При оспаривании торгов по продаже земельных участков должника необходимо установить, находятся ли на них социально значимые объекты, поскольку от этого зависит надлежащая форма проведения торгов по их реализации

В рамках дела о банкротстве Должника Администрация обратилась с заявлением о признании недействительными торгов по продаже шести земельных участков, на которых, по ее мнению, находились социально значимые объекты, а также о применении последствий недействительности торгов и заключенного по их результатам договора путем возврата участков с объектами в конкурсную массу. Администрация ссылалась на нарушение специального порядка реализации социально значимых объектов. Товарищество просило привлечь его к участию в обособленном споре в качестве третьего лица.

Арбитражный суд Московской области определением от 06.02.2025 отказал в удовлетворении заявления Администрации и ходатайства Товарищества. Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 24.06.2025 и Арбитражный суд Московского округа постановлением от 11.11.2025 оставили определение без изменения. Суды сочли недоказанным нахождение на спорных участках социально значимых объектов, указали на использование водозаборного узла и очистных сооружений по целевому назначению и признали пропущенным годичный срок исковой давности. Отказ в привлечении Товарищества был мотивирован возможностью предъявить самостоятельный иск.

Нарушения, установленные Верховным Судом: наличие социально значимых объектов на проданных участках

Верховный Суд установил, что суды признали недоказанным нахождение на спорных земельных участках социально значимых объектов, хотя такой вывод противоречил установленным ими же обстоятельствам и был сделан без полной оценки доказательств. Для разрешения заявления Администрации требовалось установить, какие объекты фактически находились на шести участках, и только после этого определить надлежащую форму торгов. Само отсутствие сведений об отдельных объектах в реестре недвижимости не позволяло исключить применение специального порядка реализации социально значимых объектов.

Из установленных судами обстоятельств следовало, что после торгов Покупатель относился к водозаборному узлу и очистным сооружениям как к принадлежащему ему имуществу и передал их Товариществу в аренду. Эти объекты были упомянуты при описании участков в публикации о результатах торгов и использовались для водоснабжения и водоотведения жителей. Без оценки остались выписки из реестра недвижимости и планы участков, имевших форму внутрипоселковых дорог, а также сведения о здании подстанции. Конкурсный управляющий и Покупатель не представили документов, опровергающих доводы Администрации о наличии объектов коммунальной инфраструктуры.

Если на земельных участках находились социально значимые объекты, включая объекты коммунальной инфраструктуры, их следовало реализовать с соблюдением требований о проведении конкурса и возложении на покупателя обязанностей по надлежащему содержанию и использованию по целевому назначению. Такой порядок обусловлен необходимостью обеспечения жизненных потребностей населения. Возможность отдельной последующей продажи объектов не устраняла необходимость установить, какое имущество было реализовано на торгах, поскольку эксплуатация коммунальной инфраструктуры без соответствующих земельных участков могла быть исключена.

Годичный срок исковой давности суды также определили неправильно. После подведения итогов торгов Конкурсный управляющий и Покупатель заключили договор купли-продажи, затем подписали дополнительное соглашение, а переход права собственности был зарегистрирован 11.03.2024. До этой даты правовая определенность в отношении лица, обязанного содержать и использовать социально значимые объекты по целевому назначению, не наступила. Администрация обратилась с заявлением 01.07.2024, поэтому срок по ее требованию не мог считаться пропущенным.

В силу статьи 131 и пунктов 4–4.2 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты включаются в конкурсную массу и отчуждаются в специальном порядке, обеспечивающем их надлежащее содержание и использование по целевому назначению. Согласно статье 71 АПК РФ суд оценивает доказательства в совокупности и взаимосвязи, а в соответствии со статьей 65 АПК РФ участники спора доказывают обстоятельства, на которые ссылаются. Поэтому суду надлежало исследовать сведения о том, какие объекты находятся на участках, оценить доказательства обеих сторон и после установления наличия либо отсутствия социально значимых объектов определить надлежащую форму проведения торгов по их реализации.

Определение Арбитражного суда Московской области от 06.02.2025, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2025 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.11.2025 отменены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2026 № 305-ЭС21-10891 (3, 4)

Применимые нормы

статья 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ — Конкурсная масса

пункты 4–4.2 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ — Имущество должника, не включаемое в конкурсную массу

пункт 1 статьи 449 ГК РФ — Основания и последствия признания торгов недействительными

статья 65 АПК РФ — Обязанность доказывания

статья 71 АПК РФ — Оценка доказательств

часть 1 статьи 51 АПК РФ — Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора

Правовая позиция для вставки в документ

При рассмотрении требования органа местного самоуправления о признании торгов недействительными суду необходимо исследовать доказательства о том, какие объекты находятся на реализованных земельных участках, и исходя из установленного определить надлежащую форму торгов. Верховный Суд Российской Федерации в определении от 27.04.2026 № 305-ЭС21-10891 (3, 4) исходил из того, что при наличии социально значимых объектов применяется специальный порядок их реализации с обязанностью покупателя надлежащим образом содержать и использовать эти объекты по целевому назначению. В пределах рассмотренного требования годичный срок исковой давности не мог исчисляться ранее перехода права собственности на такие объекты без предусмотренных законом обязанностей по их содержанию и целевому использованию.