После передачи квартиры участнику долевого строительства по исполненному договору и регистрации права собственности другой кредитор вправе требовать от застройщика возмещения убытков, но не передачи той же квартиры в натуре

Первый участник долевого строительства обратился к Застройщику и Второму участнику с требованиями о признании незаконным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве, признании недействительным последующего договора на ту же квартиру, истребовании жилого помещения, признании права собственности и взыскании компенсации морального вреда. Первый участник ссылался на полную оплату договора и направление уведомления об отказе по адресу, по которому он не проживал. Второй участник предъявил встречный иск о признании его добросовестным приобретателем и недействительности передаточного акта, указав на полную оплату квартиры, её передачу и государственную регистрацию права собственности. Застройщик просил расторгнуть договор со Вторым участником и возвратить квартиру, поскольку отрицал поступление денежных средств по договору через представителя.

Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 05.09.2024 требования Первого участника и встречные требования Застройщика удовлетворены частично, односторонний отказ признан незаконным, последующий договор участия в долевом строительстве признан недействительным, квартира истребована в пользу Первого участника, за которым признано право собственности. Во встречном иске Второму участнику отказано. Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 08.07.2025 и определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.10.2025 решение оставлено без изменения. Суды исходили из полной оплаты первого договора, отсутствия у Застройщика оснований для заключения договора на ту же квартиру с другим лицом, неподтверждённой уплаты цены последующего договора и несоответствия поведения Второго участника требованиям добросовестности.

Нарушения, установленные Верховным Судом: исполнение договора при конкуренции требований кредиторов

Верховный Суд установил, что апелляционный суд согласился с признанием договора со Вторым участником недействительным и передачей квартиры Первому участнику, не применив нормы о заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве и о конкуренции требований нескольких кредиторов к одной квартире. Выводы об отсутствии уплаты цены, полномочий представителя и добросовестности Второго участника были сделаны без оценки совокупности обстоятельств и доказательств. Кассационный суд эти нарушения не устранил.

Условиями договора со Вторым участником допускались не только перечисление денежных средств на расчётный счёт, но и иные не запрещённые законом способы расчёта. Второй участник передал 4 100 000 руб. представителю Застройщика, который впоследствии внёс эту сумму на депозит нотариуса в интересах общества. В доверенности были предусмотрены полномочия на заключение договоров участия в долевом строительстве, распоряжение недвижимостью и выполнение необходимых формальностей, при этом запрет на получение денежных средств по сделке отсутствовал. В справке об отсутствии задолженности и акте приёма-передачи, подписанных директором Застройщика, было указано на исполнение Вторым участником обязанности по уплате цены договора.

Само по себе отсутствие поступления денежных средств на расчётный счёт Застройщика и записей о платеже в бухгалтерском учёте не давало основания считать обязанность по уплате цены договора неисполненной. Второй участник не отвечал за оформление расчётов и ведение бухгалтерской документации Застройщиком, а бухгалтерские документы не являлись единственно допустимыми доказательствами исполнения денежного обязательства. Суды не оценили размещение объявления о продаже квартиры в открытом доступе, согласование цены, соответствовавшей рыночной стоимости, осмотр объекта другими покупателями, фактическую передачу квартиры, проживание Второго участника и государственную регистрацию его права собственности.

После фактической передачи квартиры Второму участнику и государственной регистрации его права собственности право других кредиторов требовать отобрания квартиры у Застройщика и её передачи отпало. Они могли предъявить к Застройщику требования о возмещении убытков, причинённых неисполнением договора. Удовлетворяя требования о признании права собственности за Первым участником и истребовании квартиры у зарегистрированного собственника, суды не применили правила, определяющие последствия передачи одного объекта недвижимости другому кредитору.

В силу статьи 398 ГК РФ кредитор утрачивает право требовать передачи индивидуально-определённой вещи, если она уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Согласно пункту 26 постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 при отсутствии вещи у должника кредитор вправе требовать возмещения убытков, причинённых неисполнением договора. С учётом разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22, после передачи недвижимого имущества одному кредитору и государственной регистрации его права другие кредиторы могут предъявить к должнику требования о возмещении убытков. Апелляционный суд не применил эти положения и в нарушение статьи 329 ГПК РФ не привёл мотивы отклонения доводов жалобы, а кассационный суд не выполнил требования статей 379.6 и 379.7 ГПК РФ.

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.07.2025 и определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.10.2025 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Новосибирский областной суд в ином составе.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2026 № 67-КГ26-3-К8

Применимые нормы

Статья 398 ГК РФ — последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь

Часть 1, часть 3 и пункт 3 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ — обязанности сторон, государственная регистрация договора, цена и порядок её уплаты как существенные условия договора участия в долевом строительстве

Часть 3 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ — порядок уплаты цены договора участия в долевом строительстве

Части 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ — передача объекта долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче

Часть 2 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ — условия исполнения обязательств застройщика и участника долевого строительства

Пункт 5 части 2 и часть 3 статьи 329 ГПК РФ — содержание апелляционного определения и обязанность привести мотивы отклонения доводов апелляционной жалобы

Правовая позиция для вставки в документ

При разрешении требования о передаче квартиры суду надлежит установить, передана ли она фактически другому кредитору и зарегистрировано ли за ним право собственности. При наличии этих обстоятельств право других кредиторов требовать отобрания квартиры у должника и её передачи отпадает, а они вправе предъявить к должнику требования о возмещении убытков, причинённых неисполнением договора. Такой правовой подход применила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 29.06.2026 № 67-КГ26-3-К8.