ИдеяООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд к Б.А.С. и О.Ф.В. с требованиями о применении последствий нарушения преимущественного права покупки по договору купли-продажи земельных участков, взыскании денежной суммы и истребовании участков из владения Б.А.С. Требования были мотивированы арендой частей земельного участка сельскохозяйственного назначения, из которых были образованы проданные участки. Истец ссылался на условие договора аренды о первоочередной покупке земельных долей и на продажу участков без предварительного уведомления арендатора.
Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 18.12.2024 иск был удовлетворён. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 26.03.2025 решение было оставлено без изменений. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 11.12.2025 кассационная жалоба Б.А.С. была оставлена без удовлетворения. Нижестоящие суды исходили из нарушения условия договора аренды о первоочередной покупке земельных долей. В кассационной жалобе Б.А.С. ставился вопрос об отмене принятых по делу актов.
Нарушения, установленные Верховным Судом: договорное условие аренды и преимущественная покупка сельскохозяйственных участков
Верховный Суд установил, что требование арендатора о замене покупателя по договору купли-продажи сельскохозяйственных участков было удовлетворено без применения положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нижестоящие суды придали решающее значение условию договора аренды о первоочередной покупке земельных долей. Для применения такого последствия нарушения преимущественного права покупки суду надлежало установить, имел ли арендатор это право в силу закона и относилась ли спорная сделка к случаям, где защита осуществляется заменой покупателя.
Суд первой инстанции исходил из того, что О.Ф.В. не уведомила ООО «Племзавод Кирова» о продаже участков Б.А.С. и нарушила право арендатора на приобретение имущества. Апелляционный суд и кассационный суд общей юрисдикции оставили этот вывод без изменения. Между тем пункт 2.3 договора аренды регулировал переход земельных долей, прекращение договора с прежним собственником и заключение нового договора с новым участником долевой собственности. Согласие общества на образование участков сохраняло условия аренды, но не создавало у арендатора законного преимущества при покупке самостоятельных участков.
Правовой режим участков на дату заключения договора купли-продажи требовал отдельной оценки. Из материалов дела следовало, что земельные участки были образованы из земельного участка сельскохозяйственного назначения, в долевой собственности на момент продажи не находились и принадлежали только О.Ф.В. При таких обстоятельствах подлежали разграничению продажа земельной доли и продажа самостоятельных земельных участков. Без такого разграничения нельзя было применять статью 250 ГК РФ, поскольку предусмотренный ею способ защиты связан с нарушением преимущественного права участника долевой собственности.
Отдельно подлежал выяснению круг лиц, которым в силу Федерального закона № 101-ФЗ принадлежит преимущественное право покупки сельскохозяйственных участков. Такой приоритет установлен за субъектом Российской Федерации либо муниципальным образованием в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации. Администрация сельского поселения не участвовала в деле в надлежащем процессуальном статусе, позиция компетентного органа о продаже участков Б.А.С. не выяснялась. Без этого нельзя было определить, чьё преимущественное право могло быть нарушено и какое последствие предусмотрено для сделки.
С учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23, суду надлежало определить применимый закон. По пункту 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 замена покупателя возможна при нарушении преимущественного права, предоставленного законом. В силу статей 8 и 12 Федерального закона № 101-ФЗ арендатор не имеет такого права; приоритет принадлежит публичному образованию, а нарушение его права связано с ничтожностью сделки. Этот порядок подлежал применению с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30.01.2009 № 1-П и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 1817-О.
Отменены решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 18.12.2024, апелляционное определение Ростовского областного суда от 26.03.2025 и определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 11.12.2025; дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.05.2026 № 41-КГ26-32-К4
История рассмотрения дела:
- Зимовниковский районный суд Ростовской области, дело № 2-27/2024
- Ростовский областной суд, дело № 33-4846/2025
- Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-17290/2025