Подача заявления о выкупе земельного участка до регистрации права собственности на объекты и при незавершенности строительства основного сооружения исключает возможность предоставления в собственность всего участка без торгов

Общество с ограниченной ответственностью «Дорсиб Инжиниринг» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Мэрии города Новосибирска о признании незаконным уведомления от 19.07.2023 № 31/19/10647 об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 20 926 кв. м. Требования основаны на положениях подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, право собственности на которые принадлежит заявителю.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.12.2023, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.06.2024, заявленные требования были удовлетворены. Суды признали отказ Мэрии незаконным и обязали ее подготовить проект договора купли-продажи земельного участка по цене, определяемой в десятикратном размере ставки земельного налога, но не более кадастровой стоимости.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что право на приобретение земельного участка из публичной собственности без проведения торгов возникает при одновременном соблюдении нескольких условий. На дату обращения с заявлением у арендатора должно быть зарегистрировано право собственности на расположенные на участке здания или сооружения, объекты должны соответствовать целям предоставления участка, а площадь выкупаемого участка ограничивается территорией, занятой объектами, и необходимой для их использования. Данный подход отражен в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктах 2 статьи 8 и 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подтвержден Постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 19.03.2013 № 12668/12, пунктом 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021) и Обзором практики № 5 (2017).

Судами установлено, что на спорном участке введены в эксплуатацию лишь операторская площадью 74,9 кв. м и установка ПБВ площадью 1014,8 кв. м, относящиеся к первому этапу строительства. Основное сооружение второго этапа площадью 7509,73 кв. м не возведено. При этом заявление о выкупе было подано 29.06.2023, тогда как государственная регистрация права собственности на указанные объекты произведена позднее — 10.07.2023 и 12.07.2023. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что на дату подачи заявления исключительное право на выкуп участка у общества отсутствовало.

Кроме того, требование о приобретении всего участка площадью 20 926 кв. м не соотнесено с фактическими характеристиками введенных в эксплуатацию объектов. Для их обслуживания не требуется вся площадь арендуемого участка. Применение правил статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации означает, что размер участка должен определяться исходя из реальной потребности в эксплуатации зданий, подтвержденных надлежащими доказательствами. Иной подход ведет к обходу процедуры приватизации публичной земли и нарушению баланса интересов.

Цена выкупа подлежит определению по кадастровой стоимости участка на дату подачи заявления, что следует из части 3 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017). При таких обстоятельствах выводы судов о праве общества на выкуп всего участка без торгов признаны преждевременными.

Постановления судов от 19.12.2023, 18.03.2024 и 27.06.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение для проверки наличия зарегистрированного права на дату обращения, завершенности строительства основного объекта, обоснованности требуемой площади и правильности определения цены выкупа.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19.12.2023 № А45-26765/2023
• Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2024 № 07АП974/2024
• Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.06.2024 № Ф04-2345/2024
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140