Фактическая утрата владения земельным участком и последующая регистрация прав добросовестного приобретателя исключают возможность признания договора аренды недействительным

Общество с ограниченной ответственностью «Административно-жилищное строительство» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю К.Н.М. и Управлению муниципального имущества города Пензы о признании недействительным договора аренды земельного участка от 22.12.2017 № 306. Требования были основаны на утверждении о сохранении у общества права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, которое, по мнению истца, не было прекращено в установленном порядке, в связи с чем проведение торгов и заключение оспариваемого договора аренды с предпринимателем нарушило его вещное право.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.09.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022 решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.05.2023 постановление апелляционного суда оставлено без изменения.

Нарушения, установленные Верховным Судом

Верховный Суд установил, что апелляционная и кассационная инстанции применили ненадлежащий способ защиты. Истец оспаривал договор аренды земельного участка, заключенный по результатам торгов в 2017 году, тогда как его право постоянного пользования было прекращено и в ЕГРН внесена запись о прекращении. Участком владел новый арендатор, который возвёл на нём здание и приобрёл земельный участок в собственность в силу ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. В такой ситуации защита через признание недействительным договора аренды не могла восстановить владение и не соответствовала предмету нарушенного права.

Суды апелляционной и кассационной инстанций не учли обстоятельства прекращения права постоянного пользования и законность действий органа местного самоуправления. Согласно п. 5 ст. 39.14, ст. 45 и ст. 53 Земельного кодекса РФ, орган власти был вправе прекратить право постоянного пользования, инициировать регистрацию прекращения и выставить участок на торги. Истец, обладая возможностью переоформить право постоянного пользования в аренду в силу Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001, этим правом не воспользовался. Длительное бездействие истца подтверждало утрату владения и свидетельствовало о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ).

Юридически значимыми являлись обстоятельства добросовестного приобретения. Новый собственник возвёл объект капитального строительства, зарегистрировал право собственности на здание и участок, что соответствует ст. 301, 302 и 305 ГК РФ и правовым позициям Конституционного Суда РФ (Постановления от 22.06.2017 № 16-П и от 21.04.2003 № 6-П), а также пункту 35 Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22. Суд первой инстанции верно указал, что защита должна осуществляться через виндикацию или оспаривание зарегистрированного права, при этом добросовестность приобретателя исключает возможность истребования участка у него.

Таким образом, Верховный Суд признал, что апелляционная и кассационная инстанции неправильно применили нормы права, удовлетворив иск о признании договора аренды недействительным. Данный способ защиты не соответствовал установленным обстоятельствам и не обеспечивал восстановления нарушенного владения.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.05.2023 отменены, решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.09.2022 оставлено в силе.

История рассмотрения дела:

• Решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.09.2022 № А49-12153/2020
• Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2022 № 11АП-17789/2022
• Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.05.2023 № Ф06-11895/2021
• Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2023 № 306-ЭС23-16081