Для выбора режима расчёта имели значение дата передачи имущества фонду и состояние спора на день вступления нового регулирования в силу. Права застройщика на земельные участки и объекты были переданы региональному фонду в 2020 году, а к дате изменения законодательства размер компенсации бывшим залоговым кредиторам не был установлен вступившим в законную силу судебным актом.

Федеральный и региональные фонды осуществляют публичную социальную функцию по защите прав граждан — участников долевого строительства, а соответствующие меры финансируются с использованием государственного имущества. При завершении строительства либо реализации переданных объектов фонды затрагивают интересы бывших залоговых кредиторов, чьи залоговые права прекратились вследствие передачи имущества. До законодательного урегулирования гарантии для таких кредиторов обеспечивались временным порядком расчёта компенсации.

После принятия нового закона законодатель разграничил порядок расчётов в зависимости от времени передачи объекта фонду. По объектам, передаваемым после вступления нового регулирования в силу, выплаты бывшим залоговым кредиторам производятся единовременно и в установленный короткий срок. Для объектов, переданных ранее, предусмотрены переходные правила, поскольку решения о защите участников строительства принимались без учёта будущих расходов на бывших залоговых кредиторов и соответствующие суммы не включались в финансовые планы фондов.

Для ранее переданных объектов компенсация разделена на гарантированную и негарантированную части. Десять процентов рассчитанной суммы выплачиваются за счёт имущества фонда после вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении требования. Остальная часть выплачивается из средств, полученных от реализации свободных помещений либо земельного участка с объектом незавершённого строительства, после вычета предусмотренных расходов и в пределах положительной разности. При недостаточности таких средств и полной выплате гарантированной части требование в соответствующей части считается погашенным. При расчёте по прежней модели не соблюдались установленные законом источники, сроки и предел выплаты.

В силу частей 1, 12 и 13 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ переходный порядок применяется, когда имущество застройщика передано федеральному или региональному фонду до вступления этого закона в силу, а размер требований бывших залоговых кредиторов и порядок их удовлетворения к этому дню не установлены вступившим в законную силу судебным актом либо ранее начатый спор не разрешён по существу. Согласно части 7 этой статьи выплачиваются гарантированная и оставшаяся части компенсации, а согласно пункту 3 части 11 при недостаточности выручки требование считается погашенным, если гарантированная часть выплачена полностью. После вступления нового закона в силу временный порядок расчёта, введённый постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П, не применяется.

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2025, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2025 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2026 отменены в части определения первоначального размера компенсации. В отменённой части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.08.2026 № 308-ЭС20-11719 (27)

Применимые нормы

Статья 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» — Переходные положения о порядке выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам

Правовая позиция для вставки в документ

К спору о компенсации бывшим залоговым кредиторам применяются переходные положения статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ, если права застройщика на земельный участок с находящимся на нём объектом переданы фонду до вступления этого закона в силу, а на указанную дату размер требований бывших залоговых кредиторов и порядок их удовлетворения не установлены вступившим в законную силу судебным актом либо начатый спор не разрешён по существу. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 05.08.2026 № 308-ЭС20-11719 (27) признала ошибочными выводы судов о неприменимости этого переходного регулирования, поскольку временный порядок расчёта компенсации, введённый до принятия Федерального закона № 282-ФЗ, с момента вступления данного закона в силу утратил силу.