ИдеяООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд к Б.А.С. и П.Л.А. о замене покупателя Б.А.С. на общество по договору купли-продажи земельного участка, взыскании денежной суммы и истребовании участка из владения Б.А.С. Требования были мотивированы арендой частей земельного участка сельскохозяйственного назначения, из которых был образован проданный участок, сохранением аренды в отношении образованного участка и договорным условием о преимущественном приобретении земельных долей истцом. Общество ссылалось на продажу участка Б.А.С. без предварительного уведомления арендатора.
Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 20.12.2024 иск был удовлетворён. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 02.04.2025 решение было оставлено без изменений. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 11.12.2025 кассационная жалоба Б.А.С. была оставлена без удовлетворения. Нижестоящие суды исходили из нарушения договорного условия об уведомлении арендатора при продаже участка. В кассационной жалобе Б.А.С. просил отменить принятые по делу акты.
Нарушения, установленные Верховным Судом: преимущественное право покупки сельскохозяйственного участка
Верховный Суд установил, что удовлетворение требования арендатора о замене покупателя по договору купли-продажи сельскохозяйственного участка было основано на договорном условии без проверки положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нижестоящие суды признали достаточным указание в договоре аренды на преимущественное приобретение земельных долей истцом. Для такого способа защиты подлежало установить, обладал ли арендатор преимущественным правом именно в силу закона и применимы ли последствия, предусмотренные для нарушения преимущественной покупки.
Суд первой инстанции положил в основу решения не статус спорного участка и не круг субъектов, которым закон предоставляет приоритет приобретения; основанием принятого вывода стало договорное условие между арендодателем и арендатором. В материалах дела имелись сведения, что участок был образован из земель сельскохозяйственного назначения с согласия ООО «Племзавод Кирова»; в согласии предусматривалось сохранение договора аренды без изменений. Эти обстоятельства не устанавливали возникновения у арендатора законного преимущества при покупке участка и не заменяли проверку специального режима оборота такой земли.
Самостоятельной оценке подлежало то, что на момент заключения договора купли-продажи участок не находился в долевой собственности и принадлежал П.Л.А. на праве собственности. При таком фактическом составе требовалось разграничить продажу земельной доли, продажу выделенного земельного участка и последствия нарушения преимущественной покупки. При отсутствии долевой собственности применение последствий, предусмотренных для участника долевой собственности, не имело основания без проверки статуса участка и содержания специального закона.
Отдельно подлежали выяснению права публичного образования, которому специальный закон предоставляет приоритет покупки сельскохозяйственного участка. Администрация сельского поселения не участвовала в деле в надлежащем процессуальном статусе; мнение компетентного органа о продаже участка Б.А.С. не выяснялось. Без такого участия нельзя было определить, чьё преимущественное право могло быть нарушено и какой способ защиты соответствовал специальному регулированию.
С учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», суд обязан квалифицировать отношения сторон и установить применимый закон. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», замена покупателя возможна при наличии преимущественного права, предусмотренного законом. В соответствии со статьями 8 и 12 Федерального закона № 101-ФЗ для арендатора такое право не установлено, приоритет при продаже участка принадлежит субъекту Российской Федерации либо муниципальному образованию. В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 30.01.2009 № 1-П и Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 1817-О приведены выводы о допустимости специальных ограничений оборота сельскохозяйственных земель с учетом публичных интересов. Неприменение этого регулирования лишило решение правового основания.
Отменены решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 20.12.2024, апелляционное определение Ростовского областного суда от 02.04.2025 и определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 11.12.2025; дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.05.2026 № 41-КГ26-31-К4
История рассмотрения дела:
- Зимовниковский районный суд Ростовской области, дело № 2-33/2024
- Ростовский областной суд, дело № 33-5271/2025
- Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-17300/2025