Обобщение судебной практики Верховного суда Российской Федерации по земельным спорам: оборот сельскохозяйственных земель, преимущественная покупка, недействительность сделок, виндикация и исковая давность за 2026 год

Дарение земель сельскохозяйственного кооператива после их отчуждения без решения общего собрания не препятствует возврату участков, если не установлены условия отказа в иске по специальному закону, срок исковой давности и реальное возмещение ущерба

Если земли кооператива отчуждены без решения общего собрания и затем подарены другому лицу, возврат участков нельзя исключать ссылкой на добросовестность приобретателя или взыскание ущерба по приговору. Сначала подлежат проверке специальный порядок отчуждения, срок исковой давности и фактическое возмещение ущерба.

СПК (колхоз) «Рассвет» обратился с иском к С.А.Е. и С.Н.Ю. о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, договоров дарения этих участков и о приведении сторон в первоначальное положение. Требования мотивированы тем, что участки были отчуждены председателем кооператива С.Е.М. в пользу его сына С.А.Е. на основании сфальсифицированного протокола общего собрания членов кооператива от 09.10.2017, а затем безвозмездно переданы С.Н.Ю.

При новом рассмотрении дела решением Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 12.12.2024 в иске отказано. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 09.04.2025 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2025 решение было оставлено без изменения. Суды сослались на недоказанность осведомлённости приобретателей о нарушении порядка отчуждения земель, взыскание ущерба по приговору, злоупотребление правом и истечение срока исковой давности; в кассационной жалобе кооператив просил отменить принятые по делу судебные акты.

Верховный Суд установил, что отказ в признании сделок недействительными и возврате земельных участков был основан на неверном выборе правового режима распоряжения имуществом сельскохозяйственного кооператива. Нижестоящие инстанции ограничились правилами о сделке, совершённой без необходимого согласия органа юридического лица, хотя спор возник из отчуждения земли, распоряжение которой относилось к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива.

При оценке договоров купли-продажи не было учтено, что решение об отчуждении спорных участков общим собранием членов кооператива не принималось. Самостоятельное значение имела последовательность действий, совершённых в короткий период: председатель кооператива продал землю своему сыну, сын получил права требования по договорам займа, затем подарил участки матери, а она передала эти же участки кооперативу в аренду. Эти факты подлежали сопоставлению с выводом об отсутствии осведомлённости приобретателя о нарушении порядка распоряжения землёй.

Требование к С.Н.Ю. о возврате участков не могло разрешаться только по правилам о последствиях недействительности сделки между её сторонами. Она получила имущество по договорам дарения и не являлась стороной договоров купли-продажи, заключённых от имени кооператива лицом без полномочий на отчуждение земли. С учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 34 и 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», возврат имущества собственнику подлежал оценке по статьям 301 и 302 ГК РФ.

Начало течения срока исковой давности было определено без проверки того, кто от имени кооператива мог узнать о совершении сделок и предъявить иск. С.Е.М. и М.Т.В., осуждённые за действия при заключении оспариваемых договоров, не были заинтересованы в предъявлении требований к приобретателям земли. С учётом разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность», подлежало установить, когда соответствующие сведения стали доступны новому председателю кооператива.

В силу подпункта 6 пункта 2, пунктов 3 и 5 статьи 20, пунктов 3 и 8 статьи 38 Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» распоряжение землей кооператива относится к полномочиям общего собрания, а нарушение этого порядка имеет самостоятельные последствия для действительности сделки. Поэтому судам надлежало проверить наличие законного решения об отчуждении участков, условия отказа в признании сделок недействительными, безвозмездный характер последующего приобретения, исполнение приговора в части гражданского иска и действительную стоимость имущества. Без таких выводов взыскание денежных средств с С.Е.М. не исключало требования о возврате участков от С.Н.Ю.

Решение Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 12.12.2024, апелляционное определение Ростовского областного суда от 09.04.2025 и определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2025 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2026 № 41-КГ26-10-К4

История рассмотрения дела:

• Матвеево-Курганский районный суд Ростовской области, дело № 2-1077/2024
• Ростовский областной суд, дело № 33-4316/2025
• Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-15775/2025

Условие аренды о первоочередной покупке земельных долей не подтверждает право арендатора занять место покупателя образованных сельскохозяйственных участков без проверки режима их оборота и прав публичного образования

Условие аренды о первоочередной покупке земельных долей не даёт арендатору преимущества при продаже образованных сельскохозяйственных участков, если такое право не предусмотрено законом. Для применения последствий нарушения преимущественной покупки суду необходимо установить, находились ли участки в долевой собственности, за кем в силу Федерального закона № 101-ФЗ закреплен приоритет покупки и был ли привлечен компетентный публичный орган.

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд к Б.А.С. и О.Ф.В. с требованиями о применении последствий нарушения преимущественного права покупки по договору купли-продажи земельных участков, взыскании денежной суммы и истребовании участков из владения Б.А.С. Требования были мотивированы арендой частей земельного участка сельскохозяйственного назначения, из которых были образованы проданные участки. Истец ссылался на условие договора аренды о первоочередной покупке земельных долей и на продажу участков без предварительного уведомления арендатора.

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 18.12.2024 иск был удовлетворён. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 26.03.2025 решение было оставлено без изменений. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 11.12.2025 кассационная жалоба Б.А.С. была оставлена без удовлетворения. Нижестоящие суды исходили из нарушения условия договора аренды о первоочередной покупке земельных долей. В кассационной жалобе Б.А.С. ставился вопрос об отмене принятых по делу актов.

Верховный Суд установил, что требование арендатора о замене покупателя по договору купли-продажи сельскохозяйственных участков было удовлетворено без применения положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нижестоящие суды придали решающее значение условию договора аренды о первоочередной покупке земельных долей. Для применения такого последствия нарушения преимущественного права покупки суду надлежало установить, имел ли арендатор это право в силу закона и относилась ли спорная сделка к случаям, где защита осуществляется заменой покупателя.

Суд первой инстанции исходил из того, что О.Ф.В. не уведомила ООО «Племзавод Кирова» о продаже участков Б.А.С. и нарушила право арендатора на приобретение имущества. Апелляционный суд и кассационный суд общей юрисдикции оставили этот вывод без изменения. Между тем пункт 2.3 договора аренды регулировал переход земельных долей, прекращение договора с прежним собственником и заключение нового договора с новым участником долевой собственности. Согласие общества на образование участков сохраняло условия аренды, но не создавало у арендатора законного преимущества при покупке самостоятельных участков.

Преимущество арендатора при покупке сельскохозяйственного участка не возникает из одного условия аренды без установления законного основания, круга лиц с приоритетом покупки и прав компетентного публичного органа

Условие аренды о преимущественном приобретении сельскохозяйственного участка не создаёт у арендатора преимущественного права, если такое право не предусмотрено Федеральным законом № 101-ФЗ. Для замены покупателя необходимо установить, находился ли участок в долевой собственности, кто по закону обладал приоритетом покупки и были ли соблюдены права публичного образования. Без такой проверки применение механизма защиты преимущественной покупки не имеет основания.

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд к Б.А.С. и П.Л.А. о замене покупателя Б.А.С. на общество по договору купли-продажи земельного участка, взыскании денежной суммы и истребовании участка из владения Б.А.С. Требования были мотивированы арендой частей земельного участка сельскохозяйственного назначения, из которых был образован проданный участок, сохранением аренды в отношении образованного участка и договорным условием о преимущественном приобретении земельных долей истцом. Общество ссылалось на продажу участка Б.А.С. без предварительного уведомления арендатора.

Решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 20.12.2024 иск был удовлетворён. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 02.04.2025 решение было оставлено без изменений. Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 11.12.2025 кассационная жалоба Б.А.С. была оставлена без удовлетворения. Нижестоящие суды исходили из нарушения договорного условия об уведомлении арендатора при продаже участка. В кассационной жалобе Б.А.С. просил отменить принятые по делу акты.

Верховный Суд установил, что удовлетворение требования арендатора о замене покупателя по договору купли-продажи сельскохозяйственного участка было основано на договорном условии без проверки положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нижестоящие суды признали достаточным указание в договоре аренды на преимущественное приобретение земельных долей истцом. Для такого способа защиты подлежало установить, обладал ли арендатор преимущественным правом именно в силу закона и применимы ли последствия, предусмотренные для нарушения преимущественной покупки.

Суд первой инстанции положил в основу решения не статус спорного участка и не круг субъектов, которым закон предоставляет приоритет приобретения; основанием принятого вывода стало договорное условие между арендодателем и арендатором. В материалах дела имелись сведения, что участок был образован из земель сельскохозяйственного назначения с согласия ООО «Племзавод Кирова»; в согласии предусматривалось сохранение договора аренды без изменений. Эти обстоятельства не устанавливали возникновения у арендатора законного преимущества при покупке участка и не заменяли проверку специального режима оборота такой земли.

Истребование участка, расположенного на землях Минобороны России, при регистрации права собственности ответчика по судебному решению зависит от отсутствия участия законного владельца в деле о праве и выбытия участка помимо воли

Регистрация права собственности на участок по судебному решению не исключает виндикационный иск законного владельца, который не участвовал в деле о признании этого права. При таких обстоятельствах значение имеют участие правообладателя в прежнем деле, принадлежность участка к землям Минобороны России и выбытие участка помимо воли. Гражданские иски в уголовных делах учитываются дополнительно при исчислении срока исковой давности.

ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России обратилось с иском к К.М.А. об истребовании из незаконного владения земельного участка площадью 602 кв. м. Учреждение ссылалось на то, что участок расположен на землях Минобороны России, а право ответчика было зарегистрировано по судебному решению от 29.09.2011, принятому после представления документов СНТ о членстве, пользовании участком и согласовании границ. В приговорах по уголовным делам были приведены сведения о создании видимости принадлежности земельных участков СНТ, изготовлении недостоверных документов и причинении ущерба Минобороны России.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 04.10.2024 иск был удовлетворен: участок истребован из незаконного владения К.М.А., а также определены последствия для снятия участка с кадастрового учета и внесения в ЕГРН сведений о праве постоянного бессрочного пользования учреждения. Апелляционным определением Московского областного суда от 17.03.2025 решение было отменено, по делу принято новое решение об отказе в иске. Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27.08.2025 апелляционное определение было оставлено без изменений; учреждение обжаловало эти судебные акты.

Верховный Суд установил, что отказ в истребовании участка был основан на неверной оценке регистрации права собственности ответчика по судебному решению от 29.09.2011. Апелляционный суд признал эту регистрацию препятствием для возврата участка, поскольку решение о признании права не было отменено. При таком подходе не получили надлежащей оценки отсутствие участия Минобороны России и его структурных подразделений в прежнем деле, обстоятельства выбытия участка из владения помимо воли и сведения уголовных дел о происхождении документов СНТ.

Суд первой инстанции исходил из заключения землеустроительной экспертизы, проведенной по уголовному делу: участок как на момент учреждения СНТ, так и на момент проведения экспертизы не входил в границы товарищества и располагался на землях Минобороны России. Также были оценены сведения о том, что постановление о площади СНТ принято на основании недостоверных документов, спорный участок товариществу не предоставлялся, а доказательства, представленные в прежнем гражданском деле, были фальсифицированы.

Истребование земельного участка допускается при установленном выбытии участка из владения собственника помимо его воли, несмотря на регистрацию права ответчика на основании решения, принятого без участия собственника

Земельный участок подлежит истребованию из незаконного владения при установленном выбытии из владения собственника помимо его воли, даже если право ответчика зарегистрировано на основании вступившего в силу решения. Если собственник и уполномоченные выступать от его имени лица не участвовали в прежнем деле, установленные тем решением обстоятельства не имеют для них обязательного значения, а регистрация права сама по себе не препятствует его оспариванию в новом споре.

ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России обратилось к Ответчику с иском о прекращении её права собственности на земельный участок, истребовании участка из чужого незаконного владения и внесении в ЕГРН записей о праве собственности Российской Федерации и праве постоянного (бессрочного) пользования учреждения на земельный участок. Истец ссылался на расположение участка на федеральных землях, закреплённых за учреждением, и на признание права Ответчика по документам, сфальсифицированным при совершении преступлений.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 04.10.2024 иск удовлетворён. Московский областной суд апелляционным определением от 31.03.2025 отменил решение и отказал в иске, сославшись на преюдициальное значение решения от 21.06.2010, внесённую на его основании запись в ЕГРН, не подлежащую оспариванию, и пропуск исковой давности. Первый кассационный суд общей юрисдикции определением от 27.08.2025 оставил апелляционное определение без изменения.

Верховный Суд установил, что апелляционный суд ошибочно признал решение о праве на участок имеющим преюдициальное значение для участников настоящего спора и счёл запись в ЕГРН не подлежащей оспариванию. Минобороны России и его подразделения, уполномоченные выступать от имени собственника, в прежнем деле не участвовали. Поэтому установленные тем решением обстоятельства не имели для них обязательного значения. В настоящем деле апелляционному суду надлежало оценить заявленные требования без придания прежнему решению преюдициального значения для лиц, которые в рассмотрении того дела не участвовали.

Приговором установлено, что право Ответчика признано на основании сфальсифицированных документов, а спорный участок выбыл из владения собственника помимо его воли вследствие преступных действий третьих лиц. Регистрация права на основании решения о признании права собственности сама по себе не препятствовала оспариванию этого права. Суд первой инстанции учёл эти обстоятельства и сведения о принадлежности земли Российской Федерации, признав факт выбытия имущества достаточным основанием для истребования участка. Апелляционный суд отказал в иске со ссылкой на преюдициальное значение прежнего решения и запись в ЕГРН.

При зарегистрированном праве продавца отказ в возмещении убытков не обоснован лишь отсутствием должной степени осмотрительности покупателя, если он не был уведомлён о нахождении участка в особо охраняемой зоне

При разрешении требований покупателя о возмещении убытков по ничтожной сделке подлежат оценке сведения ЕГРН о праве собственности продавца, отсутствие уведомления о нахождении участка в особо охраняемой зоне, получение продавцом цены и установленная ранее ничтожность сделок по оформлению его права. Одной ссылки на отсутствие должной степени осмотрительности недостаточно для отказа, однако окончательный результат определяется после исследования совокупности этих обстоятельств.

Покупатель обратился с иском к Продавцу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки и возмещении убытков. Покупатель просил взыскать 2 200 000 рублей, уплаченные по договору, 500 000 рублей расходов по договору оказания юридических услуг и 6 000 рублей, взысканных по ранее принятому решению. Требования были обоснованы вступившим в законную силу решением, которым право собственности Покупателя на участок признано отсутствующим из-за незаконного выбытия земли из владения Российской Федерации и отсутствия у первоначального собственника полномочий на отчуждение.

Адлерский районный суд г. Сочи решением от 13 ноября 2024 г. отказал в удовлетворении иска, поскольку Покупатель не проявил должную степень осмотрительности и не проверил законность предоставления участка Продавцу, включая наличие постановления о его выделении. Краснодарский краевой суд апелляционным определением от 15 апреля 2025 г. оставил решение без изменения. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции определением от 14 августа 2025 г. также оставил судебные постановления без изменения.

Верховный Суд установил, что нижестоящие суды отказали Покупателю в признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки и возмещении убытков, сославшись только на отсутствие должной степени осмотрительности при покупке участка. При этом не были оценены сведения ЕГРН о зарегистрированном праве собственности Продавца, отсутствие уведомления Покупателя о нахождении участка в особо охраняемой зоне, получение Продавцом цены и обстоятельства, установленные в ранее рассмотренном деле. Требования были разрешены без исследования обстоятельств, от которых зависело применение правил о последствиях ничтожной сделки и возмещении убытков.

В ранее рассмотренном деле суд признал отсутствующим право собственности Покупателя, поскольку участок частично находился на землях государственного лесного фонда в границах национального парка, а Российская Федерация не выражала волю на его отчуждение. Тем же решением установлены незаконность возникновения прав на участок и ничтожность сделок по оформлению этих прав. Суд первой инстанции по настоящему делу исходил из того, что прежнее решение не содержало указания на ничтожность сделки, хотя такой вывод был приведён в его мотивировочной части. Апелляционная и кассационная инстанции это противоречие не устранили.

Взаимосвязанные сделки по продаже долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения ничтожны, если их общей целью была реализация всего участка без соблюдения преимущественного права субъекта Российской Федерации

При продаже сельскохозяйственного земельного участка без соблюдения преимущественного права публично-правового образования правовым последствием является ничтожность сделки, а не перевод прав и обязанностей покупателя по общим правилам гражданского законодательства. Охраняемый законом интерес субъекта Российской Федерации сохраняется и при двусторонней реституции, когда земельный участок переходит из одной частной собственности в другую.

Прокурор обратился в интересах Тверской области в лице Министерства к Продавцам и Покупателю с требованиями о признании недействительными четырёх договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки и применении последствий недействительности сделок. После раздела первоначального земельного участка сельскохозяйственного назначения каждый из Продавцов получил в собственность отдельный земельный участок целиком, а затем по двум последовательным договорам продал Покупателю по 1/2 доли в праве на соответствующий участок. Прокурор ссылался на совершение этих сделок без соблюдения преимущественного права Тверской области и без извещения в предусмотренном законом порядке.

Решением Старицкого районного суда Тверской области от 04.02.2025 иск удовлетворён. Апелляционным определением Тверского областного суда от 03.04.2025 решение отменено, в удовлетворении требований отказано. Суд апелляционной инстанции согласился с взаимосвязанностью сделок и их общей целью, но исходил из отсутствия у Министерства материально-правового интереса, возможности применения иного способа защиты и пропуска срока исковой давности. Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23.09.2025 апелляционное определение оставлено без изменения.

Верховный Суд установил, что суды апелляционной и кассационной инстанций неправильно определили правовые последствия взаимосвязанных сделок по продаже долей в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения и момент начала течения срока исковой давности. Апелляционный суд согласился, что сделки были направлены на продажу всего участка без соблюдения преимущественного права Тверской области, но отказал в иске из-за отсутствия у Министерства материально-правового интереса, сослался на иной способ защиты и признал срок исковой давности пропущенным.

В силу специального регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения сделка, совершённая без соблюдения преимущественного права публично-правового образования, ничтожна. Поэтому из того, что вследствие двусторонней реституции участки не переходили в собственность Тверской области, не следовало отсутствие у неё охраняемого законом интереса. Апелляционный суд также необоснованно сослался на перевод прав и обязанностей покупателя, поскольку для продажи таких земель предусмотрено иное последствие. При установленной взаимосвязанности договоров суду надлежало исходить из их общей цели — продажи участков целиком.