Для ранее переданных фонду объектов компенсация бывшим залоговым кредиторам определяется по переходным правилам, если к началу действия нового правового регулирования она не установлена вступившим в законную силу судебным актом

В рамках дела о банкротстве Застройщика рассматривалось выделенное требование о размере компенсации, причитающейся бывшим залоговым кредиторам, перед которыми у Регионального фонда не возникли обязательства по предоставлению помещений. После передачи Региональному фонду прав Застройщика на земельные участки с недостроенными объектами и прекращения залога потребовалось определить компенсацию по требованиям о передаче нежилых помещений площадью более 7 кв. м. Федеральный фонд в кассационной жалобе просил отменить судебные акты в части первоначального размера компенсации; Региональный фонд поддержал жалобу, а Бывшие залоговые кредиторы, представившие отзывы, просили оставить акты без изменения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2025 определены суммы первоначальной компенсации, а производство в части последующей компенсации приостановлено до реализации Региональным фондом помещений и определения расходов на достройку объектов. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.09.2025 оставил определение без изменения, а Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 23.01.2026 оставил без изменения определение и постановление апелляционного суда. При расчёте суды исходили из временного порядка, введённого постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П, и основанных на этой позиции выводов, приведённых в определении от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570 (6,7).

Нарушения, установленные Верховным Судом: расчёт компенсации по временному порядку после начала нового регулирования

Верховный Суд установил, что суды определили первоначальный размер компенсации бывшим залоговым кредиторам по временному порядку, введённому постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П, хотя при разрешении спора уже действовало новое правовое регулирование. Для выбора порядка расчёта требовалось учитывать дату передачи прав застройщика Региональному фонду и наличие к началу нового регулирования вступившего в законную силу судебного акта об установлении компенсации. Эти условия не были соотнесены со статьёй 5 Закона № 282-ФЗ.

Права Застройщика на земельные участки с расположенными на них недостроенными объектами и обязательства перед участниками строительства были переданы Региональному фонду 09.06.2020. Передача состоялась до 08.09.2024 — даты вступления Закона № 282-ФЗ в силу. На этот день спор о размере компенсации бывшим залоговым кредиторам суд первой инстанции ещё не разрешил. Следовательно, имелись оба обстоятельства, с которыми законодатель связал применение переходных правил: передача прав до начала нового регулирования и отсутствие вступившего в законную силу судебного акта об установлении компенсации.

Законодатель установил разные правила расчётов в зависимости от времени передачи объектов фондам. Для объектов, передаваемых после вступления Закона № 282-ФЗ в силу, выплаты бывшим залоговым кредиторам осуществляются единовременно и в относительно короткий срок. Для ранее переданных объектов предусмотрен переходный порядок, поскольку решения о защите прав участников долевого строительства принимались без учёта расходов на расчёты с бывшими залоговыми кредиторами. При этом отдельно определяются гарантированная часть компенсации и оставшаяся негарантированная часть, источники выплаты которой зависят от реализации переданного имущества.

При таких обстоятельствах суду надлежало определять компенсацию по переходным правилам, действовавшим для ранее переданных фондам объектов. Временный порядок, установленный постановлением Конституционного Суда Российской Федерации № 34-П до законодательного урегулирования вопроса, после вступления Закона № 282-ФЗ в силу применению не подлежал. Поэтому нижестоящие суды не вправе были рассчитывать первоначальную компенсацию по этому порядку и по основанным на нём выводам, приведённым в определении от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570 (6,7).

В соответствии с частями 1, 12 и 13 статьи 5 Закона № 282-ФЗ порядок определения размера требований бывших залоговых кредиторов и их удовлетворения применяется к ранее переданным фондам объектам, если на день вступления Закона в силу размер требований и порядок их удовлетворения не установлены вступившим в законную силу судебным актом. Частями 4 и 5 предусмотрен расчёт причитающихся сумм, а частью 7 — порядок выплаты гарантированной и негарантированной частей компенсации. При новом рассмотрении суду надлежит установить сумму гарантированной части, проверить доводы об истечении годичного срока и при его истечении решить вопрос о возобновлении производства по приостановленной части спора и определить сумму негарантированной части компенсации.

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2025 и постановления апелляционного суда от 15.09.2025 и суда округа от 23.01.2026 в части первоначального размера компенсации отменены; обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.08.2026 № 308-ЭС20-11719 (27)

Применимые нормы

Статья 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ — Переходные положения о порядке выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам

Правовая позиция для вставки в документ

Если права застройщика на земельный участок с находящимся на нём объектом переданы фонду до вступления Закона № 282-ФЗ в силу и к этой дате компенсация бывшим залоговым кредиторам не установлена вступившим в законную силу судебным актом, расчёт производится по статье 5 Закона № 282-ФЗ. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 05.08.2026 № 308-ЭС20-11719 (27) пришла к выводу, что временный порядок, введённый постановлением Конституционного Суда Российской Федерации № 34-П, после вступления Закона № 282-ФЗ в силу к такой ситуации не применяется.